재개발.재건축 투자 무작정 따라하기

[박대선]

재개발.재건축 투자 무작정 따라하기을 읽었다. 저자는 카지노 딜러 월급으로는 부자가 되기 어렵다는 것을 절감하고 부동산 투자로 10년만에 100억대 자산을 형성했다고 한다. 우선 월급은 모두 저축하고 팁으로 생활하여 8년만에 4억원을 모았고 그중 8천만원으로 투자했고 강남 신축아파트의 가격상승에 편승하는 가장 좋은 방법이 재개발이라고 생각해서 재개발투자를 시작했다. 오래 걸리고 위험하다는 인식이 있지만 제대로 고르면 단기간 고소득도 가능하다는 것이 저자의 주장인데 인천 재개발을 관리처분이후에 매입하여 일반분양이후에 매도하면 1.5년동안 투자금만큼의 수익을 올린 저자의 사례를 예시했다. 

마래푸와 경희궁자이도 지금은 강북대장아파트지만 재개발되어 고가미분양되었던 물건이다. 마래푸는 2014년 84평방미터가 7억에 미분양되었지만 8년만에 13억이 상승한 20억이 되었다. 경희궁도 2017년 8억에 미분양되었지만 5년후에 14억이 상승한 21억으로 올랐다. 저자가 흑석9구역에 투자한 상가는 42평아파트에 상가배정 재개발물건은 7구역 42평 신축 아파트와 비교하면 매매가는 21억으로 8억저렴하고 대출은 13억으로 3억많으며 보유세도 상가라서 373만원으로 600만원저렴하여 초기투자금 8억으로 5년후 42평 신축아파트와 15억상당의 상가가 예상된다고 하는데 상가월세는 넣고 아파트는 뺏으며 이자부담도 빼서 다소 편파적이나 재건축상가투자의 장점은 분명하다. 34 

재건축과 다르게 재개발은 상가나 도로 등 서울에서는 90제곱미터 이상의 토지만 가지고 있어도 입주권을 받을 수있어 관리처분인가 전까지 세금중과를 피하면서 주택에 투자하는 효과를 누릴 수있다. 취득세도 다주택자는 12%까지 중과되나 상가나 토지는 4%에 불과하다. 49 2023년 1월 3일 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제되었다. 중과세와 대출규제에서 자유로와졌기에 투자수익이 높아지는 효과가 있다. 입주권매매제한도 줄었고 5년동안 하나의 입주권만 주는 제한도 사라졌다. 53

이주비대출은 규제지역여부를 불문하고 법인에는 해주지 않는 경우가 많다. 75 권리가액이 일반분양가의 85%수준인 조합원분양가보다 높으면 환급금을 받거나 상가분양을 받을 수있는데 상가도 조합원분양가는 낮으므로 검토할 필요가 있다. 더우기 환급금은 세금을 내야 하므로 현금흐름에도 좋지않다. 77 재개발은 지자체의 정비기본계획수립부터 시작된다. 그리고 과반수 지주 등의 동의를 받으면 추진위가 승인을 받을 수있다. 성공하는 경우 보통 2년정도 걸린다. 정비기본계획이 수립되려면 사업면적이 1만평방미터 이상이고 노후 건물이 2/3이상인 것이 필수적이며, 주택접도율 40%이하/과소필지 40%이상/호수밀도 헥타르당60호이상/노후연면적 2/3이상중 하나이상을 만족시키는 경우에 가능하다. 83

투기과열지구는 조합원지위양도가 금지되는데 재개발은 관리처분인가이후 재건축은 조합설립이후다. 2024년 현재 강남3구와 용산구만 해당되며 이 경우에도 예외조항이 있으니 확인해 보자. https://kbthink.com/main/real-estate/realproperty-column/WMfocus-realestate/wm-realestate-20240625.html 98 토지거래허가구역은 주거지역 6평방미터 상업지역 15평방미터를 초과하는 경우 사전에 토지 이용목적을 명시해 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도다. 실거주나 직접경영 등 허가된 목적대로 이용해야 한다. 

