취득세 감면통과 24일부터 소급적용

[메뚜기 (박찬섭)]

['부자감세' 지적에 구간별 세율 차등적용…"감면시한 연장 또는 세율 인하 검토해야"]

                  

올 연말까지 취득하는 모든 주택에 대해 취득세를 감면하는 방안이 국회를 통과함에 따라 침체된 주택시장이 활기를 불어넣을 수 있을 지 주목된다.

26일 국회 행정안전위원회를 통과한 지방세특례제한법에 따르면 올 연말까지 취득하는 9억원 이하 주택은 현행 2%에서 1%로, 9억원 초과 12억원 미만은 4%에서 2%로 취득세율이 각각 낮아졌고 12억 초과 주택은 4%에서 3%로 줄었다.

앞서 9·10 경기활성화 대책 일환으로 추진된 미분양아파트 양도소득세 한시감면안은 지난 24일 먼저 상임위를 통과해 시행됐다. 하지만 시장에서 가장 큰 관심을 보였던 취득세 감면안 통과가 지연되면서 정부대책의 효과가 반감됐다는 지적을 받았다.

이에 행안위는 취득세 감면 적용시점을 이달 24일로 소급 적용키로 했다. 따라서 24일부터 올 연말까지 잔금청산을 마친 주택은 취득세 감면을 받을 수 있다.

당초 정부안은 모든 주택에 대해 취득세율을 현행보다 50% 감면하는 것이 골자였지만 민주통합당 등 야당이 '부자감세'라며 반대하면서 국회 상임위 통과가 진통을 겪었다.

실제 부동산114에 따르면 전국 총 699만902가구의 아파트 가운데 12억원을 넘는 아파트는 7만3705가구로 전체의 1.5%를 차지하고 있는 반면 이들 아파트의 96%인 7만772가구가 서울에 밀집해 있는 것으로 나타났다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)에 5만4173가구(73.5%)가 몰려있는 것으로 조사됐다.

일단 시장에서는 이번 취득세 감면안 국회 통과를 환영했다. 노원구 상계동 D공인 관계자는 "취득세 감면이 언제부터 시행될지 몰라 계약을 다음 달로 미룬 사례가 꽤 있다"며 "진작에 풀었어야 했던 건데 늦은 감이 없지 않다"고 말했다.

한 대형건설사 주택담당 임원은 "미분양 양도세 감면조치에 이어 취득세 감면까지 통과됐다는 점은 다행"이라면서도 "정부가 시장에 시그널을 보낸다는 측면에서 대상 제한없이 모든 주택에 대해 세율을 낮췄어야 했다"고 말했다.

다만 취득세 감면이 올 연말까지 3개월 남짓에 불과하다는 점에서 시장을 살리기엔 역부족일 것이라는 지적도 나온다. 연말까지 단기적으로 거래가 늘어날 수는 있겠지만 올해초 취득세 감면 혜택 종료후 거래가 급격히 감소했던 점을 되짚어보면 내년 초 거래공백이 예상된다는 것이다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 "구간별 감면폭이 달라지긴 했지만 큰 틀에서 거래세율을 낮췄다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있지만 반짝효과에 그칠 가능성이 있다"며 "감면 시한을 올 연말에서 내년초까지로 늘리거나 이참에 취득세율 자체를 낮추는 방안을 검토할 필요가 있다"고 강조했다.

■ 취득세 감면 Q&A

미분양 주택에 대한 양도세 5년 면제에 이어 취득세 감면 방안도 우여곡절 끝에 26일 국회 상임위원회를 통과하면서 거래 활성화를 위한 정부 대책이 본격적으로 시행된다.

 취득세 감면안 역시 당초 정부안이 일부 조정되기는 했지만 내 집 마련을 고민하던 실수요자들에게는 단비가 될 것으로 전망된다. 취득세 감면 대상 주택의 범위와 감면 절차 등을 문답으로 풀어본다.

