다단계 피라미드의 붕괴

[박홍균]

귀하의 글에서 소득의 피라미드, 주택 가격의 피라미드 이야기가 언급되어 저도 피라미드 이야기를 올립니다.

물론 귀하의 글과는 전혀 상관없이 재미삼아 읽어보시라고 올리는 글입니다.

(이 글은 제 책의 원고로 출판사에 보낸 것입니다. 출판사 측에 이야기하는 내용을 감안해서 읽어 주십시오,)

■ 다단계 피라미드의 아파트 시장

우리나라의 아파트 가격은 과거 몇십년간 계속 오르기만 했습니다.
아마도 대부분 사람들은 "아파트 불패 신화"를 신앙처럼 믿으면서, 아파트 값은 계속 오를 뿐이다고만 생각하고 있습니다. 저는 이 글을 쓰면서, 우리나라 아파트 가격이 오르는 이유를 다단계 피라미드와 비슷하다는 생각을 하였습니다.
"다단계 피라미드"아시죠? 일명 폰지 게임(Ponzi game)이라고 불리우는 이 판매 방식은 먼저 가입하는 사람이 나중에 가입하는 사람의 돈을 가져가고, 나중에 가입하는 사람은 그 뒤 사람의 돈을 가져 가는 방식입니다. 이러한 다단계 피라미드는, 가입하는 사람이 계속 늘어나는 한 전혀 문제가 없습니다만, 가입하는 사람이 줄어드는 순간부터 불행이 시작된다는 것입니다.

■ 과거의 피라미드

우리나라의 아파트를 구입하는 인구를 보면, 과거와 현재가 차이가 나기는 하지만 대략 30세 이상입니다.
30세 이상 인구의 변화를 보면 우리나라의 아파트 수요자가 얼마나 빨리 늘어나는지에 대해 알 수 있습니다.

연령	1970년	1980년	1990년	2000년
30대	4,104,729	4,804,779	7,177,031	8,521,071
40대	2,738,683	3,934,658	4,644,457	6,941,881
50대	1,863,598	2,455,761	3,611,218	4,372,251
60대	1,087,498	1,459,833	2,057,582	3,198,268
70대~	562,583	832,076	1,294,233	2,013,684

[그림: 30대를 아래로 내려 좌우 대칭인 4개의 피라미드로 만들어 주세요] 1970~2000년 사이의 주택이 필요한 30세 이상 인구 구조

위의 그림은, 통계청에서 인용한, 1970년부터 2000년까지 우리나라의 30세 이상 인구 구조입니다. 이 그림을 보면 모두 피라미드 구조인데, 피라미드 구조의 아래에 매년 더 많은 사람들이 주택 시장이 들어오기 때문에, 주택 시장은 계속 호황을 누렸습니다.

(굵은 글자가 가장 인구가 많고, 빨간색이 인구가 가장 적습니다.)

■ 미래의 역피라미드

하지만 2000년 이후부터는, 피라미드 구조의 아래가 조금씩 감소하기 시작합니다.

연령	2010년	2020년	2030년	2040년
30대	8,098,662	6,769,993	6,420,194	4,477,103
40대	8,376,418	7,947,787	6,662,070	6,331,461
50대	6,712,916	8,165,780	7,793,234	6,561,864
60대	3,998,043	6,292,254	7,716,801	7,426,624
70대~	3,545,519	5,120,349	8,019,162	11,191,110

[그림: 30대를 아래로 내려 좌우 대칭인 4개의 피라미드로 만들어 주세요] 2010~2040년 사이의 주택이 필요한 30세 이상 인구 구조

2010년부터 이러한 감소의 폭이 커지기 시작하면서 2040년에는 완전한 역피라미드 구조을 가집니다. 이렇게 인구구조가 바뀌는 이유는 1971년에 102만 명의 신생아가 태어난 이후 지금까지 매년 신생아수가 줄어들었기 때문입니다. 간단히 말해 우리나라의 인구가 감소한다는 이야기입니다.

■ 과거 30년, 향후 30년

연도	1980년	1990년	2000년	2010년	2020년	2030년	2040년
전체인구	1349만명	1878만명	2505만명	3073만명	3430만명	3661만명	3599만명
인구증감	-	+529만명	+627만명	+568만명	+357만명	+231만명	-62만명

[표] 30대 이상의 인구와 증감(자료 출처: 통계청)

위의 표는 주택이 필요한 30대 이상의 인구와 증감을 나타내고 있습니다. 이 표를 보면서, 2010년을 기준으로 과거 30년 간(1980~2010년)의 30세 이상 인구와 향후 30년간(2010~2040년)의 30세 이상 인구를 비교해 봅시다.