권리산정기준일 이후에는 신축빌라나 지분쪼개기 등의 경우 입주권을 받지못하고 현금청산되는 물딱지가 된다. 현금청산은 시세보다 낮다. 따라서 정비구역지정고시일 이후에는 언제 지분쪼개기나 신축되었는지 확인하고 투자해야 한다. 107 정보몽땅에서는 서울시의 정비사업내용을 한눈에 볼 수있다. 조합원인 경우 조합이 신청하면 로그인하여 이사회회의록 등도 추가로 접근가능하다. 은평구립과 동일하다. 147 https://cleanup.seoul.go.kr/ https://www.gg.go.kr/opendata/openDataList.do?menuId=1757 

분양신청시에는 대입응시와 같이 전략이 필요하다. 충분한 권리가액이라면 원하는 평형에 신청하면 되지만 우리의 욕망이 필요한 자원보다 많은 경우가 대부분이므로 확실하지 않다면 하향지원하는 것이다. 즉 84평방이 가장 인기가 있지만 일반형보다는 테라스형이 인기고 복층형은 인기가 낮으므로 원하는 평형이 85형이라면 일반형이 아닌 복층형을 신청하는 것이다. 프리미엄은 평형에 따른 차이가 크고 타입은 큰 차이가 없기 때문에 보다 많은 기대이익이 가능하다. 2순위로는 같은 평형의 테라스형, 3순위로는 인기가 낮은 다른 평형의 복층형을 시도하는 것이 최선이다. 지역별로 선호도가 다르므로 미리 조사하는 것은 필수. 222

재개발은 토지만 있어도 입주권이 주어지는데 조건이 있다. 우선 도정법에 근거하여 2003년12월30일 이전에 건물과 토지의 소유권이 분리되있어야 한다. 그리고 서울시 기준 30평방미터미만은 현금청산되고 30-90평방미터는 무주택자만 입주권이 주어지므로 인접하지 않아도 같은 조합원의 토지를 매입하여 30평방미터 혹은 90평방미터 이상으로 해야 한다. 도로는 현황과 지목중 하나 이상 도로가 아니어야 한다. 건물만 있는 경우는 면적과 상관없이 2003년12월30일 이전에 토지와 소유권이 다르면 입주권이 주어지고 무허가는 1981년 12월31일 현재 무허가 건축물대장에 등록되어있거나 1981년 촬영한 항공사진에 나타나있거나, 재산세납부영수증이 있으면 된다. 226

조합에 여러 물건이 있는 경우는 입주권이 하나만 나오므로 조합설립인가전에 처분하는 것이 유리하다. 권리가액의 합이 분양대금이상인 경우 환급금을 내주기때문에 프리미엄만큼 평가손이 발생한다. 229 조합원지위승계금지의 예외는 조합설립인가후 사업시행인가, 사업시행인가후 착공, 착공후 준공까지가 각각 3년이상인 경우다. 232 감정평가전에 투자하는 경우 추정해야 하는데 프리미엄이 발생하지 않은 지역의 가격을 기준으로 종전가격이 계산된다. 타지역 공시지가나 공시가격과 실거래가의 비율을 물건의 공시지가나 공시가격에 곱하면 된다. 271
 
입주권은 분양권보다 15%정도 저렴하고 이주비와 베란다무료확장 등 2천만원정도 혜택이 있으며 로얄층이나 로얄동에 우선배정하여 시세차익의 가능성이 높아 도로나 상가 등의 투자로 수익극대화가 가능하다. 특히 서비스면적인 알파룸이 있으면 공간활용에 더 유용하게 사용할 수있다. 베타룸도 같은 개념이나 난방은 가능하고 냉방은 어려운 공간이다. 288 전국 아파트 가격은 물가지수와 유사한 연 2.5%상승해왔다. 수도권은 3%, 서울은 3.5%상승했으며 입지가 우수하면 4% 떨어지면 2%를 적용하면 입주시 시세를 추산할 수있다. 292

상계2구역은 당고개역에서 도보 2분거리의 2200세대가 2027년에 입주목표인데 이를 인근 상계4구역에 2020년에 신축된 810세대이고 당고개역에서 도보 10분거리의 노원센트럴푸르지오 84평방미터의 3개월평균시세 9.5억으로 추산하면 연식이 7년차이나고 연상승율은 4%로 총 28%상승이 예상되므로 입주시가격은 12.2억으로 추산가능하다. 매매가 4억에 분담금 2억이라면 6억을 투자하여 12.2억의 입주시세로 연 수익률을 계산하면 된다. 294 도로는 나대지의 1/3정도로 평가되며 저렴하며 재산세를 내지않고 지분이 90평방미터 이상인 경우 입주권이 주어진다. 관리처분인가전까지 주택수에 포함되지않고 취득세면에서 다주택자에게 유리하다. 대출이나 이주비대출이 어렵다. 315 

상가도 대지지분이 90평방미터 이상이고 권리가액이 최소분양가이상이면 입주권을 받을 수있다. 관리처분인가전까지는 주택이 아니므로 대출에 유리하고 다주택자에게 취득세에서 좋다. 다만 권리금때문에 사업지연의 가능성이 높은 편이므로 권리금수준과 상가의 수 등을 미리 확인한다. 권리가액이 충분하면 주택과 상가를 같이 받는 것도 가능하고 상가도 분양가격보다 25%정도 저렴하다. 319 1+1입주권은 권리가액이 높은 사람의 참여를 장려하기위해 요건이 맞는 경우 조합에서 부여가능하니 미리 확인해야 한다. 