-기존 정부 발표안과 달라진 것은 무엇인가.

▦감면 구간을 세분화해 감면비율을 차등화한 것이 기존 대책에서 달라진 것이다. 9억원 이하 주택은 예정대로 취득세율이 2%에서 1%로 감면된다.

9억원 초과 주택 역시 취득세율이 4%에서 2%로 줄어든다. 다만 12억원 초과 주택은 세율이 4%에서 3%로 1%포인트만 인하됐다.

-다주택자가 9억원 이하 주택을 살 때도 감면되나.

▦아니다. 1가구 2주택 이상 다주택자는 9억원 미만의 주택을 취득하더라도 예전처럼 2%의 취득세율이 적용된다. 다만 9억원 초과 주택은 다주택자도 이번 대책으로 감면된 취득세율이 적용된다.

-취득세 감면 적용시점은.

▦취득세 감면 시점은 기획재정위원회에서 양도세 감면법안을 처리한 24일로 소급적용한다.

실제 취득세 감면이 적용되는 시점은 '잔금청산일'이나 '등기일' 중 빠른 날을 적용하는데 이 날짜가 24일 이후여야 세금감면 혜택이 적용된다.

예컨대 잔금을 치르지 않은 상황에서 등기부터 이전한 경우 등기일이 취득일로 인정되고 잔금을 치른 상황에서 등기를 하지 않은 상황이라면 잔금처분일이 취득일로 인정되는 것이다.

 따라서 24일 이전에 사실상 취득일로 인정되는 잔금청산ㆍ등기이전을 한 경우에는 감면혜택을 받을 수 없다.

-취득세 감면을 받기 위해서는 연내에 잔금을 전액 납부해야 하나.

▦아니다. 올해 말까지 매매가의 95% 이상을 잔금으로 납부하면 나머지 5%는 법 시행일 이후에 내더라도 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다.

-이미 준공됐거나 연내 입주하는 미분양 주택 중 최초 분양가는 9억원을 넘었지만 할인을 받아 9억원 이하에 계약했다면 세율은 어떻게 되나.

▦취득가격은 최초 분양가와 관계없이 분양계약서상 가격이 된다. 따라서 계약서 가격이 9억원을 넘지 않는다면 세율은 1%가 적용된다.

 

한시적인... 취득세 감면안 내용

적용기간 ; 2012. 09. 24 ~ 12. 31. 까지		취득세	농특세	교육세	합  계
유상거래를 원인으로 취득할 경우 법정세율		4%	0.20%	0.4%	4.60%
◈ 9억 이하 (75% 감면)      1. 1주택이 되는 경우      2. 일시적 2주택이 되는 경우	85㎡이하	1%	비과세	0.1%	1.10%
	85㎡초과	1%	0.65%	0.1%	1.75%
◈ 9억~12억 이하 (50% 감면)      1. 1주택이 되는 경우      2. 다주택이 되는 경우	85㎡이하	2%	비과세	0.2%	2.20%
	85㎡초과	2%	0.50%	0.2%	2.70%
◈ 12억 초과 (25% 감면)	-----	3%	0.35%	0.3%	3.65%

◈ 세상... 부동산의 유상승계 취득시기

    1. 사실상의 잔금지급일 또는 잔금지급일 이전에 등기를 한 경우에는 그 등기일

    2. 1호에 해당하지 아니하는 경우에는 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는

       계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)

◈ 일시적 2주택에 해당하는 경우... 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 처분 하지 못하여

    1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세 등을 추징한다.

