둔촌주공 사업시행인가후 대체주택 검토해 보세요(수정)

[경호처장]

둔촌주공아파트는 2014년 5월 20일 서울시 건축위원회로부터 건축심의를 득하였고 2014년 10월

25일 사업승인인가신청을 위한 조합원 총회를 개최 하였습니다.  2014년 11월중 강동구청에 사업시행인가 접수가 완료되면 2015년 1월중 사업시행인가를 득할 것으로 예상됩니다.

최근에 사업시행인가 신청이 임박한 상황에서 관리처분 시기 및 이주 개시 시점에 대한 문의가 심심치 않게 이어지고 있는 상황은 그만큼 둔촌주공의 재건축 진행에 대한 기대감이 매우 크게 작용하고 있기 때문으로 보입니다. 특히 이주에 대비하여 이주개시 후 거주할 부동산을 미리 매수 준비를 한다거나 추가 부동산 구입에 대한 문의도 심심치 않게 이어지고 있어 사업시행인가 이후부터 가능한 대체주택에 대한 투자 이점을 가볍게 살펴보고자 합니다.

'대체주택'이란 국내에 1주택을 보유한 1세대가 재건축 사업기간동안 거주하기 위해 다른주택을 대체구입한 것을 통상 일컬는 말입니다. 

통상 재건축 단지에 아파트을 보유하고 있는 1세대1주택자들의 경우 이주비를 수령하면 재건축 기간동안 전세나 새로운 주택을 매수하여 일시적으로 거주하는 것이 일반적인 상황입니다.

그런데 이주비를 받아 대체주택 목적으로 매수를 하게 되면 1세대2주택 되는 문제가 발생하여 향후 매도시 양도세 문제가 있는데 여기에 비과세 특례 혜택으로 양도세 비과세를 적용받을 수 있어 이를 잘 활용하면 좋은 투자 겸 실거주 목적의 대체주택으로 일거양득의 효과가 예상되는 상황입니다.

보유하고 있는 여유자금 내지는 이주비 수령과 그리고 적절한 대출을 활용하여 사업시행인가이후부터 입주할 때까지 단기적인 투자 계획을 철저히 세운다면 절세효과와 투자수익 그리고 실거주 목적을 모두 얻는 기회가 될 것입니다.

♣ 요건은 다음과 같습니다.

1. 재건축이 예정된 아파트외엔 다른 주택이 없는 상황에서 대체주택을 매수해야 합니다.

2. 매수시점은 재건축이 예정된 아파트의 사업승인인가일 이후에 대체주택을 매수해야 합니다.

3. 대체주택을 구입하여 전세대원이 최소 1년이상 거주해야 합니다.(대체주택의 취지에 맞게).

4. 재건축 주택이 완공된 후 2년이내에 재건축 완공 주택으로 이사하여 1년이상 계속하여 거주. 

5. 재건축 주택이 완공 되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 대체주택을 매도해야 합니다.

이런 경우 대체주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 혜택이 적용됩니다.

전반적인 부동산 시장 영향으로 재건축 단지들의 가격 변동폭이 과거에 비해 호재에 반응하는 가격폭이 많이 줄어든 것은 사실이지만 실거주와 좋은 투자처를 겸한 지역 내지는 이주시기를 달리하는 다른 재건축 단지에 적절히 투자한다면 2곳의 재건축 단지에 동시에 투자도 가능하여 투자수익과 절세 효과를 동시에 얻을 수도 있을 것으로 예상됩니다.

만약 상황에 따라 재건축단지에 1세대1주택 보유자가 먼저 새로운 주택을 매수하고 기존 재건축아파트를 나중에 매도하려고 한다면 대체주택에 대한 비과세 혜택은 적용 받을 수 없기에 이 때는 일시적1세대 2주택 비과세 요건으로 새로운 주택을 매수하고 3년내 기존 재건축아파트를 매도하여 양도세 면제 혜택을 받는 벙법도 있습니다.

투자는 시세 차익도 중요하지만 절세를 겨냥한 투자도 매우 중요한 상황이기에 적극적인 방법으론 투자자금의 여유가 있다면 지금부터 적절한 투자처를 살펴보다가 둔촌주공아파트가 사업승인인가를 득한 이후부터는 적극적으로 좋은 대체주택과 투자처를 겸 할 수 있는 곳에 대한 투자 움직임도 필요해 보입니다.

적극적으로 움직이는 것에 무리가 있다면 보수적으로 이주비를 수령한 후 투자하는 방법인데 통상 이주 개시일부터 입주때까지 4년 정도의 시기를 전세나 월세로 전전하며 재건축을 기다리기 보다는 조합원들에게 지급되는 무이자 이주비와 저금리로 지급되는 유이자 이주비를 이용하면 실거주를 겸한 좋은 투자가 가능하고 재산가치를 더욱 늘리는 계기도 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

물론 향후 부동산 시장 흐름도 중요하기에 이를 잘 살펴봐야 할 것이고 아직 시간적으로 여유 있는 상황이지만 막상 가까이 닥치면 대처하지 못하는 상황이 될 수 있기에 둔촌주공 재건축에 투자헤 놓은 가운데 이를 기반으로 추가 투자를 통해  남들이 생각하지 못하는 투자 수익과 절세효과도 가능할 것으로 보여 가볍게나마 살펴보았습니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

아래는 소득세법 시행령 조항이니 참고해 보세요.

[소득세법 시행령 제156조의2 (주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)]

⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2008.2.29., 2008.11.28., 2010.2.18., 2012.2.2., 2014.2.21.>

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

[허허남]

미사강변 대체주택으로 매입햇어요 2016년 6월에요 비과세 혜택이 되는거죠~?