성공적인 1대1 재건축 아파트(이촌동 래미안 챌리투스)

[Adora]

아래글은 위기에 처해 있는 우리 아파트의 재건축이 어떤 방향으로 가야 하는가 시사하는 바가 크기에 회원 여러분께 옮겨 드리니 글이 길더라도 인내심을 가지고 끝까지 읽으신 후 현명한 판단을 해주시 바랍니다.

재건축은 조합구성원간 공동가치를 추구하는 공동체 사업이다.
이 사업을 효과적으로 추진하기 위해 추진위를 구성하고 대표자를 뽑는다. 대표자의 책무는 막중하며 가치목표를 바로 세워 시행착오를 줄여야 하고 시대에 걸맞는 명품아파트를 만들기 위해 끊임없이 노력해야 하는 자리다.

그렇다고 무모한 도전을 하라는 것이 아니며 현행법의 범주에서 할 수있는 최대한의 노력을 경주해야 한다고 본다. 지금은 빠른 재건축을 위해 서두르는 곳은 거의 없다. 조금 덜 뺏기고 재초환 환수금을 낮출수 있는 방안마련에 신경들이 곤두 서 있는 상태다.
향후의 손익계산을 철저히 따져봐야 하는 시기인 것이다.

은마는 판단오류로 고층 논란에 휩싸인 나머지 빠른 재건축의 기회를 놓쳐 버렸고, 이젠 실사구시로 가야한다고 본다. 작금의 시대상황이 녹녹치 않는 것도 사실이며 1대1 재건축 또한 순탄치 않을 수도 있다. 하지만 우리는 정책의 시혜를 포기하고 현 정비계획 기준에 맞게 재건축을 추진 하겠다는 것이다.

이런 가치목적에 대한 의지도 보여주지 못하고 또 여기에 대한 의견수렴조차 백안시 한다면 무슨 희망이 보이겠는가, 서울시에서 하라는 대로 무기력하게 수용한 정비계획안이 우리가 그토록 쌓아온 재건축의 모습일까,

모든 건 소유주들의 의식에 따라 결정되리라 본다. "남 이상 노력하지 않고 남 이상 잘 되기를 기대하지 말라"는 말이 세삼 떠오른다. 소통하고자 하는 열정과 헌신 봉사의 마음이 절실한 시대다.

아래는 1대1 재건축을 열망하는 단지에서 탐방을 통해 직접 대담을 나눈내용으로 시사하는 바가 크다고 보여 옮겨 실어 봅니다.

[출처] 첼리투스 조합장님과의 대담|작성자 우사모(우성아파트를 사랑하는 모임)

요즘 재건축 관련하여 신문지상에서 초과이익환수금 제도가 핫이슈입니다. 초과이익환수금 폭탄을 가능한 줄이고 쾌적하고 품위 있게 살 수 있는 아파트를 짓기 위해서 '우성아파트를 사랑하는 모임(우사모)'는 1대1재건축으로 가야한다고 확신합니다.

서울에 1대1재건축으로 시공한 곳이 네 군데(방이동 반도아파트, 청담동 LG아파트, 이촌동 첼리투스아파트, 잠원동 한신 5차아파트가 금번 6월 입주하여 아크로 리뷰로 재탄생)가 있는데 모두 부려워할 만큼 성공적으로 1대1 재건축을 이뤘습니다. 우리는 대표적으로 첼리투스 조합장님을 만나서 재건축을 진행한 과정과 겪었던 어려움 그리고 성공적인 재건축을 하기 위해 필요한 덕목 등에 대해 이야기를 들었습니다.
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첼리투스 이상우조합장님은 우리가 지금 국민소득이 2~3만불이지만 머지않은 장래에 4~5만불이 됐을 때, 이와 같이 쾌적한 아파트를 짓지 않으면 아파트의 경쟁력이 떨어질 것이므로 50년 100년 앞을 내다보면서 일을 추진하라고 조언을 해 주셨습니다.

조합장님이 첼리투스 아파트 곳곳을 안내해주면서 보여주셨습니다. 돌아보면서 가슴이 뛰었고, 나도 이런 아파트에서 살아보고 싶다는 생각이 솟구쳤습니다. 우성아파트 주민들께서 1대1재건축이 성공적으로 된 첼리투스의 면면을 살펴보고, 같은 지향점을 갖기를 간절히 바라며 이 포스팅을 올립니다.

