인구와부동산의미래

[박대선]

인구와부동산의미래을 읽었다. 제목이 흥미로와서 읽기시작했다. 그런데 저자가 기자라니 일단 관심도가 식는다. 넓기는 하지만 깊지않은 까닭이다. 14 유주택가구의 43%가 대출을 받고 있고 2017년말 45%이상의 가계가 1억이상의 담보대출을 받고 있는 것으로 추정된다. 대출액 평균은 8788만원이다. 46 투기과열지구는 2002년에 도입되어 주택법 63조 2항에 지정요건이 명시되있다. 주택가격 상승률이 물가상승율보다 현저히 높은 경우 건교부장관이나 시도지사가 지정한다. 재건축 조합원 지위양도 금지, 6억이상 주택의 부채상환비율과 주택담보대출비율 등이 강화된다.   

투지지역은 2003년에 도입되어 소득세법 104조 2항에 명시되있다. 전월 주택가격상승률이 전국 소비자물가 상승률의 1.3배이상으로 직전 1년 주택가격상승률이 직전 3년 연평균 전국 가격상승률보다 높거나 전2개월 주택가격상승률이 동기간 전국가격상승률의 1.3배이상인 경우 기재부장관이 지정한다. 추가 대출규제가 적용된다. 131 일본은 신축을 선호하여 빈집이 2013년기준 820만 가구에 달하고 도쿄에만 81가구다. 전체 13.5%에 해당하는 물량이다. 1983년에 8.6%인 3861가구였고 매년 증가하여 2023년에는 21%에 달하는 1397만가구로 전망된다. 나대지 세금이 40만엔으로 주택 세금 7만엔보다 6배정도나 되기 때문에 멸실이 어렵다. 154 

2017년 일본 아파트 70제곱미터의 평균가격은 1550만엔에 불과하다. 국민소득대비 상당히 낮다. 그나마 최고의 상승을 기록한 결과인데 중국자금의 유입이 그 원인이다. 156 중국자금이 유입된 것은 정치상의 이유도 있지만 베이징 등의 초고가도 이유다. 베이징 중심가의 주택가격은 평방미터당 17만위안으로(약3천만원) 100평방미터 아파트가 20억원으로 소득에 비하면 상당히 높다. 홍콩도 빈민가 14평방미터 아파트의 가격이 4억원으로 고평가되있는 상태다. 160 아무리 기자라하지만 도시인구집중이 끝물이라는 의견은 말이 되지않는다. 일본의 노인 도시집중율은 65%인데 한국은 아직 그 절반에 불과하고 도시에 집중하는 이유는 병원때문이므로 직장인근에 집중하는 것과 다르지않게 막기 어려운 현상이다. 

노인 인구의 도시 집중 경향은 여러 요인에 의해 영향을 받으며, 최근 더욱 두드러지고 있다. 우선 도시에는 병원과 의료 시설이 많아 노인이 필요로 하는 건강 관리 서비스를 쉽게 이용할 수 있다. 또한 도시에서는 노인을 위한 다양한 사회 복지 프로그램과 서비스가 제공되고 노인들이 참여할 수 있는 사회적 활동이나 커뮤니티 프로그램이 다양하게 마련되어 있다. 도시에서는 대중교통이 발달해 있어 이동이 용이하다. 이는 노인이 사회 활동이나 의료 서비스에 접근하는 데 도움이 된다. 

그리고 기본적으로 도시는 다양한 주거 형태(예: 노인 전용 아파트, 양로원 등)가 있어 노인들이 생활하기에 적합한 환경을 제공하고 시장, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 가까워 일상생활이 편리하다. 덧붙여 전통적인 대가족 구조에서 벗어나 핵가족화가 진행됨에 따라, 노인이 자녀나 손자의 인접지에서 살기 위해 도시로 이동하는 경우가 많다. 도시에서는 다양한 사람들과의 상호작용이 가능해 고립감을 줄일 수 있다. 이는 노인의 정서적, 정신적 건강에도 긍정적인 영향을 미친다. 211
    
스마트팜(Smart Farm)은 최신 정보통신 기술(ICT)과 IoT(사물인터넷), 빅데이터, 인공지능(AI) 등을 활용하여 농업 생산성을 높이고, 효율적인 농장 관리를 실현하는 농업 시스템으로 안성에서 시도되고 있다. 스마트팜은 온도, 습도, 조명 등 환경을 자동으로 조절하는 시스템을 통해 최적의 성장 조건을 유지하고, 센서를 통해 실시간으로 농작물의 상태를 모니터링하고, 수집된 데이터를 분석하여 생산성을 극대화하며, 스마트폰이나 컴퓨터를 통해 농장의 상태를 원격으로 확인하고 제어할 수 있어, 효율적인 관리가 가능하므로 물, 비료, 에너지 등을 효율적으로 사용하여 자원 낭비를 줄이고 지속 가능한 농업을 실현한다. 다만 막대한 시설투자비용이 걸림돌이다. 회수기간이 길기 때문이다. 272

