양도세 중과 폐지 Q&A
매매계약 뒤 잔금 안 받았다면 바뀐 세율로
부동산을 팔 때 내는 양도소득세 관련 세제가 많이 바꿨다. 당장 피부로 와닿는 세금 문제인 만큼 세제 개편에 대한 관심이 높다.
다주택자 양도세 중과 폐지 등 양도세 관련 궁금증을 문답으로 알아봤다.
<문> 3월16일 이전에 집을 사서 1가구 다주택자가 됐다. 나중에 집을 팔 때 이번 양도세 완화 혜택을 받지 못하나.?
“받을 수 있다. 다주택자 양도세 중과세 완화조치는 3월 16일 이후 양도분(잔금 청산 또는 등기)부터 적용된다. 매수 시점이 언제든 상관없이 이날 이후에 팔면 양도세 완화 혜택을 받는다. 정부는 관련 세법의 개정안을 4월 임시국회에 제출할 예정이지만 법안이 통과되는 것을 전제로 16일 양도하는 주택부터 소급 적용한 때문이다.”
<문>이미 집을 팔기로 계약하고 중도금까지 받았다. 잔금만 남은 상태인데 세금 감면 혜택을 받을 수 있나.?
“가능하다. 새로운 세율의 적용 시점은 3월 16일 이후 양도분이고, 여기서 양도는 잔금을 모두 치른 시점을 말한다. 따라서 아직 잔금을 받지 않았다면 낮아진 세율을 적용받을 수 있다. 하지만 잔금 납부에 앞서 등기부터 한 경우에는 등기일을 기준으로 세금이 부과된다.”
<문>잔금을 받지 않은 상태에서 3월16일 전에 등기를 내줬다. 등기를 말소하고 다시 등기하면 양도세 완화 혜택을 받을 수 있나.
“집을 산 사람이 동의한다면 말소할 수는 있다. 하지만 다시 팔았을 때 세무서에서 말소 행위를 양도세 회피 수단으로 간주해 ‘실질과세의 원칙’에 따라 중과할 가능성이 크다. 또 집을 사는 사람이 처음에 등기할 때 등록세를 내는데 말소를 하면 등록세를 돌려받지 못하고 재등기할 때 또 한 번 내야 한다.”
<문> 양도세 감면이 얼마나 되나.?
"세제 개편으로 2주택 이상 다주택자도 과세표준 구간에 따라 6~35%(내년에는 6~33%)의 일반세율을 적용받는다."
<문> 개인이 나대지나 부재지주 농지 등을 팔 경우 세금이 얼마나 줄어드는가.?
“지금까지는 개인의 비사업용 토지에 대해 60% 중과 세율이 부과됐다. 하지만 16일 이후 매도분부터는 주택처럼 일반세율이 적용된다. 단 주택과 마찬가지로 2년 이상 보유해야 한다.”
2년 미만 보유 땐 양도세 면제 안돼
<문> 보유기간 2년 미만인 주택을 팔 때도 중과세 면제 혜택을 받을 수 있나.?
“그렇지 않다. 2년 이상 보유해야 일반 세율이 적용된다. 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%의 단일세율이 매겨진다. 이는 다주택자 뿐 아니라 1주택자에게도 해당하는 얘기다. 또 토지의 경우에도 비사업용 토지나 사업용 토지 여부와 관계없이 단기 양도에 대해서는 중과된 세율이 매겨진다. 더욱이 미등기된 주택이라면 양도 때 70%의 높은 세율이 적용된다.”
<문> 보유 주택이 어느 지역에 있는 지에 따라 양도세율이 달라지나.?
“주택 소재지에 따라 세율이 달라지지는 않는다. 지금도 광역시를 제외한 지방의 3억원 미만 주택에 대해서는 양도세를 중과하지 않고 있다. 이런 기준이 서울과 수도권으로 확대된다고 보면 된다.”
<문> 주택 수와 조합원 입주권 수를 합해 3주택 이상일 경우에도 일반 세율이 적용되나.?
“그렇다. 3주택 보유로 간주해 기본세율인 6∼35%(2010년부터 6∼33%)를 적용한다. 아파트 분양권도 그 수에 관계 없이 6~35%의 양도세 일반과세를 적용받는다.”
다주택자 장기보유특별 공제 혜택 없어
<문> 다주택자가 보유한 주택과 비사업용 토지도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는지.?
“아니다. 다주택자 등은 1가구 1주택자가 집을 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제해주는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다.
부동산 투기에 대한 국민의 우려 등을 감안한 조치다. 현재 장기보유특별공제는 일반 부동산의 경우 10년 이상 보유시 연 3%씩 최대 30%까지 양도소득에서 공제된다. 또한 1가구 1주택자는 10년 이상 보유시 연 8%씩 최대 80%가 공제된다.”
<문> 해외에 거주하고 있는 다주택 보유자다. 내국인과 동일하게 양도세 중과가 폐지되나.?
“아니다. 이미 구입해 보유한 주택에 대해서는 종전과 같이 2010년 말까지 50%(2주택자)~60%(3주택자)의 단일세율이 적용된다.”
<문> 그렇다면 다주택자인 재외 동포가 기존 주택을 취득하는 경우에도 양도세 감면 혜택을 받을 수 없나.
“그렇지 않다. 정부는 외화 유동성 확보 차원에서 해외 교포가 3월 16일부터 내년 2월 11일까지 취득하는 주택에 대해서는 양도세를 일반세율로 적용하기로 했다. 또 이렇게 부과된 양도세의 10%를 추가로 공제해주는 혜택도 주기로 했다.”
내년 2월11일까지 취득하는 미분양도 감면
<문> 미분양 주택에 대해서는 양도세 감면 혜택이 있다는데.
“서울을 제외한 전국의 미분양 주택과 신축 주택 중 올 2월12일부터 내년 2월11일까지 취득하는 주택이 양도세 감면 대상이다. 수도권 과밀억제권역(15개 시, 서울 제외)의 경우 5년간 양도 차익의 60%만 감면된다. 수도권 기타 지역과 지방은 전액 면제된다. 다만 과밀억제권역에서 주택 크기가 전용면적 149㎡(45평)를 넘으면 감면 혜택이 없다. 내년 2월11일까지 신규 분양되는 아파트도 미분양 주택과 똑같이 양도세가 감면된다.”
<문> 취득 기준은.
“2월12일부터 내년 2월11일 사이에 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택이 대상이다. 취득일은 계약일이 아닌 ‘잔금납부일 또는 등기일 중 빠른 날’이다. 감면 기간이 끝나는 취득 6년째부터 발생한 양도차익에 대해서는 일반세율(6~35%)로 과세한다. 5년간 차익에 대한 양도세를 전액 감면(과밀억제권역은 60%)받고 이후에 오른 금액에 대해서만 부과한다는 얘기다.”
<문> 해외 동포도 양도세 감면 혜택을 받나.
“그렇다. 국적과 거주지에 상관없이 모두가 수혜를 본다. 다만 정식 계약을 마친 뒤 관할 지자체에 부동산 취득신고를 해야 한다. 해외 은행(현지 국내법인 포함)에서 곧바로 아파트 분양대금을 낼 수 없고 국내 계좌를 만들어 건설사로 이체해야 한다. ”
<문> 투자를 하려면 한국에 들어와야 하나.
“대리인 위임장, 신분증(여권이나 외국인등록증 또는 재외국민등록부등본) 사본, 부동산 취득신고서, 토지취득신고필증(시민권자), 호적등본(영주권자) 등 서류를 완비했다면 한국에 올 필요가 없다.”