개척자의 정신으로 가장 성공적인 1대1재건축 사례로 꼽히는 이촌동의 첼리투스아파트를 방문하여 이상우조합장님과 대담의 시간을 가졌습니다. 많은 어려움을 극복하고 성공적인 1대1재건축을 하여 2016년도에는 한국문화대상까지 받았습니다. 지난 18년 동안 이 재건축을 이끌어온 조합장님의 경험담이기에 시사하는 바도 많고, 참고할 내용도 많습니다. 내용이 길어 편집한다고 했는데 여전히 깁니다만, 생생한 경험담이기에 읽기에 지루하지 않으리라 생각합니다.

이 포스팅을 올리는 저는 원래 이상우조합장님과의 대담을 녹음해와서 녹음된 것을 수십번 돌리면서 녹취를 하였고, 너무 길기에 편집을 하고, 그리고 조합장님에게 보내 재가를 받고 하느라 여러분들이 상상하기 힘든 긴 시간과 노력을 쏟아부었습니다. 제가 이렇게 하는 이유는 우성아파트 주민들의 1대1재건축에 대한 이해를 돕고자하는 간절한 마음에서 입니다. 부디 끝까지 읽으시고 주변 지인들한테도 홍보 부탁드립니다.

조합장님 안녕하세요? 첼리투스 (구 렉스아파트)가 1대1재건축의 가장 성공적인 사례로 회자되고 있는데 추진위 설립부터 지금까지 18년 동안 이 일을 맡아서 해오신 조합장님이 어떤 개념(철학)을 가지고 추진했는지 궁금합니다.

이상우조합장:
앞으로 지어지는 아파트는 50년 100년 간다고 봐야 됩니다. 내가 시작할 때 50년 100년 뒤를 보고 추진을 했단 말입니다. 지금 비용 적게 든다고 대충 싸게 지어 놓으면 결국 몇 년 지나면 잘 지어진 아파트와 경쟁에서 떨어지게 되는 거예요.

시작할 때, 준공 후 미래의 가치가 어떻게 될 것이냐 아무도 상상을 못했지요. 내 역시도 불안했고. 지어 놓았을 때 과연 비난과 잘못된 부분을 어떻게 극복해 나가느냐 등등 많은 고민이 있었지요.

앞으로 국민소득이 늘어나고 생활환경이 좋아질 것입니다. 지난 40여년동안 우리사회가 농업사회로부터 산업사회로 옮겨 오면서 급격히 도시로 이주 했기에 도시의 주거는 단지 잠자는 공간을 만들어 놓았거든요. 70년 80년대 아파트가 다 그렇지 않습니까? 앞으로 우리의 주거 공간은 단순히 잠자는 곳이 아니고, 휴식하고 즐길 수 있는 공간으로 변해야 된다! 이런 생각을 가지고 출발했어요.

그런데 이 재건축은 주민들 동의 없이는 할 수 없는 사업이거든요. 내가 개인사업도 해보고 했지만, 개인사업은 사업주의 경영관을 종업원들의 노력을 통하여 실천하고, 또한 잘못되면 사업주가 손해보면 되지만, 이 사업은 안 그렇거든. 주민전부의 동의를 얻어야 되는데, 동의 구하기가 만만치 않았어요. 그 때 마침 노무현정부가 탄생하면서, 한 달이 멀다 하고 소위 재건축 억제정책을 내 놓았지요.

이렇다 보니 도저히 재건축할 길이 안보였는데, 마침 그 때 오세훈 서울시장이 르네상스 계획을 들고 나왔어요. 아무도 거기에 동조 안 했어요. 그러나 우리는 서울시 설명회에 참석해서 들어보고, 많은 고민을 했어요. 몇몇 사람이 중심에 서서 한번 해보자 그랬지요.
압구정동은 그 비싼 땅 25%를 내놓는다고 절대 반대했어요. 공청회 하는데 압구정주민들이 야단이더라고요. 그런데 렉스 아파트는 아무리 생각해도 그 때 당시 주거환경이 너무 열악해, 재건축하지 않으면 삶의 질이 너무나 떨어진다고 생각했어요. 그래서 재건축하는 길 밖에 없다고 주민들의 뜻을 모아 밀고 나간거예요!

