질권설정계약에 대한 중요한 대법원 판례

대법원 판례 2020다 223781 채권자대위에 의한 주택인도 청구소송에서  (전세자금대출금을 은행 등 금융기관에 연체가 되어서, 금융기관이 질권자가 되어도, 금융기관이 제3채무자(건물주)를 대위하여 은행 등 금융기관이 임차인을 명도(주택인도)시킬 수 없다는 판결).   (대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결  임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. ==================================================== 채권자 대위권ㆍ질권자ㆍ질권계약이 갑과을 사이의 질권계약을 가지고, 건물주(병)의 권리를 대신행사하는 금융기관(갑)이, (금융기관:은행 등)갑과 을(세입자)의  권리, 질권계약을 했다는 것을 주장할수 없다는 것이지요ㆍ  갑과 을이 질권계약을 했다는 것을 주장할수 없다는것. 즉,  대법원은, (금융기관:은행 등)갑이 병(건물주)의 권리를 대신 행사하는것 뿐이기 때문에, 병(건물주)와 을(임차인) 사이에 묵시적 갱신이 되었다면, 갑과 을 사이의 질권계약의 내용을 가지고  이사건을  인용할수는 없다.  명도소송에 인용할 수는 없다고 원심판결을 뒤집는 판결을 한 것입니다. 이렇게 대법원에서 파기환송이 되었습니다. (즉, 전세자금대출금을 은행 등 금융기관에 연체가 되어서, 금융기관이 질권자가 되어도, 제3채무자(건물주)를 대신하여, 금융기관이 임차인을 명도시킬 수 없다는 판결). 임차인이 월세를 못내거나 임대차법을 위반하는 등 잘못이 없으면, 건물주는 계약갱신 거절의 통보를 한 두달 전에 미리하지 않으면,  임차인을 내보낼 수 없다.(주택임대차보호법에 따라) 묵시적갱신이 된 경우에는 계약기간이 만료된 이후의 문제이다.  =================================================== 주택임대차보호법대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결- 갑과 건물주가 체결한 아파트 임대차계약의 임대차보증금반환채권 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 【판시사항】 [1] 구 민간임대주택에 관한 특별법의 적용을 받는 민간임대주택에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우, 임대차기간은 2년이 되는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있는지 여부(적극) [2] 채권자대위권을 행사하는 채권자가 자기와 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수 있는지 여부(소극) [3] 갑과 한국토지주택공사가 체결한 아파트 임대차계약의 임대차보증금반환채권에 관한 근질권자인 을 주식회사가 위 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 기간 만료로 종료되었다고 주장하며 임대인인 한국토지주택공사를 대위하여 갑을 상대로 아파트 인도를 구한 사안에서, 한국토지주택공사가 임차인인 갑을 상대로 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 의사표시를 한 바가 없는 등 제반 사정에 비추어 위 임대차계약에 관하여 갱신거절이 이루어진 것으로 볼 수 없고, 이는 을 회사에 대해서도 마찬가지로서 근질권설정계약의 별도 약정이나 민법 제352조를 들어 이와 달리 볼 수 없다고 한 사례  그리고 임대인은 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호 중 어느 하나에 해당하는 사유가 존재하는 경우라야 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있으며, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결 등 참조). 나아가 임대인에게 임대차계약의 갱신을 적법하게 거절할 수 있는 사유가 존재하더라도, 임대인이 반드시 임대차계약의 갱신을 거절하여야 하는 것은 아니다. 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있다.  (채권자대위권은, 채권자는 채무자 자신이 주장할 수 있는 사유의 범위 내에서 주장할 수 있을 뿐, 자기와 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수는 없다.)  또한, 채권자대위권은 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사하는 것이므로, 제3채무자는 채무자에 대하여 가지는 모든 항변사유로써 채권자에게 대항할 수 있으나, 채권자는 채무자 자신이 주장할 수 있는 사유의 범위 내에서 주장할 수 있을 뿐, 자기와 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수는 없다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다4787 판결 참조).   이글에 대한 문의처변호사실장 : 연락처 (김종열사무장 daum검색)