재개발모르면부자될수없다

[박대선]

재개발모르면부자될수없다을 읽었다. 주식이 위험하다는 이야기는 재개발이 그렇다는 이야기와 동일하다. 그냥 주가지수를 추종하는 저렴한 ETF에 투자하면 장기적으로 연 10%의 수익을 기대할 수있듯이, 재개발도 관리처분후에는 확정수익으로 투자가능하다. 주식도 성장주나 가치주투자를 통해 더 많은 이익을 기대하듯이 재개발도 조합인가나 사업시행인가 시점에 투자하거나 지역별로 더 이른 단계에서 투자함으로서 리스크과 수익이 커지는 투자가 가능하다. 27

갭투자는 레버리지가 크다. 하지만 양방향으로 작용하기에 리스크도 큰 투자방법이다. 재개발은 관리처분후에는 권리가액과 입주권, 그리고 분담금이 확정된다. 인근 신축아파트와 비교하면 갭투자에 비해 리스크는 거의 없이 확정수익을 얻을 수있다. 8억아파트를 4억의 전세를 끼고 4억을 투자해서 갭투자를 하고 5년후 가격변동이 없다면 수익은 없고 변동이 +/-50%인 경우는 2억의 이익이나 손실이 발생한다. 즉 +/-2억/4억이므로 50%의 수익 혹은 50%의 손실이 발생하는 구조다. 

재개발은 매매가 4억이고 권리가액 2억이라면(프리미엄 2억) 조합원분양가 6억인 경우 분담금은 4억이니 총 투자금은 8억인데 당시 인근 신축이 13억이라면 5년간 가격변동이 없는 경우 5억의 확정이익이 발생하므로 5억/8억인 63%의 수익이 발생한다. 33 이주비는 보통 부동산가치의 50%를 무이자로 대출하고 현금청산은 재개발에 동의하지않거나 분양신청을 하지않거나 취소한 경우에 하며 보통 종전권리가액의 105%정도를 지급한다. 51 관리처분인가후에는 입주까지 5년간 리스크가 거의 없는 안전투자가 가능하다. 

리스크와 수익을 높히려면, 재개발소요 12년중 첫 3년동안을 노려야 한다. 정비기본계획수립과 정비구역지정을 거쳐 토지 등 소유자의 50%가 동의하면 추진위가 승인된다. 그리고 다음 4년을 노릴 수도 있다. 동의율이 75%에 이르면 조합설립인가가 되고 사업시행인가, 시공사선정, 종전자산평가, 조합원분양신청에 이르는 과정중 적절하게 선택하면된다. 마지막 5년은 관리처분인가, 이주, 조합원동호수 추첨, 착공, 일반분양, 준공, 이전고시를 통해 재개발사업이 마무리된다. 물론 소요시간은 줄어들거나 늘어날 수있다. 57

재개발투자도 단기가 가능하다. 10년이상 하는 것보다 1-2년으로 단계별 시세가 상승하기에 나누어 할 수있는 것이다. 1차 투자기간은 조합설립이 가능한 75%정도의 동의율을 확보한 시점에 매수하여 시공사선정으로 관심이 높아진 시기에 매도하는 것이다. 입지가 좋은 경우에 추천된다. 2차는 종전자산평가후 프리미엄이 저렴한 물건을 매입하여 관리처분인가 직전에 매도하는 것이다. 프리미엄이 회복되면 그만큼 수익을 얻을 수있고 이주비가 곧 지급되기에 레버리지를 노리는 수요가 많다. 마지막 기회는 관리처분인가시 매수하여 5년간 안전하게 투자하여 입주후 가격이 안정된후 매도하거나 양도세가 있는 경우 2년 실거주후 매도하는 것인데 초보자에게 권장된다. 77

부동산성공투자의미래 https://blog.naver.com/core_tumi, 하우징포스트 https://m.blog.naver.com/housingpost, 호두네부동산 https://blog.naver.com/mika6769, 등을 저자는 많이 활용한다고 하는데 내가 관심있는 정보는 오래되었거나 없어서 다른 정보라인도 찾아볼 필요가 있다. 서울시 상가재개발의 경우 토지가 90평방미터 이상이거나 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이상인 경우 입주권을 받을 수있으니 이를 중심으로 찾아볼 예정이다. 107