추진하시면서 겪었던 일 중에 가장 큰 어려움은 무엇이었나요?
조합장:
국가에서 워낙 법을 강화하니까 진행할 수가 없더라고요. 어려움이 엄청나게 많았어요. 초과이익환수법, 임대주택, 용적률 제한 등 도저히 재건축을 할 수가 없는거야.

그런데 서울시에서 한강변 발전계획 즉 한강 르네상스계획에 부응하고, 외관 디자인을 아름답게, 스카이라인 맞춰서 지으면, 법이 허용하는 최대의 용적률 330%를 허용해준다고 했어요. 그래서 땅 25% 기부채납 하였지요. 25% 내 줘서 그 땅으로 서울시가 공원을 만들었어요. 기부채납하기 전에 주민들의 동의를 구해야 될 것 아닙니까?

여기 땅값이 얼마입니까? 10,000평의 25%, 2,500평인데. 평당 2,000만원 치면 땅값이 500억이 되는겁니다. 전문가들한테 자문을 구해보니까 기부채납하고 용적률 높여 고층으로 올려 전망(뷰)이 많이 나오면 가치가 올라갈 것이다. 이게 내 마음을 움직이기 시작 한 거예요. 전문가가 아니면 우리는 잘 모르는 일이었지요.

그 때 당시 2000년도에 한강변에서 한강뷰가 보이고 안보이고에 따라서 40평대 아파트 가격이 2억 차이가 났어요.
옛날이야 뷰 라는 거 상상이나 했습니까? 내가 렉스 아파트에 88년도 이사 올 때만 하더라도 뷰보다는 조용한데, 아이들이 공부하는데 지장이 없는 그런 곳만 생각했지. 뷰를 보고 즐기는 것 상상도 못했어요. 그런데 우리가 국민소득이 높아지고 민도가 높아지니까 전망에 대한 가치가 엄청나게 올라, 전망에 대한 시장이 형성된 것이지요.

렉스아파트가 460세대인데 48%가 한강뷰가 있는 세대이고, 52%가 뷰가 없는 세대였어요. 뷰가 없는 쪽은 무슨 소리야. 집 헐어내고 새로 짓는데, 추첨해서 층을 정해야지! 이런 주장이 대세였어요. 다른 아파트 재건축에서도 그렇게 했었고.
전망과 비전망 세대 어느 한쪽이 반대하면 재건축은 할 수 없지요.
그래서 도저히 동의를 못 얻은거야. 동별 2/3, 또 전체 80% 돼야 조합설립 신청하는거야. 비전망 세대를 설득시켜야 했어요. 나는 비전망아파트에 살았는데, 내가 전망아파트에 살았더라면 불신이 생겨, 추진하기 힘들었을거예요!

계속 전망세대들이 동의를 안 했어요. 나에게 한강이 보이도록 전망세대를 보장해달라 이거예요.

그래서 우리가 관리처분에 특약규정을 만들어서 현재 있는 아파트 뷰를 10등급으로, 신축아파트 뷰도 10등급으로 분류하여, 등급별로 추첨하여 입주한다로 최종 동의를 받았지요.

첼리투스 아파트는 언뜻보면 아파트 같지 않고, 무슨 오피스빌딩 같은데 디자인은 어떤 과정을 거쳐서 만들었나요?
조합장: 시공사 삼성래미안으로부터 미국 예일대학의 최고 외부 디자인설계사를 소개받았어요. 때마침 2008년도에 미국에 금융위기가 와서 설계 비용들이 1/4~ 1/5로 내려갔어요. 그러니까 200만불이 50만불로 견적이 들어온거예요.

대담자의견: 우성아파트의 설계비는 엄청 많이 잡혀 있습니다. 그렇다면 얼마든지 고급 설계회사한테 설계를 받을 수 있는데, 어찌하여 현재와 같은 F급 설계회사의 설계를 받았는지 저는 아무리해도 이해가 되지 않습니다.

