[공시지가 26% 상승…토지세 얼마나 될까] 양도세 최고 3배 늘어

[김영준]

 
올해 표준지 공시지가가 평균 26.25% 상승함에 따라 토지관련 세금부담이 어느 정도 늘어날지에 대한 토지소유자들의 문의가 늘고 있다. 
세무전문가들은 "양도소득세>종합부동산세.재산세>취.등록세"순으로 세금부담이 늘어날 것으로 내다봤다. 특히 양도세는 공시지가 인상으로 최고 3배 가량 늘어나는 사례도 있을 것으로 전망했다. 
반면 재산세는 세금 상한선(전년대비 50% 이내),취.등록세는 20% 정도 오르는 것으로 나타나 거래(취득)나 보유할 때보다는 처분에 따른 세금 환수액이 크게 늘어나게 된다. 
<>비(非)투기지역 양도세 크게 증가=양도세를 실거래가로 부과해온 토지투기 지역의 경 
우 공시지가 상승에 따른 영향이 거의 없다. 
그러나 비투기지역 가운데 공시지가가 많이 오른 곳의 양도세 부담은 크게 늘어난다. 현재 토지투기지역은 서울 등 수도권과 충청권을 중심으로 40개 지역이 지정돼 있다. 양도세는 언제 파느냐에 따라 세금부담을 줄일 수 있다. 
예를 들어 올해 개별공시지가가 52% 오른 경기 용인시 역북동 땅(1백743평.5억 2천4백90만원)의 경우 6월 이전에 팔면 양도세금이 2천9백20만 원인데 반해 인상 된 공시지가가 적용되는 6월 이후 처분하면 9천6백60만 원으로 3배 이상 늘어난다. 
<>재산세 50%가까이 상승=올해 개별 공시지가는 예년보다 한달 앞당겨진 오는 5월31일 고시된다. 
작년까지는 고시일이 과세기준일(6월1일)보다 늦은 6월30일 확정돼 전년도 공시 지가를 기준으로 부과됐다. 따라서 올해 재산세는 작년 평균 상승률(19.56%)에다 올해 평균 상승률(26.2 5%)까지 합쳐 2년 연속 인상된 공시지가를 적용받게 돼 부담이 그만큼 커지게 된다. 
다만,정부가 재산세 증가 상한선을 50%로 묶었기 때문에 재산세는 전년 세액의 50%를 넘지 못한다. 
예컨대 지난 2003년 공시지가가 1백만 원인 땅의 경우 작년 평균 상승률(19.56% )을 적용한 작년 공시지가는 1백19만5천6백 원이 되고 여기에 올해 평균 상승률 (26.25%)을 적용하면 1백50만9천4원이 된다. 
올해 1백50만9천4원에 대해 재산세를 매길 경우 세금은 증가액은 50%를 약간 웃돌게 된다. 
<>종합부동산세 대상도 늘어=땅값 상승으로 올해부터 시행되는 종합부동산세 (나대지.공시지가 6억원 이상) 부과대상자가 늘어날 전망이다. 
종부세 역시 재산세 증가 상한선을 50%로 정했기 때문에 50% 이상 늘어나지는 않는다. 지난해 공시지가 10억원인 나대지를 보유하고 있는 사람들은 올해 공시지가가 12억6천2백50만원으로 상향조정된다. 
이 경우 지난해 재산세(종합토지세)는 2백3만원이었지만 올해 부과되는 종부세는 4백55만원으로 늘어난다. 재산세 2백90만원에,6억원을 넘어서는 부분에 대한 종부세 1백65만 원을 포함한 금액이다. 하지만 세부담 상한선(50% 이내)으로 실제는 3백5만원정도만 내면된다. 
<>취.등록세는 20% 안팎 늘어=취.등록세는 일반적으로 공시지가가 오른 만큼 오른다. 
세금부과 기준이 되는 개별공시지가가 표준지 공시지가의 상승비율에 맞춰 증가하기 때문이다. 
따라서 지방자치단체가 토지과표의 세율을 조정하더라도 20% 안팎에서 취.등록세가 늘어날 것으로 보인다. 
정부가 올해 표준지 공시지가를 평균 26% 올렸지만 시장의 반응은 시큰둥하다. 토지거래나 땅값에 미치는 영향이 그다지 크지 않을 것이란 전망이 지배적이다 . 
임달호 현도컨설팅 대표는 "정부가 공시지가를 시세에 맞추기 위한 작업의 일환으로 이번에 공시지가를 크게 끌어올렸지만 지방의 경우 시세의 30%에도 못미치는 경우가 여전히 수두룩하다"면서 "이 정도 조치로는 토지거래나 땅값 자체 에 큰 영향을 미치지 못할 것"이라고 평가했다. 
진명기 JMK플래닝 대표도 "토지거래와 땅값은 개발재료 여부에 따라 좌우되는 것이지 세금 때문에 움직이지는 않는다"면서 "토지거래액에서 세금이 차지하는 비중이 그다지 크지 않기 때문에 거래가 위축되지는 않을 것"이라고 내다봤다. 
강경래 한국개발컨설팅 대표는 "공시지가 인상 자체는 토지거래에 큰 영향을 미치지 못하겠지만 내년부터 실시되는 실거래가 신고제의 경우 어떤 식으로든 시장에 충격을 줄 것"이라고 말했다. 
다만 정광영 한국부동산경제연구소장은 "이번 공시지가 인상이 가수요 거래를 다소 위축시킬 가능성을 배제할 수 없다"면서 "지금 같은 땅값 상승기엔 매도자가 세금증가분을 매매가에 전가할 가능성이 높기 때문에 장기적으로 땅값상승 요인으로 작용할 수 있다"고 전망했다. 
자료원:한국경제 2005. 3. 1