그 요건은 두개의 입주권 전용면적의 합이 건축물대장 연면적보다 높거나 조합원분양가의 합이 종전자산평가액보다 작아야 한다. 두개의 입주권중 하나는 60평방미터 미만이어야 하고 60평방미터 미만 주택은 3년간 전매가 제한되고 가격요건에 부합하지 않은 경우 조합원분양가보다 높을 수도 있다. 그리고 입주권의 분리매각이 불가능하다. 326 경매와 재개발을 같이 하면 최상이다. 우선 프리미엄이 없는 감정평가로 저렴하고 경락자금대출도 훨씬 많이받을 수있다. 351 이주비대출은 법인인 경우 불가능한 경우가 많으나 조합에 따라 이자상당액을 부담금에서 공제해주는 경우도 있다. 358 재건축시 원시취득세는 공사도급금액을 면적별로 안분한 금액에 대해 3%내외를 주택수와 관련없이 내야 한다. 372 

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프롤로그
준비마당. 재개발·재건축 투자의 첫걸음
01. 재개발·재건축에 대한 오해와 편견; 02. 서울의 새 아파트를 싸게 사는 안전한 방법; 03. 재개발·재건축 투자를 해야 하는 이유; 04. 갭투자나 분양권 투자보다 쉬운 재개발·재건축 투자; 05. 재개발만이 가진 투자 매력 포인트;
 06. 왜, 지금 재개발·재건축인가? -1·3부동산 규제지역 해제 발표; 07. 미래 자산을 결정할 키워드는 재개발·재건축; 08. 용어를 알아야 기회를 놓치지 않는다; 09. 재개발·재건축 사업 과정 이해하기; 10. 재개발과 재건축, 헷갈리지 말자!;
 11. 신통? 모아타운? 헷갈리는 정비사업의 종류
첫째마당. 사기만 하면 오르는 물건 탐색하기
12. 관심 지역 선택의 핵심 포인트; 13. 대한민국 재개발·재건축의 축약판, 용산; 14. 1기 신도시가 주목받는 이유; 15. 사전 조사 1 - 정비사업 정보몽땅; 16. 사전 조사 2 - 포털사이트 활용하기; 17. 프로처럼 현장답사하는 법;
 18. 수익률을 올려주는 공인중개사 활용 전략
둘째마당. 사업 단계별 매수·매도 포인트
19. 대체 언제 사고 언제 팔아야 하나요?; 20. 조합설립인가; 21. 사업시행인가; 22. 관리처분인가; 23. 일반분양·입주·이전고시; 24. 현금청산되지 않으려면 꼭 알아야 할 조합원 자격; 25. 투기과열지구, 이것만은 꼭 알고 투자하자

셋째마당. 오르는 물건은 따로 있다! 사업성과 수익성 분석
26. 초기 투자(감정평가 전 투자) 전략; 27. 초기 투자의 핵심! 비례율이 높아질 구역 찾기; 28. 초기 투자의 핵심! 감정평가액 추정하기; 29. 안전 투자(감정평가 후 투자) 전략; 30. 안전 투자의 핵심! 관리처분계획총회 책자 분석;
 31. 입주 시 예상 시세 계산법; 32. 수익률 분석 연습하기
넷째마당. 물건 유형별 투자 전략
33. 빌라와 다가구주택의 투자 전략; 34. 무허가주택·도로·나대지로 새 아파트 받기; 35. 상가로 새 아파트 받기; 36. 1+1 입주권 완벽 정리; 37. 환지매물 공략법; 38. 평형변경 신청을 활용한 투자 전략
다섯째마당. 수익률 올려주는 대출과 절세 전략
40. 이주비·중도금·잔금 대출 적재적소에 활용하기; 41. 이주비 대출 활용 시 달라지는 수익률; 42. 절세도 수익이다!; 43. 재개발·재건축 양도세 비과세 전략