로스앤젤레스에서 가장 비싼 미완성 건물에 얽힌 이야기: 중국 자본의 산산조각난 아메리칸 드림 미국 부동산 주요 이슈 기사: 레오

[이매진]

로스앤젤레스에서 가장 비싼 미완성 건물에 얽힌 이야기: 중국 자본의 산산조각난 아메리칸 드림미국 부동산 주요 이슈 기사: 레오

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로스앤젤레스에서 가장 비싼 미완성 건물에 얽힌 이야기: 중국 자본의 산산조각난 아메리칸 드림미국 부동산 주요 이슈 기사: 레오

베이징 시간: 2026년 7월 14일 20시 31분

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[신당대텔레비전, 베이징시, 2026년 7월 14일] 한때 로스앤젤레스 도심 재개발의 상징이었던 '아메리칸 드림' 프로젝트는 10억 달러가 넘는 투자금과 중국 재벌들의 투자를 유치하고 로스앤젤레스 시 고위 관료들의 지원을 등에 업어 성공적인 상업 개발 사업으로 여겨졌습니다. 그러나 이 프로젝트는 5년도 채 되지 않아 무너졌고, 미완성된 초고층 건물 세 동만 남았습니다 . 이 건물들은 이제 낙서로 뒤덮인 탑이자 익스트림 스포츠 마니아들의 성지로 전락했습니다!

로스앤젤레스 의 " 팬오션 플라자 "의 흥망성쇠는 미국 상업용 부동산 역사상 가장 어처구니없는 사건 중 하나일 뿐만 아니라, " 중국 자본의 세계화 시대"를 가장 적나라하게 보여주는 축소판 이기도 하다.

"꼭 방문해야 할 곳": 로스앤젤레스, 체면 깎아내려

2024년 초, 수십 명의 그래피티 아티스트들이 로스앤젤레스 다운타운에 위치한 미완성 건물 세 동, 크립토닷컴 아레나( 레이커스 경기와 그래미 시상식이 자주 열리는 곳 ) 옆 오션와이드 플라자 에 침입했습니다 . 그들은 목숨을 걸고 40층짜리 건물의 바닥에서 천장까지 이어지는 유리창에 27층 높이가 넘는 거대한 그래피티를 그렸는데, 당시 건물에는 안전 난간조차 없었습니다.

12억 달러라는 거액을 들여 개발한 이 고급 건물이 거리 낙서로 뒤덮인 거대한 캔버스로 변모한 극명한 대조는 전 세계 주류 언론과 독립 언론의 광범위한 관심을 즉시 불러일으켰습니다. 그 결과, 낙서 사건이 발생한 후 해당 장소는 미국 전역의 서브컬처 커뮤니티에서 "꼭 방문해야 할" 명소가 되었습니다.

익스트림 스포츠 애호가들은 건물 꼭대기에서 스카이다이빙을 하고 그 영상을 유튜브에 올려 수백만 조회수를 기록했습니다. 2024년 중반에는 유명 유튜버 한 명이 공사 현장에 몰래 들어가 건물 두 채 사이에 철제 케이블을 설치하고 고공 외줄타기라는 위험한 묘기를 선보이기도 했습니다.

이 사건은 로스앤젤레스 시 정부에 큰 망신거리가 되었습니다. 사태 악화를 막기 위해 시는 납세자들의 세금 100만 달러 이상을 투입하여 건설 현장 주변에 높은 철조망 울타리를 긴급히 설치하고 경찰 순찰을 강화해야 했습니다.

2026년 중반 현재까지도 오션와이드 타워 세 동은 법정 경매와 파산 절차에 갇힌 채 거대한 콘크리트 골조만 남아 있습니다. 매수자와 로스앤젤레스 시 정부 간의 협상은 난항을 겪고 있습니다.

