■ 주택 1세대1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건 및 거주요건의 예외

[운영자]

■ 주택 1세대1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건 및 거주요건의 예외

부동산 중개업 상담 중에 양도세에서 가장 중요하면서도 기본적인 내용인 1세대1주택 비과세와 관련된 요건에 대해 잘 모르시는 분들이 생각보다 많습니다. ​주택을 구입했거나 그동안 양도세에 관심이 없다가 갑작스럽게 매도가 임박해서 양도세에 대해 상담하는 고객이 질문하면 기본적으로 1세대1주택 비과세 요건 중 거주 요건에 대해 안내해야 할 것입니다. 오늘은 이에 대해 살펴보겠습니다.

▶ 조정대상지역에 위치한 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주하고 양도해야 비과세가 적용됩니다.

1세대1주택 비과세를 적용받으려면 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다.

​1) 양도 당시 1세대가 1주택을 보유할 것

​2) 양도하는 주택의 보유기간이 2년 이상일 것(조정대상지역 지정일 이후 취득한 경우에는 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상일 것)

2023.1.5. 서울시 중 강남3구 및 용산구를 제외한 전 지역과 과천, 성남, 하남, 광명시가 조정대상지역에서 해제되면서 2023.9.6. 현재 서울시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구만 조정대상지역으로 남아 있습니다.

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취득할 당시에는 조정대상지역에 위치하고 있었으나 양도일에는 조정대상지역에서 해제된 경우 거주 요건이 적용될까요.

​1세대1주택 비과세 요건을 규정한 소득세법시행령 제154조 1항을 보면 "취득 당시에 조정대상지역에 위치한 주택은 거주 요건이 있다"라고 규정하고 있습니다.

​따라서 취득할 당시에는 조정대상지역에 위치하고 있었지만 양도할 당시에는 조정대상지역에서 해제된 경우에도 1세대1주택 비과세를 적용받으려면 거주요건을 충족해야 합니다.

▶ 전 세대원이 비과세 대상 주택에서 거주를 해야 하나, 세대원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병치료 등의 부득이한 사유로 거주를 못했더라도 남은 세대원이 거주했다면 거주요건을 충족한 것으로 봅니다.

조정대상지역에 위치한 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주해야 비과세가 적용된다고 했는데 이 경우 주택 소유자만 거주를 해도 괜찮을까요? 아니면 전 세대원이 거주를 해야 할까요?

​과세당국과 기획재정부는 전 세대원이 거주를 해야 하는 것으로 해석하고 있습니다. 만일 세대원 중 일부가 직장문제 등으로 부득이하게 따로 사는 경우도 있을 것인데. 그런 경우에는 전 세대원이 함께 거주하지 못했으니 비과세를 적용받지 못할까요? 그렇지 않습니다.

​양도소득세 집행기준 89-154-22를 보면 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편, 질병의 요양, 가정불화 등 부득이한 사유로 거주를 못했더라도 나머지 세대원이 양도하는 주택에서 거주요건을 충족하면 비과세를 적용한다고 설명하고 있습니다.

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1) 취학
이때 취득으로 인한 부득이한 경우 해당 여부를 판단할 때 초등학교와 중학교가 멀어서 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우는 예외 사유로 인정되지 않으며, 고등학교나 대학교에 진학함으로 인해 거주하지 못한 경우에만 부득이한 사유로 인정됩니다.

​2) 근무 또는 사업상의 형편
세대원 중 일부가 근무 또는 사업상이 형편으로 같이 거주를 못하더라도 나머지 세대원이 거주했다면 거주요건을 충족한 것으로 보는데요.

​근무 또는 사업상의 형편으로 부득이하게 거주하지 못했다고 인정받으려면 '재직증명서'나 '인사발령 통지서', '사업자등록증 사본'을 제출하면 됩니다.

3) 질병치료
질병의 요양을 위해 세대원 중 일부가 거주를 못한 경우에도 거주요건의 예외로 인정이 되는데요. 이때 질병의 요양이란"1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양"(소득세법시행규칙 제71조 제3항 제3호)을 의미합니다.

​4) 가정불화
​배우자와 가정불화의 사유로 별거 중이더라도 나머지 세대원이 양도한 주택에서 거주요건을 채웠다면 1세대1주택 비과세 규정을 적용합니다.

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▶ 아래 사유에 해당하면 2년 보유 및 거주요건을 충족하지 못했더라도 비과세 규정을 적용합니다.

2년 이상 보유 및 거주를 못했더라도 부득이한 사유가 있으면 비과세 규정을 적용해 주는 특례규정이 있습니다.

​1. 보유 및 거주요건의 예외 사유

​1) 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우

민간임대주택법에 따른 민간건설임대주택이 공공주택특별법에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 취득 후 2년 보유 및 거주를 하지 않았더라도 비과세 규정을 적용합니다.

​민간건설임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고 임차인으로 5년 이상 전 세대원이 거주한 후 분양전환을 받은 경우 분양전환에 따른 잔금을 납부하고 소유권을 이전 받으면 잔금 납부일에 취득한 것으로 봅니다.

​해당 주택을 비과세 받으려면 그 주택을 2년 이상 보유하고, 취득할 당시 조정대상지역에 위치하고 있었다면 2년 이상 거주도 해야 하지만, 임차인으로서 거주한 기간과 취득 후 거주한 기간을 합해서 5년 이상 거주했다면 2년 보유 및 거주를 하지 못했더라도 양도 당시 1주택이면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

​이때 5년 거주는세대원 전원이 거주해야 하며(2014년 2월 시행령 개정), 세대원 중 일부가 취학, 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 거주하지 못했더라도 나머지 세대원이 거주한 경우에는 거주요건을 충족한 것으로 봅니다.