재건축은 조합원분양신청이전까지 동의하면 조합원이 된다. 이후는 현금청산만이 가능하다. 193 재개발은 2003년이전 소유권이 분리된 경우 주택은 모두 조합원이 되나 토지만 있는 경우는 최소 면적이나 가액이상이어야 하고 그중 도로는 지목과 현황중 하나가 도로가 아니어야 한다. 195 투기과열지구내에서 2017년 10월24일이후 취득한 소유자는 분양일로부터 5년간 재당첨이 금지된다. 201 재건축단지 인근의 아파트를 경매로 취득하는 것도 좋은 투자방법이다. 학령기의 자녀가 있는 경우 이주가 시작되면 인근으로 이사해야 하기에 전세가의 상승과 더불어 매매가도 따라간다. 317

2030서울플랜에서는 2020의 1도심을 도심, 강남, 영등포-여의도로 3도심으로 확장했고 부도심에 용산, 청량리-왕십리, 상암-수색, 잠실, 마국, 가산-대림, 창동-상계로 기존의 5부심에서 7부심으로 확대했다. 지역중심도 11개에서 동대문, 망우, 미아, 성수-건대, 신촌-홍대, 마포-공덕, 연신내-불광, 목동, 봉천, 사당-이수, 수서-문정, 천호-길동의 12개로 조정했다. 그중 영등포는 시장이 있어서 상가재개발 투자 가능성이 높다. 인근 신길뉴타운의 용적률 250%와는 다르게 도심형 뉴타운으로 800%까지 상승될 것으로 계획되있다. 또한 주거비율이 50%에서 90%로 증가하여 아파트 분양물량이 증가하므로 사업성도 높아지며 여의도가 2키로거리에 있어 고소득 금융종사자들에게 인기가 높을 것으로 보인다. 389 

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프롤로그 - 재개발을 모르면 진짜 부자될 수 없을까?
STEP1. 재개발 투자 감 잡기; 1. 수익률보다 수익의 크기가 중요하다; 2. 재개발 투자, 오해와 편견
3. 재개발 투자를 해야 하는 이유; 〈아이언키의 꿀팁〉 재건축과 재개발, 헷갈리지 말자
STEP 2. 재개발 용어부터 따라잡기
1. 재개발 용어를 알면 길이 보인다; 〈아이언키의 꿀팁〉 - 전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이
2. 사업 과정 이해하기
3. 사업 단계별 매수·매도 타이밍; 〈아이언키의 꿀팁〉 재개발구역 빌라 투자의 장단점; 〈아이언키의 투자 사례〉 인천 재개발 빌라
STEP 3. 내게 딱 맞는 투자지역 찾기
1. 어떻게 찾아야 할까; 2. 매물 고르는 법; 3. 능력 있는 중개사 찾는 법
4. 프리미엄 계산하기; 5. 매물 분석하기
6. 감정평가액 추정하기; 〈아이언키의 꿀팁〉 재개발 단독주택·다가구주택 투자의 장단점; 〈아이언키의 투자 사례〉 서울 노원구 다가구주택
STEP 4. 안전한 투자법 배우기
1. 리스크를 최소화하는 법; 2. 안전투자를 위해 꼭 확인해야 할 세 가지

STEP 5. 수익률 분석 연습하기
1. 초기투자금은 얼마나 들까; 2. 감정평가 전 수익률 분석하기
3. 이주비대출 활용 시 수익률 분석; 4. 적재적소 대출 활용법
STEP 6. 상가·도로·무허가 주택 투자법 알기
1. 오래된 상가로 새 아파트 받기; 〈아이언키의 투자 사례〉 서울 영등포구 재개발구역 상가
2. 무허가 주택·도로로 새 아파트 받기
3. 헌 집 한 채로 새 집 두 채 받기; 〈아이언키의 꿀팁〉 헌 상가로 새 아파트 단지 상가 받는 법; 〈아이언키의 투자 사례〉 송파구 주택재건축 1+1 매물 투자
4. 이주 수요를 활용한 재개발 투자; 〈아이언키의 꿀팁〉 세금 아껴 투자수익 높이는 법
STEP 7. 경매 + 재개발 콤비네이션 투자법 알기
1. 경매 + 재개발 투자로 시너지 극대화; 2. 상급지를 싸게 사는 획기적인 방법
3. 상급지로 올라가야 하는 이유; 〈아이언키의 투자 사례〉 서울시 동작구 상거건물; 4. 투자금액별 유망 지역
STEP 8. 서울 로또 지역 뽀개기
1. 성수전략정비구역; 2. 노량진뉴타운
3. 상계뉴타운; 4. 영등포뉴타운
5. 문정동 136 주택재건축; 6. 장위 14구역; 7. 돈암 6구역
에필로그 - 내 인생을 완전히 바꾼 재개발 투자
부록 - 아이언키의 실전 투자 분석표 양식 3종