오션와이드 홀딩스가 로스앤젤레스 다운타운에 추진 중인 복합 개발 프로젝트는 자금 조달 차질과 막대한 부채로 인해 2019년부터 중단된 상태이며, 이로 인해 "그래피티 타워"라는 별명을 얻었다. (Shutterstock)

판하이 플라자 사건의 발단

오션와이드 플라자의 기원을 이해하려면 약 12년 전으로 거슬러 올라가야 합니다. 실제로 2010년대 중반부터 중국 자본이 미국으로 대규모로 유입되어 주거 및 상업용 부동산 프로젝트에 투자하기 시작했습니다. 통계에 따르면 2010년부터 2015년까지 중국 투자자들은 미국 주거용 부동산에 약 930억 달러, 상업용 부동산에 약 171억 달러를 투자했습니다.

2014년부터 2016년까지는 안방그룹, HNA, 포순, 그린랜드, 완다그룹, CIC, 차이나라이프와 같은 중국 기업들이 미국에서 호텔, 사무실 건물, 개발 프로젝트 등을 대규모로 매입하면서 중국 투자 유입이 가장 활발했던 시기였다.

오션와이드 홀딩스는 성공의 정점에 있던 2014년, 로스앤젤레스 다운타운의 스테이플스 센터(현재 크립토닷컴 아레나) 맞은편에 위치한 4.6에이커(약 18,000제곱미터) 규모의 부지를 인수했습니다. 이 면적은 NBA 농구 코트 44개 크기에 해당합니다. 이 부지는 원래 뉴욕의 개발업체인 모이니안 그룹이 소유하고 있었으며, 호텔, 주거 시설, 쇼핑몰 등을 포함한 복합 개발 계획(당시 명칭은 "피그 센트럴")을 추진하고 있었습니다.

사실 "피그 센트럴" 역시 개발이 중단된 프로젝트입니다. 해당 부지는 2006년 뉴욕의 한 개발업자가 8천만 달러에 매입하여 개발을 위한 준비를 마쳤지만, 2008년 금융 위기로 인해 프로젝트 전체가 중단되었고, 이후 대규모 야외 주차장으로 사용되었습니다.

2013년 말, 오션와이드는 수많은 미국 개발업체들을 제치고 약 2억 달러에 해당 부지를 매입했습니다. 부지 매입 후, 오션와이드는 대규모 복합 용도 개발을 추진하겠다는 기존 계획을 그대로 진행했습니다. 이후 개발 과정에서 프로젝트는 공식적으로 "오션와이드 플라자"로 명칭이 변경되었고, 2014년 말에서 2015년 초에 걸쳐 기존의 야외 주차장을 철거하는 공사가 시작되었습니다. 이는 오션와이드의 미국 내 첫 번째 주요 부동산 투자였습니다.

오션와이드는 왜 로스앤젤레스에 투자했을까요?

오션와이드가 당시 이 로스앤젤레스 개발 프로젝트를 인수한 이유를 묻는다면, 간단히 말해 오션와이드는 이 프로젝트를 "북미 확장의 플래그십 프로젝트"로 만들고 싶었기 때문입니다. 단순히 임대 수익을 위한 건물 매입이 아니라, 로스앤젤레스 다운타운의 재도약, 고급 주택 구매자 증가, 5성급 호텔 건설, 엔터테인먼트 지구 조성, 그리고 해외로 향하는 중국 자본 의 흐름에 대한 투자를 염두에 둔 것이었습니다 . 다시 말해, 이 프로젝트는 오션와이드에게 "해외 진출 명함"과 같은 의미를 지녔으며, 성공한다면 중국 개발업체가 로스앤젤레스 다운타운에 랜드마크를 건설하는 성공 사례로 남을 것이었습니다.