     미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례

       대상주택 ; 2012. 9. 24 현재 취득가액 9억원 이하 미분양주택

      취득기간 ; 2012. 9. 24～2012. 12. 31 취득한 주택 (계약분 포함)

      감면방식 ; 1. 취득 후 5년 이내 양도시 100% 세액감면

                   2. 취득 후 5년경과 후 양도시 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도세 과세대

                      상소득금액에서 공제

      기타특례 ; 1세대 1주택 자 비과세, 다주택자 중과세율 적용에 있어서 미분양주택을 거주자의 소유

                   주택으로 보지 않음

       ◈ 미분양주택에서 제외되는 주택

       1. 매매계약일 현재 임차인 등이 입주한 사실이 있는 주택

       2. 2012. 9. 23일 이전에 체결된 매매계약이 2012. 9. 24일 이후 해제된 주택

          단, 매매계약이 2012. 9. 23일 이전에 해제된 주택은 미분양주택에 해당

       3. 계약자가... 2012. 9. 23일 이전에 체결된 매매계약을 해제하고, 같은 사업주체와 2012. 9. 24일

          이후 계약을 체결한 미분양주택(계약자의 친족이 계약 체결을 하는 경우 포함)

이 달 2일 9.10대책 후속조치로 지방세특례제한법과 조세특례제한법이 정식으로 시행됐다.

지방세특례제한법 개정안은 취득세 감면을, 조세특례제한법 개정안은 양도세 면제를 각각 주요 골자로 삼고 있다. 이번 지방세특례제한법 개정은 주택거래에 따른 취득세 부담을 완화해 주거안정 및 주택거래 활성화를 도모하기 위한 것이다. 구체적으로 어디가 어떻게 변했는지 부동산태인이 취재했다.

먼저 1주택자 중 9억 원 이하의 주택을 취득할 경우, 법정 취득세율 4%에서 75% 감면된 1%의 취득세가 적용된다. 아파트를 8억원에 낙찰받았다면 납부해야할 취득세가 160만원에서 80만원으로 100만원 가까이 줄어드는 것이다.

불황기에 이 같은 부담 경감은 환영할 만한 일이다. 이어 1주택자 중 9억 원을 초과하는 주택과 다주택자에 대해서는 기존의 50%가 감면된 2%의 취득세를 적용한다. 12억원 초과 주택은 25% 감면된 3%의 취득세가 적용된다.

아울러 1주택자에는 기존 주택을 3년 이내에 처분하는 일시적 2주택자도 포함된다. 다만 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존주택을 처분하지 못하면 감면받은 세액의 1/3을 추징한다. 취득세 감면 적용시점은 9월 24일을 기준으로 한다.

 즉 주택을 취득한 날이 9월 24일 이후인 경우에 한해 개정된 세율을 적용받을 수 있다는 뜻으로 계약 시 주의가 필요하다. 24일 이전에 주택등기를 마쳤다면 잔금을 이후에 정산해도 등기일이 취득일로 인정돼 감면혜택을 받을 수 없다.

현행법은 취득일을 등기이전일 또는 잔금납부일 중 빠른 날로 규정하고 있다. 예를 들어 23일에 등기를 이전하거나 잔금을 납부하면 취득세 감면을 받지 못하게 되는 것이다. 또한 이번 취득세 감면은 주택에만 해당되기 때문에 오피스텔이나 토지, 근린상가 등은 해당사항이 없다.

함께 개정된 양도세 면제 방안은 경매시장에선 큰 효력을 발휘하지 못할 것으로 보인다. 조세특례제한법에는 9억원 이하의 주택을 대상으로 주택을 공급하는 `해당 사업주체`와 최초로 매매계약을 체결하고 취득해 그 취득일로부터 5년 이내에 양도하면서 발생하는 소득을 면제한다고 명시돼 있다. 경매물건은 사업주체와의 매매계약 성립 자체가 불가능하므로 양도세 면제와 무관하다.

[둘리맘 (전영인)]

좋은정보 항상감사합니다...^^

[항가치]

세법 바뀐 내용 고맙습니다. 9월24일 부터 소급적용하는 군요

[메뚜기 (박찬섭)]

년말까지만 한시적으로 적용한다는데 아마도 연장가능성이 있어보입니다.