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추천사?인구와 부동산 패러다임의 전환, 그리고 부자로 가는 추월차선; 프롤로그?인구는 부동산의 미래를 알고 있다
1부 2020년, 부동산 골든타임이 온다
01 | 부동산 불패 신화와 골든타임; 주택 수급 불안이 가져온 부동산 불패 신화; 부동산 시장 안정시킬 묘책 나오지 않아; 부동산 시장의 충격과 공포, 1997년 IMF사태와 2008년 글로벌 금융위기; 1998~2000년, 1차 부동산 다크타임;
 2007~2008년, 2차 부동산 다크타임; 2008년 글로벌 금융위기와 하우스푸어의 등장; 우리가 몰랐던 두 번의 골든타임
02 | 2014~2017년 부동산 시장의 흐름; 부동산 문제의 단초, 공급과잉; 부동산 다크타임의 뇌관, 빚(가계부채); 2015~2017년 부동산 청약 광풍; 부풀린 경쟁률이 계약 헛배로; 덩달아 쏟아진 수익형 부동산 상품;
 급등한 재건축단지와 고분양가 탐욕; 런던, LA보다 높은 서울 집값; 부동산 거품 신호, 땅값 상승; 2014~2017년 부동산 호황의 진짜 이유, 임금피크제와 에코부머
03 | 2020년, 부동산 골든타임과 투자의 미래; 우려’에서 시작되는 부동산 골든타임; 아파트 입주 폭탄과 부동산 다크타임; 2020년 전후, 베이비붐 세대 자산정리; 골든타임 전조, 하우스푸어의 재등장(?); 다크타임의 끝물이 투자 기회;
 마지막 부동산 골든타임이 온다
2부 인구와 부동산 불패 신화의 전개
01 | 이촌향도(離村向都)와 부동산 정책의 시작; 주거보다 급한 문제, 문맹 탈출; 무허가촌과 달동네의 등장; 허상의 주택정책과 빈민문제; 세상에 없던 ‘신의 한 수’, 선분양제 시행; 전세(傳貰)의 탄생과 임대주택제도의 왜곡
02 | 한국, 부동산 불패 시대 열리다; 강남 개발과 부동산 투기라는 망국병의 등장; 부동산 공화국의 탄생; 부동산 시장과 인구 폭발 시대; 부동산 투기와 내 집 마련 전쟁; 베이비붐 세대, 재테크에 눈뜨다
03 | 2005~2017년, 치솟는 부동산 버블과 추락, 찜찜한 활황; 한국 집값, 정부 따라 춤추다; 부동산 시장 10년 주기로 등락; 아파트값 꺾이다, IMF사태; 버블세븐의 등장, 2006년~2007년의 경우; 2014년, 뜻밖의 부동산 부양;
 부동산 부양의 그늘, 가계부채 증가; 부동산 시장 냉각 경고에도 찜찜한 활황
04 | 문재인 정부와 부동산 시장; 문재인 경제팀과 부동산 정책의 방향; 8·2 부동산 대책과 그 전망; 정부 규제 없어도 대형악재 많아; 문재인 정부 5년, 살 것인가 팔 것인가
3부 저출산 고령화 시대의 부동산 생존법
01 | 인구 고령화와 부동산 시장의 변화; 경제활동인구 감소, 예상보다 빨라진다; 유출입 인구 늘고 1인 가구 급증; 자가주택 보유는 정체; 저금리 지속과 부동산
02 | 인구 고령화와 감소, 외국 부동산 시장 현황; 한국 부동산 시장, 일본과 다르다; 일본 부동산, 교훈은 없다; 다시 정점 치닫는 미국 부동산 시장; 중국, 그리고 홍콩 부동산 버블 조짐; 거품 우려 속 유럽, 캐나다와 호주 부동산 시장
03 | 저출산 고령화와 한국 부동산 시장의 변화; 부동산 트렌드가 바뀐다; 저출산 고령화에도 부동산 수요는 증가; ‘인구 감소=부동산 재테크의 종말론’은 허구; 인구 고령화는 임대사업자를 부른다
04 | 인구 고령화 시대의 부동산 생존법; 앞으로 3년, 급락 없지만 침체; 빌라는 무조건(?) 팔거나 개축하거나; 대학 주변 부동산에서 빠져나와라; 개발제한구역(그린벨트) 투자는 절대 조심해야; 수익형 전원주택에 빠지지 마라;
 블록형 단독주택 인기, 지속가능하지 않다; 실버주택 전성시대는 오지 않는다
05 | 저출산 고령화 시대에도 수도권 부동산이 대세; 수도권 토지는 스테디셀러; 한강과 주변 부동산은 ‘불패의 땅’; 마곡엠밸리, 김포 등 서부권 부동산 대세 10년 간다; 수도권 역세권에 숨은 보석을 찾아야;
 지방 철길에 투자의 해답이 있다