게다가, 그들은 부유한 중국인과 전 세계 구매자들이 로스앤젤레스의 고급 주택을 구입할 것이라고 예상했습니다. 이는 과거 중국 자본이 투자된 많은 미국 부동산 거래의 공통적인 논리였습니다. 중국 구매자들은 돈이 많고, 달러 자산을 투자하고 싶어하며, 캘리포니아를 선호하기 때문에 개발업자들은 로스앤젤레스의 고급 주택을 중국인, 특히 중국 자본에 판매할 수 있는 상품으로 여겼습니다.

2016년 로스앤젤레스 타임스는 오션와이드 플라자의 고위 임원인 토마스 펑의 말을 인용하여 중국 개발업체들은 토지를 매입한 후 수년간 기다리지 않고 적절한 시기에 매입하여 즉시 건설을 시작한다고 보도했습니다. 따라서 오션와이드는 토지 매입 후 약 9개월 만에 프로젝트 자금 조달을 위해 약 3억 2천만 달러 규모의 채권을 발행했습니다.

오션와이드 홀딩스는 금융 시장에 수억 달러 규모의 채권을 발행하는 것 외에도 EB-5 투자 이민 프로그램을 적극적으로 홍보했으며, 2015년 중반부터 중국의 부유한 개인 투자자들로부터 자금을 유치하기 시작했습니다. 이들은 "로스앤젤레스 다운타운 투자 유한회사(LADI)"라는 지역 센터를 설립하여 이민을 원하는 중국 투자자들로부터 자금을 모으는 역할을 담당하게 했습니다.

하지만 이러한 "빠른 매입, 빠른 건설, 빠른 수익 창출" 전략은 자금 조달, 규제, 부채 및 시장 상황이 모두 변하면서 곧 어려움에 직면하게 되었습니다.

정점에서 붕괴했다

"판하이 플라자"는 원래 호텔, 아파트, 소매점, 레스토랑, 대형 LED 파사드를 통합한 3개의 고층 건물로 구성된 복합 개발 단지로 계획되었습니다. 당시 미국 정치인들은 대규모 중국 투자를 환영했기에, 로스앤젤레스 당국은 이 개발 사업을 즉각적이고 열렬히 지지했습니다!

오션와이드는 로스앤젤레스에서 홍보와 정치 자금 기부에 막대한 투자를 했는데, 이 프로젝트는 이후 로스앤젤레스 시의원 호세 후이저가 연루된 부패 스캔들에 휘말렸습니다. 당시 로스앤젤레스의 많은 고위 공무원들은 이 프로젝트를 적극적으로 지지하며 로스앤젤레스 도심 재개발의 "핵심 사업"이라고 극찬했습니다. 더욱이 오션와이드는 세계적으로 유명한 건설 회사인 렌드리스를 건설 업체로 선정했습니다. 중국 투자자들의 눈에는 미국 정부의 지원과 세계적인 건설 회사의 존재로 이 프로젝트의 "실패 위험"은 사실상 제로에 가까웠습니다!

하지만 2019년 1월, 완공을 앞둔 이 프로젝트는 갑자기 완전히 중단되었습니다. 크레인 가동이 멈추고 수백 명의 노동자가 해고되었습니다. 중단 이유는 간단히 말해 오션와이드 홀딩스의 자금이 바닥났기 때문입니다!

이 제품을 세부적으로 분해할 수 있는 주요 이유는 다섯 가지입니다.

첫째, 오션와이드 홀딩스는 보유 현금이 매우 적은 반면 막대한 부채를 안고 있습니다.

중판홀딩스의 2019년 중간 보고서에 따르면, 그해 6월 30일 기준 그룹의 무담보 및 비제한 현금, 유동성 및 상장 투자 자산은 9,680만 홍콩달러에 불과했습니다. 그러나 전환사채를 포함한 은행 및 기타 대출은 61억 9,080만 홍콩달러에 달했고, 중간 지주회사에 대한 미지급금 또한 55억 6,680만 홍콩달러에 이르렀습니다. 2019년 말에는 자산이 감소하는 반면 미지급금은 계속 증가하면서 상황이 더욱 악화되었습니다.

