임대권 임차권 관련 질문드립니다

[정리올]

1) 투자수익률 산정 과정
IRR로 구하는 방법이외에
소득수익률 = 연간 임대수익/ 시장매매가격
자본수익률 = (1+ g) ^5 = 변동률

소득수익률 + 자본수익률 해서 구하는 방법도 있다는 것을 알게 되었는데
IRR 방법과 약간 차이가 있게 산정이 되어서 이 방법으로 구하여도 되는건지 굼금합니다.
차이가 나는 이유는 소득수익률에서 현가가 되지 않는 부분 때문에 그런걸까요?


2) 수익률 산정하는 방법에서
완전소유권 기초한 수익률 = 현행임대료 / 시장가치
임대권 수익룰 = 현행임대료 / 임대권 가치
임차권 수익률 = (시장임대료- 현행임대료) / 임차권 가치

혹은임대료 pvaf 하고 기말가치현가
임차권은 (시장-지불) pvaf 한것으로 해서
수익률을 구해야하나요?

이렇게 이해하고 있는데 이게 맞을까요?
임대권 수익률 구하는 부분에서 요구수익률이라고 보는 견해가 있던데
답안 마다 답이 달라서 정리가 어렵네요

독종 답안에서는 2.1
질의응답에서는 2.59로 쓰여있어서요

어떤 답안에서는 2.59 (요구수익률)을 임대권수익률로 보고
어떤 답안에서는 2.1% 를 임대권 수익률로 보는데
2.1이 어떻게 산정된 것인지 알고싶습니다.


3) 완전 소유권에 기초한 수익률이 결국 환원율이고
시장임대료에 적용해서 수익가치를 구할 수 있는 이유가 궁금합니다

환원율은 시장임대료와 시장가치의 비율이라고 이해하고 있었는데
이부분도헷갈리는것 같습니다.
현행임대료/ 시장가치 = 수익률을
환원율로 보고 수익가치를 산정하는 것이
순환되는 것 같은 느낌이라서요

최대한 혼자. 고민하고 풀어보려고 노력하는데 어렵네요 ㅠㅠ
늘 감사합니다

[김사왕(감평스웨거)]

1) 말씀하신 irr산정 방법이라는게 장기간의 dcf 산식인 거죠? 단기 산식은 소득수익률+자본수익률 입니다. Dcf산식에 n을 1년으로 넣으면 같은 산식입니다. 다른 방식이 아니라 같은 것인데 편의상 장기와 단기로 나눠 접근합니다.

장기 현금흐름 문제에서 단기 산식 쓰시면 틀립니다. 그러나 시간이 없는 상황이라면 임시방편으로 단기로 접근할 수 있겠죠.

그리고 자본수익률은 (1+g)^5 이 들어갈 수 없습니다. 연간 상승률이 적용되어야 합니다.

[김사왕(감평스웨거)]

2) 수익률 irr 을 구한 것이 2.59이고 임대권 가치를 산정하기 위해 할인율을 2.1 요구수익률을 쓰는 것이죠

[김사왕(감평스웨거)]

3) ^^ 기본강의나 기출 수업을 안들으셨나요?. 괜찮습니다. 이제 정리하면 됩니다.
수익률(rate of return)은 수익률(yield rate)와 소득률(환원율 income rate)로 구분됩니다.
문제에서 말한 수익률은 큰 개념의 rate of return 입니다.

또 그렇게 해석할 수 있는 근거는 수익률을 산축하여 이것을 “직접환원법”으로 구하라고 하였습니다. 직접환원법은 소득률 을 적용하는 것이죠.

[정리올]

네 감사합니다
요구수익률이 2.59이고 irr구한 수익률이 2.1인데 여기서 요구수익률을 써야한다는 말씀이시죠?

수익률 개념은 알고있는데 문제에서 실제로 적용하려니 헤매고 있네요
친절한 설명 감사드려요!!

[김사왕(감평스웨거)]

넵