그래 몇 개월을 고민했지요. 내 가만히 생각해보니까 만약에 내가 최초로 한강변에 서울 르네상스 계획에 맞춰 짓는데, 이 디자인을 선택하지 않는다면 내가 원망을 듣겠다 라는 생각이 들었어요. 그래서 설계내용을 들어 보기 위해 미국 설계사들을 초청했어요.
가지고 온 설계를 보니 기차게 잘 만들어 가지고 왔더라고요. 두 가지형태를 가지고 왔어요. 하나는 한강의 파도를 상징하는 웨이브형으로 설계를 해왔고. 하나는 한강물이 솟구쳐 오르는 크리스탈 형태로 디자인해서 가져 온 거예요. 대의원 회의를 개최하여 만장일치로 지금의 모습으로 결정한 것입니다.
국내설계는 해안설계가 참여해서 진행이 됐는데요. 지금 외부에서 볼 때는 저게 비즈니스 빌딩인가? 아파트인가? 시민들이 의아하게 생각했어요! 다른 아파트와는 상당히 다른 모습이니까.
(설계가 외국설계라고 했죠?) 아니, 기초설계가 외국디자인설계지. 내부설계는 국내설계사 해안설계. 시공은 삼성래미안에서. 그 때 6개 회사에 경합을 부쳤어요!

대담자의견: 우성아파트도 시공회사 선정 시 경합을 부쳐서 엄정하게 선정해야 합니다. 지금처럼 어느 한 건설사가 이미 깃발을 꽂은 것 처럼 뒤에서 모든 조정을 하고 있는 이런 행태는 우성 전주민의 이익에 지극히 역행하는 것입니다.

공사비가 언제나 초미의 관심사인데 공사비는 어땠나요?
조합장: 그 때 당시 서울시내 아파트 재건축 공사비가 평당 370만원에서 375만원 사이였어요. 대우나 삼성이나 LG나 시골에서나 도시에서나 전부 그 정도였어요.

우리는 커튼월시스템(유리 사용), 브리지, 그리고 수영장과 같이 특화된 부분에 비용을 플러스 해줬지. 그래 가지고 공사비가 평당 450만원 했어요. 시공사인 삼성래미안에서는 520만원 내놓았는데. 그것을 깎고 또 깎고 해서 450만원으로 내렸어요.
그러니까 당시 일반 아파트 평균공사비보다 평당 80만원 더 들어간거지요. 아파트 외장을 커튼월시스템으로 하고, 브리지, 수영장 만들고 해서 그만큼 더 든거예요.

대담자 의견: 삼성래미안에서 들어온 견적가 520만원을 450만원으로 깎은 것은 정직한 조합장만이 할 수 있는 일입니다. 돈을 먹지 않고, 주민의 이익만을 생각했기에 가능했다고 생각합니다. 첼리투스조합장님은 주민전문단을 구성해서 견적이 나오면 주민전문가에게 원가분석을 시켰다고 합니다. 그래서 근거를 가지고 깎고 또 깎고 하니 평당 70만원이나 깎을 수 있었던 것 입니다.
우리도 이런 조합장을 찾아서 모셔야 합니다. 삼고초려 아니라 십고초려를 해서라도 말이죠!

들어와서 보니 이 아파트에는 상가가 없어요. 아파트에 상가가 일체 없는 곳은 처음 봤어요.
조합장: 상가! 재판을 해서 완전히 분리했지요. 예전에는 상가가 단지 내에 있었고, 주차장도, 화장실도 같이 썼어요. 그런데 상가 분들이 공사하는 동안 장사를 못하니 손해보상해 달라고 동의를 안해주는 거예요.

우성아파트에도 상가 있습니까? 엄청 억지를 쓰는데. 보상을 해라, 장사를 못한다. 상가 문제에 대해 수십번 회의를 했는데 도저히 안되겠더라고요. 마침 그 때 재건축 법이 개정되면서 알박이를 청산해 내보낼 수 있게 되었습니다. 그래 재판을 청구했고, 법원에서 판결해주어 상가를 분리하여 재건축을 했답니다. 정~말 잘 했어요. 지금 생각하면 너무너무 잘한거야. 왜! 그 상가를 그대로 유지했더라면 고급화가 될 수 없었어요.

