현황조사서와 우선변제권 있는 임차인의 권리신고

[화랑경매]

현황조사서와 우선변제권 있는 임차인의 권리신고

  주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이라 할지라도 민사집행법 제90조 권리신고를 하여야만 경매절차상의 이해관계인이 될 수 있고 우선변제권 등을 행사할 수 있다. 이러한 권리신고를 하지 않는 임차인은 경매절차상의 이해관계인이 아닌바 경매절차 진행사실의 통지를 받지 못하였음을 이유로 경매절차의 위법을 다툴 수는 없다. 설혹 부동산 현황조사 과정에서 집행관이 임대차관계를 제대로 확인하지 못한 결과로 경매절차의 진행에 관한 통지를 받지 못해 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입었다 해도 이는 집행관의 불법행위가 아니다. 즉 법원의 현황조사라 할지라도 때로는 불완전한 정보를 담을 수 있어 맹신할 수 없을 뿐만 아니라 법원의 현황조사와 별개로 경매절차의 이해당사자가 되려는 사람은 권리행사를 위한 절차를 스스로 챙겨야 할 필요가 있다. 이와 관련하여 실제 사례를 소개한다.

   a소유의 甲아파트에 2002. 9. 12.경 설정된 근저당 채권자인 b은행의 신청으로 2005. 5. 26. 위 아파트에 대한 경매가 개시되어 집행관 c가 경매법원의 명령에 따라 2005. 6. 2. 및 6. 9. 두 차례에 걸쳐 위 아파트에 대한 현황조사를 하면서 관할 동사무소에서 위 아파트의 등기부상 호수인 ‘4층 2호’가 아닌 실제 관리 호수인 ‘402호’에 대하여 세대열람을 한 결과 전입된 세대주가 없고 임대차서류가 제출되지도 아니하였다는 내용의 부동산현황조사보고서가 작성, 제출되었다. 그런데 d는 2005. 2. 12. a로부터 위 아파트를 임대차보증금 1천4백만 원, 임대차기간 2005. 2. 25.부터 2007. 2. 25.까지 정하여 임차하고 같은 해 3. 2. 그 등기부상 주소지인 ‘4층 2호’로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다가 위 경매 진행사실을 알지 못한 채 2005. 8. 23. 위 아파트에서 전출하여 신길동으로 전입신고를 하였고, 그로부터 2일 후인 2005. 8. 25. d의 모친 e가 위 아파트로 전입신고를 하였다. 경매법원은 그 배당요구 종기를 2005. 8. 24.까지로 정하였는데, 위 아파트는 2005. 12. 26. f에게 매각되어 b은행에게 3천5백만 원을 배당하는 내용의 배당표가 작성되었다. 이에 d가 b은행 배당액 중 1천4백만 원에 대하여 이의를 제기하고 배당이의의 소를 제기하였으나 d 패소 판결이 확정되었던바, d는 전입세대 유무를 제대로 확인하지 않았다는 이유를 들어 c에게 손해배상책임을 추궁하였다. 

​  이 사건에서 법원은, “매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사, 보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위해 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내해 주는 것에 불과하므로, 이해관계인인 아닌 임차인은 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차가 위법하다고 다툴 수 없다.”고 판단하였다(대법원 2008. 11. 13.선고 2008다43976 판결).

   사안을 좀 더 살펴보면, 경매법원의 명령에 따른 집행관의 현황조사 과정에서 임대차관계를 제대로 확인하지 않는 직무상 잘못이 있고, 그 결과 임차인이 경매법원으로부터 경매절차의 진행에 관한 통지를 받지 못하여 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입었다 하더라도, 이러한 집행관의 직무상 잘못이 민사집행법 제90조에 따른 권리신고절차를 취하지 아니하여 경매절차상 이해관계인이 아닌 임차인에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 할 수 없다는 결론이다.

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