경매시 진정한 유치권과 허위 유치권을 구분하는 방법은...

[K 그로우]

경매시 진정한 유치권과 허위 유치권을 구분하는 방법은... - K그로우

[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 유치권이란 어떤 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 도래했을 때 그 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리다.

예로 신축건물을 공사한 건축업자가 공사비를 받지 못했을 때 건물을 점유함으로써 유치권이 성립하고 그 공사비를 받기 전까지 누구에게나 그 점유 이전을 거부할 수 있다.

경매물건에 유치권이 신고돼 있거나 현장에서 유치권을 주장하는 자가 있을 경우에는 경쟁률이 떨어질 수밖에 없다. 낙찰받더라도 유치권자가 주장하는 채권을 변제하기 전까지 부동산을 인도받을 수 없기 때문이다.

유치권 성립요건을 자세히 따져보면 첫째 유치권자가 해당 부동산을 점유하고 있어야 한다. 둘째 유치권을 주장하는 원인인 피담보채권이 목적물과 직접적인 연관이 있어야 한다. 셋째 그 채권이 변제기에 있어야 한다.

따라서 경매물건에 유치권이 있다고 해서 무조건 인정되는 것은 아니고 위 성립요건이 제대로 갖춰져 있는지 확인할 필요가 있다.

유치권자가 부동산을 점유하더라도 경매개시결정등기 이후에 점유를 시작한 경우라면 유치권이 인정되지 않는다는 것이 대법원 판례 입장이다.

어떤 부동산에 경매개시결정등기가 된 경우 법원은 수일 내에 현장을 조사한 후 현황조사서를 작성하는데 만약 이 현황조사 내용에 유치권자의 점유 여부가 나타나지 않았다면 경매개시결정등기 이후에 점유가 개시됐을 가능성이 크다.

또한 임차인이 인테리어 공사대금을 원인으로 한 유치권도 성립하지 않는다. 임차인이 영업을 목적으로 지출한 시설비는 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위해 투입한 비용으로 볼 수 없다.

통상적으로 임대차계약서에 원상복구 조항이 있는데 이는 유익비 청구를 포기한 것으로 간주돼 유치권이 성립할 수 없다는 것이 대법원 판례다.

진정한 유치권자라면 법의 보호 아래 지출한 공사대금을 모두 회수할 수 있도록 해야 하지만 경매사건에는 허위 유치권이 많은 비중을 차지하고 있다.

특히 허위 유치권을 신고해 수 차례 유찰을 거듭하게 한 후 제3자를 내세워 저가로 매수하기 위한 세력이나 낙찰자에게 합의금 등 부당한 요구를 하기 위해 유치권이라는 제도를 악용하는 사례도 많다.

이 경우 경매를 신청한 채권자는 낙찰 금액이 낮아짐에 따라 채권회수 금액이 줄어들어 피해를 볼 수밖에 없다. 낙찰자도 추가 비용이 발생 등의 피해를 입을 수 있으므로 허위 유치권을 근절시키기 위한 제도적 개선이 필요한 상황이다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

#k그로우 #부동산 #유치권 #경매 #채권