첼리투스 옆에 상가가 잘 발달돼 있어, 여기는 상가가 없어도 되겠더라고요. 상가가 있는 것은 편리해서 좋은데, 그 상가가 좁기 때문에 상가 내에 화장실이나 편의시설이 하나도 없었거든.

대담자 의견: 첼리투스는 상가를 완전히 없애, 그 결과 쾌적한 고급 아파트가 됐는데, 우성아파트 토문안을 보면 마치 동대문시장을 방불하게 설계돼 있습니다. 우성아파트도 상가를 최소화해야 합니다. 호텔식 연회장, 훼밀리레스토랑, 쿠킹클래스가 설계되어 있는데, 이런 것들이 도대체 왜 필요하다는 것 입니까?
아파트는 외부 유입인구가 최소화돼야 쾌적한데, 우리처럼 많은 상가를 설치하는 것은 지극히 잘못된 방향입니다. 상가는 주민들이 갑자기 필요한 생필품을 구입할 수 있는 정도와 급할 때 찾아갈 수 있는 의원 정도면 충분하다고 생각합니다. 우성아파트 주변에 현대, 롯데 백화점 등 상가가 얼마나 발달돼 있습니까?

조합장님은 추진위원장때부터 조합 청산할 때까지 18년간 일해 오셨는데 한국에서 이런 전례가 없는 것으로 알고 있습니다. 재건축을 추진할 때 어떤 마음 자세를 가져야 할까요?
조합장: 1대1 재건축이었고, 일반분양도 없어, 여론이 분분했습니다. 춘추 전국시대 맹자가 했던 말이 있잖아요. 천시불여지리(天時不如地利)요 지리불여인화(地利不如人和)라. 들은 적이 있을 겁니다. 천시, 즉 때와 시대가 아무리 좋다하더라도 지리적 이익만 못하고, 지리적 이익(아무리 여건이 좋고 재건축을 해야하고 강남에 있고)이 아무리 좋아도, 사람이 화합하지 않으면 아무것도 이루지 못하는거지.

왜 그런 말을 하냐면 우리가 전망 (뷰) 문제때문에 6년이 걸렸어요. 6년 동안 전망과 비전망 다툼으로 동의를 보지 못했지요. 2000년도에 내가 맡아 6년동안 협의와 합의를 거쳐 전망세대에 대해 동의를 받은 후, 2006년도에 조합을 구성했습니다. 2006년 조합구성을 해놓으니까, 서울시가 르네상스계획을 들고 나왔는데, 이 르네상스 계획 최종안의 미확정으로 일년에 두 번씩 설계심의를 접수했으나, 심의보류로 3년간 표류한 것이예요. 일부 주민들은 재건축 포기하자는 말을 해 어려움이 많았습니다. 그 때 포기했다면 지금의 첼리투스아파트가 탄생하지 못했을 것입니다.

대담자 의견: 전망(뷰)문제를 해결하기 위해 6년이 걸렸다고 합니다. 주민들이 의견의 합치를 보지 못하면 재건축은 시간이 걸리게 되어 있습니다. 첼리투스의 경우 가장 복잡한 전망 문제를 해결하고나서 조합을 구성했다고 합니다.
우성아파트의 경우 ‘1대1재건축이냐 일반재건축이냐’ 로 의견이 팽팽히 갈라져 있습니다. 첼리투스 아파트가 가장 중요한 전망 문제를 해결하고나서 조합을 구성하였듯이, 우성아파트도 1대1재건축이냐 일반재건축이냐 하는 이슈를 정리하고나서 조합을 구성하는 것이 맞다고 생각합니다.

조합이 구성된다고 1대1재건축 동의자(현재 대략 300명 추산)가 간단히 마음을 바꿀 리가 없기 때문입니다. 조합이 출범하면 조합유지비가 추진위 유지비보다 2배나 더 들어간다고 합니다. 그 돈이 다 주민이 지불해야 하는 돈인데 왜 중대한 갈등이 해소하지 않은 채, 조합설립만 노래를 부르는지 모르겠습니다. 조합설립만 하면 이 치열한 갈등이 뚝딱 해결되나요?