통상 건설임대주택이 5년 이상 임차 후 분양전환하는 점을 감안하면 5년간 임차하여 거주한 후 분양전환을 받는 분들은 분양전환 받고 바로 팔아도 비과세가 가능합니다. ​다만 양도차익 중 12억 이하 분만 비과세가 적용되고, 12억 초과분에 대해서는 양도세를 납부해야 합니다.

​양도가액이 12억 원 초과하는 건설임대주택을 분양전환으로 취득하고 곧바로 양도할 경우 양도차익 중 12억 이하분은 비과세가 적용되지만, 12억 초과분은 취득일로부터 1년 이내 단기 양도에 해당하므로 70%의 양도세율이 적용되니 유의해야 합니다.

​2) 해외이주법에 따른 해외이주, 국외 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우

​다음의 요건을 충족하는 경우에도 2년 보유 및 거주를 하지 못했더라도 비과세 규정을 적용합니다.

​① 해외이주법에 따른 해외이주 또는 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우

​② 출국일 당시 1주택을 보유하고 있고, 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우

​출국일 당시 1주택자만 해당 특례를 적용하므로 출국 당시 일시적2주택자 등 1세대1주택으로 보는 특례에 해당하더라도 1주택자가 아니면 특례가 적용되지 않으며, 세대원 중 일부가 출국하지 않은 경우에도 특례가 적용되지 않습니다.

​또한 출국일로부터 2년 이내에 매도해야 특례가 적용되므로 출국일 전에 처분하거나 출국일로부터 2년이 지나서 처분한 경우에는 특례가 적용되지 않습니다.

​2. 거주요건의 예외 사유

​1) 민간임대주택법상 임대주택으로 등록하고 임대의무기간 경과 후 양도한 주택

​민간임대주택법상 임대주택(단기, 장기일반)으로 등록(지자체, 세무서 등록)하고 임대의무기간(단기 4년, 장기일반 8년)동안 임대 후 양도하면 취득 당시 조정대상지역에 위치하고 있었더라도 거주요건을 면제해 줍니다.

​예를 들어 조정대상지역에 위치한 주택을 단기임대주택으로 등록하고 4년 이상 임대하고 양도하는 경우로서 양도 당시 1주택이면 거주요건의 예외로 인정하므로 비과세를 적용받을 수 있습니다.

​다만 해당 특례는 2019.12.16. 이전에 임대등록한 주택만 적용며, 2019.12.17. 이후 임대등록한 경우에는 특례가 적용되지 않습니다.

​만일 거주주택과 등록한 임대주택을 보유한 자가 거주주택을 먼저 양도하고 거주주택 비과세를 적용받은 다음 등록한 임대주택을 임대의무기간 경과 후 1주택 상태에서 양도할 경우 거주요건의 예외를 적용받을 수 있으므로 비과세가 가능한데요.

​이 경우에는 직전에 거주주택을 양도한 날 이후 발생한 양도차익에 대해서만 비과세가 적용됩니다.

​2) 조정대상지역 지정 전 무주택자가 매매계약을 체결한 경우

​주택의 취득일은 잔금일입니다. 따라서 원칙적으로 조정대상지역 지정 전 아파트 분양계약을 체결하였으나 잔금을 지급할 당시 해당 지역이 조정대상지역으로 변경되었다면 거주요건이 적용됩니다.

​다만 주택의 매매계약을 체결할 당시 조정대상지역이 아니었고, 이 당시 세대원 포함 무주택자였다면 계약 당시에는 거주요건이 적용되지 않았을거라고 기대했을 것이므로 이런 기대신뢰를 보호하기 위해 아래의 요건을 갖춘 경우에는 거주요건을 적용하지 않습니다.

​① 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인될 것
② 계약 체결 당시 세대원 포함 무주택자일 것

▶ 피상속인이 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 동일세대원이 상속받으면 거주 요건이 적용되지 않습니다.

1. 동일 세대원이 상속받은 경우
​피상속인이 조정대상지역으로 지정되기 전 취득한 주택을 상속인이 조정대상지역 지정 후 상속으로 취득한 경우 거주 요건이 적용될까요?

​상속으로 취득하는 주택의 취득일은 상속개시일이며, 상속으로 취득할 당시 조정대상지역에 위치하고 있었으므로 거주 요건이 적용될 것으로 보이는데요.

1세대1주택 비과세 요건 충족 여부는 세대 단위로 판단하며, 상속으로 인한 취득한 부득이한 취득임을 감안하여 거주 요건이 적용되지 않는 것으로 과세당국은 해석하고 있습니다.

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2. 별도 세대원이 상속받은 경우
​상속 개시 당시 조정대상지역에 위치한 주택을 피상속인과 별도 세대원이 상속받은 경우 거주 요건이 적용될까요?

​상속개시 당시 별도 세대원이 상속을 받았고, 상속으로 취득할 당시 상속주택이 조정대상지역에 위치하고 있었으므로 거주 요건이 적용됩니다.

​상속으로 주택을 취득할 때 누가 상속받는지에 따라 비과세 요건이 달라지므로, 상속으로 인한 재산분할을 할 때 상속주택의 양도세 비과세도 염두해두고 재산을 분할하는 것이 좋습니다.