4부 인구 감소 시대, 재테크 나침반을 찾아라
01 | 고령화 시대의 재테크 키워드; 부동산 규제와 주거복지, 고령화; 베이비붐 세대의 퇴장; 에코 세대의 등장; 도시인구 집중도 끝물
02 | 저출산 고령화 시대의 재테크 방향; 부동산 빅데이터를 믿지 마라; 아파트 투자를 넘어서라; 융복합 부동산에 주목하라; 교육 프리미엄이 아닌 용적률을 보라; 초미니, 소형아파트는 죽지 않는다
03 | 도시재생 시대와 부동산 재테크; 도시재생과 투자의 길; 탈도시는 도시 쇠퇴가 아니다; 선진 여러 나라와 도시재생; 서울 도시재생과 부동산 시장; 구(舊)시가지, 투자의 중심에 설까; 강남권 외 도시정비사업, ‘미래 없다’;
 1기 신도시 리모델링과 경제성; 지역도시 구도심과 지방은 부활할까
04 | 재테크 지름길, 공공주택을 주목하라; 공공 주거사다리가 재테크의 시작; 다시 보자, 공공임대주택; 공공임대주택의 재구성 ① : 한국토지주택공사(LH); 공공임대주택의 재구성 ② : 서울도시주택공사(SH);
 생애최초, 신혼 등 특별공급을 노려라; 한국토지주택공사(LH)와 자치단체의 리츠를 활용한 주거
5부 앞으로 5년, 부동산 투자의 패러다임이 바뀐다
01 | 부동산 시장의 패러다임 전환; 1차 산업 부동산 전성시대가 온다; 머지않은 공유 부동산 시대; 에어비앤비의 임대시장 무한 확장; 스마트팜에서 시작되는 부동산 혁명; 도시오염을 피하는 허파도시가 뜬다
02 | 부동산 시장과 4차 산업혁명; 4차 산업혁명과 도시 변화; 4차 산업혁명과 부동산 현장의 변화; 4차 산업혁명과 교육 부동산; 기후 따라 부동산 지형이 바뀐다
03 | 토지, 현재와 미래 권력; 토지, 미래 경제권력의 핵심; 한국인과 땅, 토지는 오를 수밖에 없다; 토지공개념 우려는 기우(杞憂)일 뿐이다; 지주(地主)천하대본 시대는 영원하다
04 | 인구 고령화와 농촌 주택 투자; 농가주택과 농업인주택, 투자 가치는 어떨까?; 돈 되는 전원주택, 애물단지 전원주택; 마을형 전원주택의 미래는
05 | 지역도시 르네상스 시대가 온다; 2020년 이후 부동산 투자 목적지는 서해안; 수도권 지방도시와 강원 북부권; 수도권 너머 당진과 서산, 태안, 보령의 경우; 세종시의 무한성장, 공주와 부여의 가능성;
 미래 서해안의 중심, 새만금지구; 미래형 자족도시의 실체와 가능성
06 | 배산임해(背山臨海), 바닷가 부동산이 만개한다; 세계의 고급휴양지는 남쪽에 있다; 바닷가 부동산은 왜 뜰 수밖에 없나; 인구 고령화가 바다 휴양 시대를 연다; 10년 후 부자들의 투자처는 남쪽
6부 부자로 가는 부동산 추월차선을 타라
01 | 부자로 가는 추월차선의 전제조건; 재테크 로드맵을 먼저 짜라; 종잣돈 확보, 물 없는 개천에 용은 살지 못한다; 부동산을 보는 눈을 갖춰라; 부동산 전문가의 말보다 ‘경제 흐름’을 주목하라; 나에게 맞는 투자법을 찾아라
02 | 부동산 추월차선은 열려 있다; 한국인의 43%가 무주택자; 투기에서 정석 투자로; 정부 수급 정책이 주는 기회 잡아야; 선진국 대비, 주택은 절대 부족하다; 부동산 불패, 대기업이 보증한다?
03 | 부의 추월차선으로 가는 부동산 금맥; 금맥은 정치공약 속에 흐른다; 신도시, 첫 투자에 금맥 있다; 의직주(醫職住) 부동산이 금맥이다; 물류시설에 투자의 미래가 있다; 자투리땅이 황금광 된다; 오지(奧地) 여행지를 주목하라;
 일자리(공장)보다 놀자리(리조트) 부동산을 선점하라; 4도3촌(4都3村), 귀농귀촌 제약을 넘어서라; 일반화되는 이도향촌(離都向村)
04 | 부자로 가는 추월차선은 토지에 있다; 토지 투자의 이상과 현실; 토지를 선점하라; 토지 투자의 중심, 농지; 농업진흥구역, 농지 투자의 블루칩 될까; 농지, 누구나 살 수 있지만 아무나 살 수는 없다; 귀농토지 투자의 미래;
 임야와 산촌경영에 길이 있다; 대박 유혹을 견뎌야 부자로 가는 추월차선을 탄다
에필로그?부자로 가는 지름길, 인구 변화와 부동산에서 찾아라