가장 성공적인 재건축을 한 첼리투스 같은 경우도 가장 큰 갈등을 해소하기 위해 6년이라는 세월을 보냈습니다. 재건축할 때 갈등이 나타나는 것은 자연스런 현상입니다. 이 갈등 때문에 시간이 걸립니다. 추진위 유지비나 조합 유지비가 더 든다는 이유로 빨리 빨리를 주장하는 것은 지극히 한국적 사고방식이라고 생각합니다. 갈등을 해소하지 않고 추진해서, 돌이킬 수 없는 나쁜 결과가 나오면 그 때는 어떻게 할 것인데요?

첼리투스는 그들의 최대 갈등인 전망문제에 대한 동의를 받기 위해 6년이라는 시간을 보냈습니다. 우성아파트는 2016년 11월 12일에 현 추진위가 결성되어 1년 8개월의 시간이 지나갔습니다. 현 집행부와 일부 주민들은 1대1재건축파가 훼방을 놓아 주민의 돈을 낭비하고 있다고 생각합니다. 성공사례인 첼리투스는 6년이라는 세월을 보내면서도 그 중대한 갈등을 해소하고, 조합을 설립했으며 그렇게 갈등을 해소해가면서 진행했기에 가장 성공적인 재건축이 되었던 것입니다.

1대1재건축을 주장하는 사람(현 300명 추산)들도 똑같은 우성주민이며 존중받아야 되는 의견입니다. 반대의견이라고 아예 발표조차 못하게 원천봉쇄하는 것은 대명천지 민주주의 대한민국에서 있을 수 없는 일입니다. 도대체 왜 현수막조차도 못 걸게 떼어버리는 것입니까? 1대1재건축을 원하는 많은 우성주민들의 분노를 어떻게 다독여서 재건축을 하겠다는 것인지 이해가 되지 않습니다.

제 생각에는 현 추진위가 조합설립을 서두르는 이유는 일단 조합설립이 되면 반대자를 쉽게 잘라낼 수 있기 때문입니다. 사실은 현 집행부의 생각이라기보다는 현 집행부 뒤에 있는 거대한 검은 세력이 원하는 방향이겠지요.

조합장님! 어떻게 조합장일을 맡게 되셨나요?
조합장: 내가 사업하다 IMF때 손 들고, 나이는 그 때 57인가 58 됐을 때예요. 우리아파트 재건축을 해야 해서 조합장 할 사람을 찾았어요. 자체적으로 사람을 찾아보니 마땅한 사람이 없는거야. 또 선뜻 나서지도 않았고. 예전에 우리 단지에 존경받았던 전 자치회장이 계셨어요. 그 분에게 조합장을 맡아서 해 달라고 삼고초려 했습니다. 그런데 전 자치회장이 나를 보고 당신이 나이가 얼마나 됐냐고 묻는거예요. 57이라고 하니까 당신이 딱 맞는 나이라고 하기에. 저는 그런 덕망을 갖추지 못했다고 했지요. 이게 계기가 돼 하게 된 거예요.

재건축 조합을 맡으려면 처음부터 이런 덕목이 있어야한다고 생각 했어요. 어떤 덕목이냐! 첫째도 정직, 둘째도 정직, 셋째도 정직. 그 다음에는 봉사정신도 있어야 하고 그 다음에는 추진력, 행정 처리하는 능력! 나이가 그 정도 되면 기업에 있었건, 어디에 있었건 다 경험을 쌓지 않았습니까?

위와 같은 사람이 필요하다고 했더니만 동 대표들이 그런 분이 어딨느냐? 하더라고요.
왜 그런 주장을 했느냐 하면, 그 당시만 해도 재건축하면 부정적인 시각이 많았어요. 재건축 조합장은 도둑놈, 다 감방에 간다 뭐 이런 시각이 많았지요. 재건축을 함에 있어서 정직이 최고의 덕목이 돼야한다. 부정직하게 하면 결국은 신뢰가 깨지고, 신뢰가 깨지면 아무것도 못 하는 거예요. 그런 바탕 위에서 내 자신이 승낙을 했지요. 수락을 하니까 처음에 믿어주는 사람 아무도 없었지.

