부재지주 토지 비상, 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하려면

[울타리]

부재지주 토지 비상, 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하려면

2007년 1월1일부터는 1가구 3주택 자와 마찬가지로 비사업용 토지에도 양도세가 중과돼 땅 가진 사람들의 고민이 가중되고 있다. 부동산 시장이 침체돼 잘 팔리지도 않는데다 팔린다 해도 세금 부담이 너무 크기 때문. 비사업용 토지는 양도세율이 60%나 되는데다, 장기보유특별공제도 받지 못한다. 사업용 토지가 9∼36%의 일반세율 과세와 장기보유특별공제를 받는 것과는 엄청난 차이가 난다.

게다가 농지는 부재지주에 대한 단속이 강화돼 적발될 경우, 1년 안에 매각하도록 통지받는다. 만약 1년 안에 처분하지 못하면 처분명령이 떨어지고, 처분명령 6개월 후부터 매년 공시지가의 20%를 이행강제금으로 내야 한다. 강제로 땅을 팔거나 이행강제금을 내지 않으려면 한국농촌공사(농지은행)에 위탁해야 한다.

1996년 이후 취득한 토지는 개인 간 임대가 금지돼 있다. 다만 1만㎡ 이하의 상속받은 농지(1만㎡ 초과~2만㎡ 이하까지는 농지은행에 위탁해야 임대 가능), 8년 이상 자경 후 이농한 1만㎡ 이하 농지(1만㎡ 초과는 농지은행에 위탁해야 임대 가능), 5년 이상 자경한 60세 이상자가 농지가 있는 시·군 또는 연접 시·군에 소재하는 경우, 질병・징집・취학・선거에 따른 공직취임을 비롯해 부상으로 3월 이상 치료를 요하는 경우와 3월 이상 국외여행을 하는 경우에는 임대차 또는 사용대차가 허용된다.

비사업용 토지인지 먼저 판정

주말・체험영농 농지(1000㎡ 이하)를 제외한 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)는 재촌과 자경 요건을, 임야는 재촌 요건을 갖춰야 사업용 토지로 인정된다. 그러나 도시지역 안의 농지는 재촌과 자경을 하더라도 비사업용 토지가 된다(개발제한구역 및 녹지지역은 제외). 나대지와 잡종지, 별장 부지는 재촌 여부와 관계없이 거의 다 비사업용 토지로 간주된다.

재촌은 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주해야 인정된다(농지는 토지경계로부터 직선거리 20㎞ 이내 거주해도 인정). 예를 들어 포천군에 토지가 소재한다면 포천군이나 화천군, 철원군, 연천군, 가평군, 의정부시, 동두천시, 남양주시 등 연접한 곳에 거주해야 한다. 그러나 서울시처럼 행정구역이 구로 구분돼 있는 지역은 구와 연접해 있어야 인정된다. 서울시 전체가 의정부시와 연접해 있는 것이 아니고 도봉구나 노원구가 연접지역이 된다.

자경은 농작업의 2분의1 이상 또는 1년 중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 인정된다. 본인 이름으로 농지원부가 있어야 함은 물론이다. 2008년 2월22일부터는 한국농촌공사(농지은행)가 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한함)하여 임대하거나 사용대한 경우도 자경으로 인정된다(소득세법 시행령 제168조의8 제2항 9호).

재촌과 자경은 전체 보유기간 중 일정 기간 이상을 충족해야

▶보유기간이 5년 이상일 때

양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 인정된다.

▶보유기간이 3년 이상 5년 미만일 때

양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 재촌 및 자경한 것이 된다.

▶보유기간이 3년 미만일 때

보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족하면 사업용 토지가 된다.

재촌 및 자경으로 사업용 토지로 전환하려면

예를 들어, 다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는지 판정해보자.