II. 이 프로젝트는 향후 자금 조달에 크게 의존합니다.

중판홀딩스는 2019년 중간 보고서에서 지속적인 개발 및 건설을 위해 추가 자금 조달을 모색할 것이라고 명시적으로 밝혔습니다. 경영진은 은행 대출을 통해 프로젝트 건설 비용을 충당할 계획이며, 대출이 불가능한 경우에만 자기자본 조달, 모회사 지원 또는 기타 차입을 활용할 것이라고 했습니다. 다시 말해, 건설이 절반쯤 진행된 시점이라도 프로젝트를 완료하기 위해서는 계속해서 자금을 조달해야 한다는 것입니다.

따라서 2018년에서 2019년 사이의 진정한 위험은 프로젝트가 쉽게 포기할 수 없는 지점에 도달했지만, 아직 현금 흐름을 창출할 수 있는 단계에 이르지 못했다는 점이었습니다. 이는 대규모 개발 프로젝트에 있어 가장 취약한 단계입니다. 본질적으로는 과도한 레버리지 문제였지만, 더 정확히 말하자면 "단기 자금으로 장기 프로젝트를 지원하고, 미완성 자산을 지원하기 위해 돈을 빌리는" 레버리지 모델에 대한 통제력을 상실한 것이었습니다! 더욱이 당시 오션와이드는 미국에서 여러 개발 프로젝트를 동시에 진행하고 있었는데, 각 프로젝트는 막대한 지출을 필요로 했지만 실질적인 수익은 미미했습니다.

III. 중국의 해외 투자 통제

중국 공산당이 발표한 2018년판 "해외 투자 민감 산업 목록"에는 부동산, 호텔, 영화관, 엔터테인먼트 시설, 스포츠 클럽 등 기업의 해외 투자에 제한이 있는 산업들이 명시되어 있습니다. 판하이 플라자는 공교롭게도 부동산과 5성급 호텔을 모두 포함하고 있습니다.

따라서 오션와이드가 중국 내부 또는 중국 금융 시스템에서 해외 부동산 및 호텔 프로젝트에 자금을 계속 투입하는 것은 더욱 어려워졌습니다. 이러한 자본 통제는 오션와이드를 숨 막히게 하여 대규모 개발 프로젝트에 심각한 타격을 주고, 특히 후속 자금 조달에 크게 의존하는 사업에 악영향을 미칠 것입니다.

IV. 오션와이드 홀딩스는 너무 많은 해외 ​​프로젝트에 동시에 투자했습니다.

한편, 오션와이드 홀딩스는 2015년부터 미국 달러 자산을 배분하여 북미 주요 도시의 부동산 개발, 상하이 핵심 부동산 및 기타 미국 달러 자산에 투자해 왔습니다.

2021년 이후 발표에 따르면 로스앤젤레스 부동산 프로젝트와 인도네시아 에너지 프로젝트가 중단되었으며, 투입된 자금은 기본적인 프로젝트 비용만 충당할 수 있고 건설에는 사용할 수 없다고 명시되었습니다. 이는 나중에 공개된 내용이지만, 동일한 문제를 반영합니다. 즉, 오션와이드의 자금 부족은 특정 프로젝트에만 국한된 것이 아니라 해외 자산 플랫폼 전반에 걸친 유동성 문제였습니다.

V. 대규모 개발 프로젝트에 대한 자금 조달이 더욱 어려워졌습니다.

2018년에서 2019년 사이, 이러한 초대형 도심 고급 복합 단지들은 대출 기관에게 높은 위험 부담을 안겨주었습니다. 막대한 건설 비용, 완공 전 안정적인 현금 흐름 부재, 그리고 판매 및 임대 수익 회수 기간의 장기화 등이 그 이유였습니다. 따라서 은행이나 신규 투자자들이 본 것은 "완공을 앞둔 현금 창출형 자산"이 아니라, 상당한 초기 및 후속 투자가 필요하지만 투자 수익은 불확실한 고위험 자산이었습니다.