'내 믿어주시오' 해서 나를 믿는 것도 아니고, 열심히 일을 추진해가니까 믿고 따라줬어요. 당시에 2억 받아먹고 감옥에 들어간 조합장이 있었어요. 제가 타 조합장들 회의에 나가면 이런 말을 했어요. “차라리 은행을 털어라 이거야. 세상에 비밀이 어디 있어. Don’t take money! (돈 먹지마요!)”

이 일이 그냥 되는게 아니고 엄청난 개인의 역량이 있어야 합니다. 구청 등 공무원을 상대할 때. 별 것 아닌 것 같지만. 평소에 봉사 활동을 했기 때문에. 청장이 직접 나서서 이 조합장님 일 도와주라고 하니. 사람들이 놀라버린거지. 내 자랑이 아니고. 그런 식으로 용산에서 사회봉사 했고, 지금도 일을 하고 있고. 큰 일을 하려면 자기 희생이 있어야 해. 봉사정신이 있어야 되지. 이 일 하나만 보고 하면 아무 것도 못한다 말이야.

반대하는 주민들을 어떤 개념을 가지고 설득하셨죠?
조합장: 내가 돈을 적게 들이고 집을 짓겠다면 후손들에게 빌려 쓴다는 개념으로 생각한 겁니다. 용적률 높이고, 일반 분양 많이 해서 조밀하게 집 지으면 지금은 비용이 적게 들어 좋게 생각되죠. 그러나 아파트가 몇 년 안가서 경쟁력이 떨어져 버리는거예요. 미래지향적으로 생각하자고 했죠!

소득이 증대돼 3만불 5만불이 됐을 때 열악한 환경으로 지어 놓으면, 그 가치가 유지되겠습니까? 그런 것을 나는 굉장히 소중하게 생각하면서 주민들을 설득시켰죠. 설득이 되니까 지금까지 온거지.

내가 시멘트회사 출신이라 시멘트에 대해 잘 알고 있어 설명을 하니까 중분히 이해가 됐고, 추진하는대로 받아들여졌지. 안 받아들여지면 총회에서 결의가 안되니 참으로 어렵게 된다고. 25% 기부채납도 겨우 62%로 통과됐어요. 거기서 몇 사람만 반대 했어도 무산되고, 재건축 사업은 끝이예요.

대담자의견: 조합장은 우선 정직해야 하고, 그 다음으로 설득력이 있어야 한다고 생각합니다. 재건축이라는 것은 이해관계가 얽히고 설켜 있어 설득력이 없이는 이 일을 추진할 수가 없기 때문입니다.

짓고 나니 주민들 반응은 어땠나요?
조합장:
기존아파트 460세대가 모두 40평 똑같았어요. 그것을 모두 50평형으로 만든거예요. 공사비로 한 5억 정도(대출받은 사람은 이자포함 5억4천) 들었어요.
첼리투스(구 렉스아파트)가 재건축 당시 전세가가 1.8억~2억 이었지요. 그런데 사업비 5억 들여서 준공하고 나니까 전세가 15~16억 가더라고요. 그러니까 전세가 2억 + 사업비 5억=7억 들여서 15~16억이 됐으니 약 8~9억 수익이 난 거예요.
월세로는 550만원에서 700만원까지 받았어요. 외국인들이 많이 들어왔지요. 그러면 요즘 이자 1.5% 따지면 한 40억 정도에 해당하는 이자소득이 되는거죠!

그러니까 처음에 그렇게 부정적으로 얘기한 사람들에게 나중에 어마어마한 이익이 창출된거죠. 내가 5억 들여가지고 새 집 짓고 살면 됐지 이런 마음으로 출발했는데, 내 자신도 이런 결과가 나오리라고 상상도 못했어요.