과거 30년간 늘어난 인구는 529만명 + 627만명 + 568만명 = 1724만명으로, 30년 간 30대 이상 인구는 2배가 넘게 증가했습니다. 그동안 주택값이 폭등하지 않았다면 오히려 이상합니다. 더우기 과거 30년간 늘어났던 인구는 대부분 30~50대로, 주택을 구입할 경제적인 여력이 있는 사람들입니다.
하지만, 향후 30년 간 늘어날 인구는 357만명 + 231만명 - 62만명 = 526만명으로, 이는 과거 30년 간의 1/3도 되지 않는 숫자입니다. 그런데 이 숫자를 좀더 자세히 들여다보면 기가 막힙니다. 향후 30년간 경제할동이 가능한 30~50대(30~59세)는 약 600만명 줄어들고, 경제할동이 불가능한 60대 이상은 약 1,100만명이 늘어나며, 특히 70세 이상은 770만명이나 늘어납니다. 아마도 60대 이상 인구 중 경제적인 여유가 없는 사람은 생활비를 위해 집을 내다 팔게 될 것이고, 경제적 여유가 있는 사람은 새로 주택 시장에 들어오는 자식에게 물려주게 될 것입니다. 이 두가지 중 어떤 경우가 되든 주택의 공급 과잉이 됩니다. 이런 이야기를 하면 어떤 분은 30년 후이니까 자신과 상관 없다고 합니다. 하지만 이러한 일이 30년 후에 갑자기 일어나는 것이 아니고, 지금 이미 조금씩 시작되고 있습니다.

사정이 이런데도, 과거의 '아파트 불패신화'가 향후에도 계속 유효할까요?

■ 향후 10년간 부실한 주택 수요

다단계 피라미드에서 가입자가 줄어들면 파국으로 가듯이, 주택 시장의 새로운 수요자가 줄어들면 우리나라 아파트 시장도 결국 붕괴로 이어질 것입니다. 문제는 주택 수요자의 감소에 그치지 않습니다. 향후 10년간 주택시장에 진입하는 새로운 새대들은 대부분, 속칭 말하는 88세대입니다. 88세대는 월 수입 88만원의 비정규직에 종사하는 현재의 20대 젊은이를 지칭하는 말로, 경제적인 기반이 매우 취약합니다. 이러한 88세대는 경제적 기반이 없기 때문에 주택 구매력이 매우 취약합니다. 이러한 취약성때문에 피라미드 하부 구조는 더욱 약해집니다.

■ 피라미드의 붕괴

피라미드는 공학상 가장 튼튼한 구조물입니다. 현존하는 건축물 중 가장 오래된 건축물이 이집트의 피라미드라는 사실만 봐도 알 수 있습니다. 좁고 아래로 내려갈수록 넓어지는 피라미드의 특징이 바로 건축물을 튼튼하게 지탱하는 요소가 됩니다. 피라미드가 가장 튼튼한 구조물이라면 피라미드를 꺼꾸로 뒤집어 놓은 역피라미드는 가장 허약한 구조물입니다. 조그만 건들여도 쓰러질 수 있습니다.

위의 그림에서 보았듯이 과거 우리나라는 너무나도 튼튼한 주택 수요(인구) 시장을 가졌습니다. 하지만 지금은 이런 튼튼한 피라미드가 역피라미드로 변하는 과정에 있습니다. 물론 30년 후에는 완전한 역피라미드로 변할 겁니다. 더우기 역피라미드의 아랫부분은 튼튼한 돌이 아니라 허약한 모래(88세대)입니다. 주택 시장 붕괴는 필연적입니다.

■ 꺼지기 전의 촛불이 가장 밝다

현재 이명박 정부에서는 내수를 살리기 위해 부동산 개발에 올인을 하고 있습니다. 4대강 살리기를 비롯해 용산 역세권 개발, 부산 북항 개발, 4개의 경제 자유 구역, 한강 변 초고층 아파트 건설 허용 등이 그러한 예입니다. 4대강 살리기는 예산이 14조입니다. 우리나라 1년 GDP가 약 1,000조 원임을 감안하면, 4대강 살리기로 GDP 1.4%를 올릴 수 있습니다. 용산 역세권 개발은 28조 원으로 2.8%, 서울시 서남권 르네상스 사업에 20조 원으로 2%, ‘경기도 강변살자’ 프로젝트에 22조 원으로 2.2%, 부산 북항 개발은 8조5천억 원으로 0.85%의 GDP 성장에 기여합니다.