더욱이, 중국의 미국 부동산 투자는 2017년부터 감소하기 시작하여 2016년 162억 달러에서 73억 달러로 줄어들었습니다. 따라서 대출 기관들은 우려하고 있습니다. 중국인 구매자가 줄어들면 누가 이 고가의 아파트를 사들일까요? 중국 모기업이 더 이상 자금 지원을 할 수 없다면 누가 완공 비용을 부담할까요?

이 프로젝트는 이미 10억 달러 이상을 투자했으며, 약 60% 정도 완료된 것으로 추정되었습니다. 그러나 여러 가지 이유로 인해 2019년에 사업이 중단되었습니다. 수년간 지연된 후, 개발 프로젝트는 복잡한 소유권 및 부채 분쟁에 휘말렸습니다. 버려진 세 개의 고층 건물은 2024년 초까지 로스앤젤레스의 일부로 남아 있었는데, 불법 침입자들이 낙서를 한 사건이 발생하면서 팬퍼시픽 플라자는 전 세계 소셜 미디어에서 다시금 주목을 받게 되었습니다.

인수 건이 파산 법원에서 지연되고 있습니다.

2024년 2월, 여러 채권자들이 오션와이드 플라자 LLC에 대해 비자발적 파산 신청을 제기했고, 같은 해 3월 11일 파산 법원은 구제 명령을 내렸으며, 해당 사건은 공식적으로 파산 법원의 관리 하에 들어가게 되었습니다.

상업용 부동산 서비스 회사인 콜리어스가 약 4억 3,400만 달러의 가치로 추정되는 파산 신청을 했으며, 프로젝트 완료에는 약 8억 6,500만 달러가 소요될 것으로 예상됩니다. 일부 시장 분석가들은 완전한 재가동, 임대, 재배치 및 관련 위험을 고려할 경우 총비용이 더욱 높아질 수 있다고 보고 있습니다.

그렇다면 EB-5에 처음 투자했던 사람들은 어떻게 되었을까요? 법원 문서와 관련 보고서에 따르면, 이 EB-5 펀드는 약 1억 3,800만 달러에서 1억 5,000만 달러를 모금했습니다. 약 200명의 EB-5 투자자들이 이 프로젝트에 참여했습니다. 당연히 이 투자자들은 투자금을 잃었고, 이는 후속 투자자들 사이에서 상환 우선권을 지키기 위한 치열한 법적 분쟁을 촉발했습니다.

부동산 전문 매체 The Real Deal에 따르면, Oceanwide Holdings는 EB-5 투자자에게 약 1억 8천만 달러, Lendlease가 주도하는 건설업체에 약 1억 7천 5백만 달러, 로스앤젤레스 카운티 세금 약 1천 8백만 달러를 포함하여 총 약 4억 달러의 부채를 지고 있습니다.

2026년 초 KPC 스퀘어 LLC라는 구매자 그룹이 5억 달러 미만의 가격으로 프로젝트를 인수하겠다고 제안했지만, 로스앤젤레스시는 5월에 이 거래에 강력히 반대했습니다. 시는 새로운 구매자가 공사 재개를 위한 명확한 자금 조달 계획을 제시하지 않았고, 건물이 미완성 상태로 남을 것을 우려했기 때문입니다. 현재 이 거대 프로젝트는 법정 소송에 휘말려 진행이 중단된 상태입니다.

오늘날 로스앤젤레스 도심에 우뚝 솟은 이 콘크리트와 철골 구조물은 중국 공산당 체제 하의 중국 자본이 지닌 탐욕과 투기적 본성을 고스란히 보여줍니다. 이는 미국 지방 정부들에게 "판하이 빌딩 붕괴 사건에서 얻은 교훈"이라는 확실한 깨달음을 제공했습니다.

(편집자: 예핑)