-’00.11.1 농지A 취득

-’00.11.1~’03.4.30 재촌하면서 직접 경작에 사용

-’03.5.1~’05.10.31 이농하여 재촌 및 자경하지 않음

-’05.11.1~’06.11.31 재촌하면서 직접 경작에 사용

-’07.11.1 농지A 양도

농지A는 양도일 직전 3년 중 1년만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않았고, 양도일 직전 5년 중 2년 6개월만 재촌 및 자경하였으므로 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용하지 않은 것에 해당되며, 토지의 보유기간 6년 중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 재촌 및 자경에 사용하였으므로 토지의 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용하지 않았다. 따라서 농지A는 비사업용 토지가 된다.

농지A를 양도 시 사업용 토지로 인정받으려면 지금이라도 토지 소유자가 토지 소재지나 연접 시군구에 거주지를 옮기고 자경하면서 2년이 지난 후 양도하면 된다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌 및 자경 요건을 충족하는 셈이 되기 때문이다.

재촌ㆍ자경이 아니어도 사업용 토지로 인정되는 경우

•무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 660㎡ 이내의 토지-이 때는 무주택 기간이 양도일 직전 2년 이상이어야 한다.

•2006년 12월31일 이전에 상속받은 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지-2007년 1월1일 이후 상속받은 경우에는 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 된다.

•2006년 12월31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지

•2005년12월31일 이전에 취득한 종중이 소유한 농지, 임야 및 목장용지

•공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지 또는 사업인정고시일로부터 10년 전에 취득한 토지(2009년 초 사업인정고시일로부터 5년 전에 취득한 토지로 완화될 예정)

•공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황・취득사유 또는 이용 상황 등을 감안하여 비사업용 토지로 보지 않는 경우 등

건축물을 지어도 사업용 토지로 전환돼

재촌 및 자경을 충족하기가 곤란한 사람들은 건축물을 지어도 사업용 토지로 전환된다. 주택을 짓게 되면 비도시지역이면 건축 바닥면적의 10배, 도시지역은 5배까지 부수토지로 인정된다. 예컨대, 건축 바닥면적이 100㎡ 라면 관리지역이나 농림지역, 자연환경보존지역에서는 1000㎡까지, 도시지역에서는 500㎡까지 부수토지로 인정된다. 건축물을 짓더라도 준공 후 2년이 지나서 양도해야 사업용 토지로 간주된다.

나대지는 건축허가만 얻으면 되지만 임야나 농지는 먼저 전용허가를 얻어야 한다. 농지나 임야를 전용해서 건축물을 짓는 것은 개인이 하기가 어려운 점이 많아 건축설계사에게 의뢰하는 것이 편리하다. 전용허가는 토지 소재지 관할 행정청에 가서 신청해야 한다. 이때 농지는 농지보전부담금을, 임야는 대체산림자원조성비를 선납해야 한다. 대체산림자원조성비는 준보전산지일 경우 3.3㎡ 당 5610원에 불과하지만, 농지보전부담금은 전용농지의 개별공시지가×30%×전용면적(상한액 3.3㎡ 당 16만5000원)으로 산출하므로 부담이 만만치 않다. 예를 들어, 1000㎡의 토지를 전용할 때, 임야는 168만3000원이 들지만 개별공시지가가 1㎡ 당 5만 원인 농지는 1500만 원이나 소요된다.

여기에 건축설계비용과 기반시설부담금(연면적 60㎡ 이하는 면제), 경계측량비용, 토목 및 건축공사비(3.3㎡ 당 250만∼500만 원), 면허세 등 기타 공과금 등이 들어간다. 지역과 건축물의 종류에 따라 편차는 심하지만 대략 농지나 임야를 전용해서 주택을 짓는 데는 3.3㎡ 당 350만 원에서 600만 원 정도의 비용이 소요된다. 건축물이 신축되면 취득세와 국민주택채권매입 등의 비용도 발생한다.

핵심포인트

▶외지인이 농지나 임야를 보유하다가 팔면 양도세가 60%나 중과돼 남는 게 없다.

▶사업용 토지로 전환하면 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제도 받으므로 절세 효과가 크다.

▶사업용 토지로 전환하려면 건축물을 짓고 2년 후 파는 게 가장 부가가치가 높다.

장인석(부동산 칼럼니스트, <부동산 투자 성공방정식> 저자)