수도권 주변의 그린벨트를 풀어 40만호의 주택도 짓습니다. 향후 10년간 국토의 3%를 풀어 도시용지 3000㎢(분당급 신도시 150개)를 추가 공급하겠다고 합니다. 한강 주변에 50층 이상 고층 아파트를 짓도록 허가해주었고, 국방부의 반대에도 불구하고 롯데 제2월드 100층 건물도 허가해주었습니다.

2009년 2월 23일부터는 서울의 1만㎡ 이상 대형 부지의 용도를 변경해주어, 개발을 촉진하여 내수 경기를 살리려고 합니다. 현재 서초동 롯데칠성 부지에 롯데 본사 건물, 뚝섬 삼표레미콘 부지에 현대 자동차의 본사 건물(110층), 삼성동 한국전력 부지에 그린게이트웨이 빌딩(114층) 등 30여 곳이 신청하였습니다.

얼마 전에는 이노근 노원구청장이 “최근 서울시가 대규모 사업들을 강남권에 편중하고 있다.”면서 오세훈 서울시장과 맹정주 강남구청장 등을 잇달아 공격하는 행보를 보여 배경에 관심이 모아지고 있습니다. 하지만 그 배경은 뻔합니다. 그동안 서울시와 갈등을 보였던 노원구의 초고층 주상복합 건립 문제에 대한 여론을 환기시키기 위한 것입니다. 아마도 큰 문제가 없는 한, 강북에도 초고층 빌딩이 올라가는 것은 시간문제라고 생각합니다.

이 모두 건설업계에서 신화를 이룩한 이명박 대통령의 역작입니다. 이런 수많은 건설 공사들이 분명 우리나라의 GDP를 올릴 것은 분명해 보입니다. 하지만 이런 공사가 10년이나 20년 전에 했다면 얼마나 좋았을까요? 불행히도 우리나라 인구가 정체되어 더 이상 사회 간접자본이나 산업시설, 건물 등이 필요 없는 이 시점에서 역사상 가장 많은 건설을 하고 있습니다. 즉 개발이 끝났을 때 과연 이 많은 건물과 개발된 산업 부지를 채워줄 인구가 있느냐는 것입니다.

‘꺼지기 전의 촛불이 가장 밝다’는 속담이 문득 생각나네요.

 

[젤코바]

좋은 글 잘 읽었습니다. 신앙에 가까운 믿음이 있기 때문에 버블이 생기는 것이라고 이야기들 합니다. 눈에 뭐가 씌이지 않는 이상 이런 광기가 생기진 않을 겁니다.

[하진아빠]

박홍균님. 시간절약을 위해, 제 글 중 읽어보셨으리라 추정되는 3726번과 3732번 댓글을 묶어서 제 주장의 핵심을 한 번 더 적겠습니다.

중장기적인 주택 가격의 상승은 결국,통화량, 명목gdp 증가 여부로 이야기해야된다.
주택 가격의 상승은 결국, 그 시장에 유입되는 돈의 규모가 증가하느냐, 감소하느냐에 따라 결정되고 시장에 유입되는 돈의 규모는 경제성장과 담보대출의 규모에 달려있으며,경제성장(명목gdp)이 중장기적으로 꾸준히 이어지고 담보대출의 급격한 감소가 없는한 중장기적으로 시장으로의 돈의 유입은 증가하고 가격은 오르게 되기 때문이다.

[tyty]

그냥 지나가는 사람 입장에서 적습니다만, 박홍균님 말씀을 요약하면 하진아빠님 주장은 틀렸습니다. 주택가격은 그렇게 결정되지 않고, 제가 지금 말씀 드리는 형태로 결정 됩니다. 인것 같은데 같은 말을 다시 하시면..

[하진아빠]

우리가 문제삼는 주택가격은 강남 등 매우 높은 지역의 가격이지 않느냐.
그러면, 그 시장에 초점을 맞추어 그 시장에 유입될 수 있는 돈의 규모의 증감을 이야기하자.
이렇게 정리할 수 있습니다.

박홍균님께서 3733번 제 댓글의 요청에 대해 간단한 코멘트 주시고,
디레버리징에 대한 제 글이 무얼 말하고 싶은지 알겠다는 걸 말씀해주시면,
제가 박홍균님 답글에 대한 답글형태 답변에 시간절약이 많이 될 것 같습니다.
코멘트 기다리겠습니다.

[늘푸른하늘]

박홍균님의 글, 너무나 감사합니다. 하진아빠 님은 자신의 글이 상당히 의미심장한 메시지를 가진 듯한 착각을 버리지 못하시는군요