첼리투스(구 렉스아파트)가 재건축하기 전에는 너무 열악했어요. 74년도 준공된 아파트인데 자동차가 550대 정도 있는데, 440대밖에 주차할 수 없어 100대는 항상 부족한거예요. 도로변에 대 놓았다고 끌려가고 맨날 그 스트레스가 말이 아니었지요. 녹물 나오죠. 옛날 창호라 겨울에 난방비가 지금 난방비보다 더 나왔어요. 샷시가 엉망 아니었습니까? 돈은 돈대로 들어가고 관리비가 70만원 80만원. 국가적으로 손실이지요. 재건축은 국가 에너지 절약 차원에서도 해야 한다고 생각해요. 지금은 관리비가 55만원 정도 나와, 관리비 측면에서도 대 성공이지요.

아파트 정원에 나무 심고 3년이 됐는데 올 해는 나도 흐뭇해요. 정원에 대해서 내가 엄청 신경을 썼거든요. 정원을 어떻게 꾸미느냐에 따라서 아파트가치가 오르고 내리니까. 나무 전부 군산, 저~ 전북에 직접 가서 가져왔어요. 3년 지나고 나니까 봄 철쭉 꽃이 필 때는 너무 아름다워 내 자신도 황홀할 정도예요.

끝내고나서 보니 아쉬운 게 있으셨을 것 같아요?
조합장: 헬스케어라든가, 브런치 이런 것을 못해서 아쉬워요. 요즘은 이런 것이 대세니까. 이제 우리나라의 소득이 증대되니까 그런 쪽으로 가야 됩니다. 그렇게 가야 제대로 가치가 평가되지, 그냥 돈 적게 들여가지고 하면, 나중에 그보다 더 손해볼 수 있지 않겠느냐. 그런 생각이예요.

앞으로는 단지별로 경쟁이 될거예요. 관리비가 적게 나와야 하고, 시설을 한 번 해 놓으면 바꿀 수가 없으므로, 50년 100년 뒤를 생각하면서 구상해야되지 않겠느냐 하는 생각이예요. 첼리투스가 2016년도에 한국문화대상 받았어요. 신문에 크게 났었지요. 도시경관에 도움이 되는 외부 설계로 상을 받았지요.

대담자의견: 우성아파트 단지에 브런치를 위한 시설이 설치된다면 참 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 나이가 들면 아침, 점심, 저녁 3식을 집에서 해결하는 것이 쉬운 일이 아닐뿐더러, 맞벌이 하는 젊은 세대들에게도 분명 유용한 시설일 것 같다는 생각입니다. 머지않은 미래에는 브런치 시설이 대세가 될 것 같습니다. 그렇다면 브런치가 설치되어 있는 아파트가 선호되겠지요. 선호되면 아파트값도 오르는 것 이고요. 미래를 내다보면서 아파트 설계 방향을 잡자고요!

사업비 5억은 주민들이 어떻게 해결했나요?
조합장: 다 대출로 해결했지요. 자금 여유 있는 세대는 자기자금으로 공사비 분할지불하고, 못 들어오는 사람은 16~18억에 전세 놓고, 다른 곳에서 세 들어 사는거예요. 당시 전세가 2억, 공사비 5억, 약 7억 정도 자산을 현재전세가 16~18억이 됐으니 배 이상 자산 가치가 올라간 것이지요.

<블로그-100년 앞을 내다보는 재건축 연구회>

참고로 현재 1대일 재건축을 추진하거나 열의를 보이는 곳은 광장동 워커힐 아파트, 압구정 3구역, 잠실 우성아파트, 강남원 효성빌라, 이촌동 왕궁아파트, 은마아파트, 삼성동 홍실아파트(관리처분 신청완료)등이다.

참고 사항

도시 및 주거환경 정비법 제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비률 이하 도정법)에 따르면 은마아파는 3종 일반주거 지역이므로 기준용적률 210%에서 시작하여 최고 법적상한용적률 300% 이하까지 받을 수 있습니다.

도정법 제 54조에서 소형주택을  건설하는 경우 법적상한용적률 300%까지 건축할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 임대주택을 건축하지 않으면 상한 용적률 250% 이하로 재건 축 할 수 있다는 뜻입니다. 그리고 상한 용적률 250%를 초과하는 용적률에 대해서 50/100은 임대주택을 짓도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 보면 청실 래미안챌리투스는 용적률 258%로서 250%를 초과하는 용적률 8%의 50/100인 4%에 대하여 임대 주택 40세대를 건축하였음을 참고하시기 바랍니다.