투자정보 부동산투자에 성공하려면 정부 정책에 귀세워야

[理致]

부동산투자에 성공하려면 정부 정책에 귀세워야

부동산신문 2010년 03월 17일 (수) 10:15:25

한정훈 소장 houselion@naver.com

화곡동ㆍ목동ㆍ중곡동 등 용역 끝난 곳 주시해야

예전에 부동산투자는 누가 강남가면 나도 따라가는 식의 묻지마식 투자가 한동안의 대세였다. 어느 순간에 강남아주머니들이 어느 지역(재개발,재건축)에 가서 빌라 몇채씩 사더라. 이런 소문이 돌면 어느 순간에 그 지역이 지분당 가격이 상승하게 되고 그 후에 부동산투자를 해본 경험자들이 추격매수를 하게 됐다. 몇 개월 사이에 가격은 이전가격보다 지분 3.3㎡당 500만원 이상 상승했다. 아무 정보도 없는 일반투자자들은 가격이 너무 많이 올라  투자하기 어려워졌다. 이것이 예전에 투자하던 보편적인 방식이었다.

그래도 이시기에는 늦게 추격매수를 하던 일반인들도 너무 늦지만 않으면 수익을 올릴 수 있던 시기였지만 꼭지에 투자한 사람들은 오히려 돈이 묶여 손해를 보는 경우도 비일비재했다.
그러나 이제는 추격매수 자체가 쉽지 않은 상황이 되어버렸다.
왜냐하면 2007년까지는 재개발, 재건축의 단계별투자가 가능했던 시기였지만 2007년 이후에는 불가능하게 되어버렸기 때문이다.

재개발의 예를들면, 기본계획-구역지정-추진위구성-조합설립인가-사업시행인가-관리처분인가-준공까지 많은 단계가 있는데, 2007년 이전까지는 어느단계에 들어가더라도 약간의(?)수익은 얻을 수 있었지만 2008년 이후로는 초기단계인 기본계획과 구역지정까지 투자를 못하면 거의 준공시점에서나 수익을 얻을 수 있는 상황이 펼쳐지고 있다.

단계별그래프를 한번 살펴보자
이중에서 가장 중요한 단계는 무엇일까. 바로 기본계획이다. 도시 및 주거환경정비기본계획(약칭:기본계획)이서울시에서 나와야 개발할 수 있는 근거가 되기 때문에 전문가들 사이에선 기본계획=개발(예정)지로 당연히 인식되어 왔다.
과거에는 단계별 가격상승을 볼 수 있었지만 현재는 기본계획이 나오면 거의 수직에 가깝게 가격이 가파르게 상승하는 것을 볼 수 있고 구역지정 단계까지는 약간 오름세를 보이다 결국 준공이후에나 가격이 오르는 것을 볼 수 있다.

이렇듯 초기단계에 이미 개발호재가 한꺼번에 반영되어 그 이후에 들어오는 사람들은 수익을 내기 어렵게 됐다. 후에 투자한 사람들은 입주시점에나 가격상승을 기대해 볼 수 있게 됐다. 하지만 단계별그래프를 보면  어떻게 움직여야 하는지도 가늠할 수 있을 것이다. 정말 들어가 살고싶은 지역에 아직 투자를 못해 망설이시는 분들은 이렇게 하면 된다.
초기단계에 못 들어갔다면 관리처분시점이 투자시점이 될 수 있다는 것을 이해하길 바란다 왜냐하면 이시점이 조합원의 권리가액과 청산금(추가부담금)등 모든 것이 명확해지는 단계이기 때문에 이때 과거에 프리미엄이 높게 형성된 것들은 가격이 빠질 수 있고, 반대로 저평가 되어있는 것들은 가격이 오를 수도 있는 시점이라서 잘 고르면 오히려  중간단계에서 투자한 분들보다도 더 싼 매물을 찾을 수도 있기 때문이다.

그렇다면 투자수익을 극대화하기위한 답은 명확하게 나온다. 개발계획이 나오기 전 선점투자를 해야 최고의 수익률을 낼 수 있다는 것이다. 그럼 어떻게 알 수 있을까.
예전에는 지자체의 계획자체가 공개가 되어있지 않아 일부 전문가들의 공유물로만 인식돼 왔으나 지금은 정보가 서울시,구청 등 여기저기에 다양하게 노출이 돼 있어 일반인들도 조금만 공부하고 지속적인 관심을 갖는다면 어렵지 않게 정보를 얻을 수 있다고 생각된다.
즉, 어느 지역에 (개발)용역이 들어갔다더라 하면 그 지역이 개발되려고 하는구나하는 지표로서 가늠이 가능할 것이다. 왜냐하면 용역은 지자체에서 개발을 하기위한 하나의 절차로, 용역이란 단계를 꼭 걸쳐야하기 때문이다. 할 일없이 큰 예산을 들여서 용역을 하는 것이 아니기 때문이다.

서울을 비롯한 경기도도 마찬가지로 정부와 지자체에서 핵심 사업으로 추진하고 있는 사업들이 있다. 이곳들을 파악해서 선점투자 하는 길만이 우리가 최대수익을 얻을 수 있는 지름길이다. 예를 들어 경기북부의 동두천의 경우 정부정책을 살펴보면 앞으로의 미래가치가 넘치는 거점지역이고 소액투자가 가능한 지역이지만 사람들이 인지를 못하고 있다. 서울의 영등포지역도 이런저런 개발방향이 정해졌는데도 알려지지 않고 있는 지역이다.
강서구 화곡동 일부,목동 일부, 중곡동일부 등 용역이 끝난 지역도 상당하다.
이런 지역들은 개발계획이 없던 지역이니 계획이 나오면 초기에 가격상승이 상당하지 않을까. 이제는 가격투자가 아니라 가치투자의 시대로 접어들고 있다.
정부의 정책과 지자체의 개발방향을 분석하면 진정한 가치투자를 할 수 있다. 
지금까지 가치에 비해 저평가되어있던 지역이, 주목받지 못하던 지역이 가치를 평가받는 시기가 도래하고 있다.

한정훈 미래부동산가치투자연구소 소장, 부동산신문 칼럼리스트