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질문내용:
안녕하세요. 답답한 마음에 문의드립니다.
1. 아버지가 약 17~18평의 음식점을 임대하고 있던 중 임차인이 계약만기 전 거주지 이사로 인해 계약종료를 원하여 점포를 공인중개소에 내놓게 되었습니다.
2. 처음 계약 시 임차인의 사정을 고려해 시세보다 현저히 낮은 보증금 3천에 월세 120으로 계약하였고, 새 임차인에게는 시세를 고려하여 보증금 5천에 월세 200으로 부동산에 내놓은 상태입니다.
(참고로 서울에서 굉장히 핫한 동네로, 인근 음식점 시세에 비해 낮게 계약을 하였었습니다)
3. 이 과정에서 임차인은 차후 임차인에게 권리금을 7천~8천만원을 받겠다고 하여(처음엔 9천~1억을 제시) 누가봐도 과도한 권리금에 그저 헛웃음이 나올뿐이었습니다.
기존 주거용 한옥이었으나 용도변경 후 임대인인 아버지가 지붕,기둥 수리 등 약 1천여만원을 들여 보수공사를 하였고, 이후 임차인이 어느정도 비용을 들여 인테리어를 했겠지만 그들이 주장하는 7천여만원의 수리비용은 말도 안되는 금액입니다.
당연히 높은 권리금을 부담할 새로운 세입자가 나타나지않자 이제는 화살을 임대인에 돌려 보증금과 월세를 높여 내놓은 것이 임차인의 귄리금 회수 방해라며 상가임대차보호법을 운운,
<임차인은 10년 기간내에서 임대차계약을 갱신할 수 있고, 이럴 경우 임대인은 갱신 전 임대차 계약상의 임료 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없다>면서
"현 임료 및 보증금의 100분의 5 금액 내지 적절한 범위 내의 금액으로 임료 및 보증금 인상조건을 변경하여 다수의 인근 부동산중개소에 통보"할 것을 종용하며,
"이로 인해 다른 임차인이 나타나지 않을 경우 종전과 동일하거나 100분의 5의 금액 범위 내에서 재계약을 하겠다"고 내용증명을 보내왔습니다.
4. 이는 상가임대차보호법을 교묘히 이용한 임차인의 갑질행태로, 계약을 갱신한다하더라도 몇년후 또다시 같은 상황이 반복될 것이 뻔하기에 저희는 이 임차인과 더이상 계약을 갱신하고 싶지않습니다.
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Q1. 이럴 경우, 임대인인 저희가 임차인의 주장대로 공인중개소에 보증금과 월세를 기존처럼 낮춰 의뢰해야하나요?
(그렇지않을 경우 저희 아버지가 계약기간 중 자주 드나들었던 것을 빌미로 영업방해 책임을 묻겠다고 합니다.)
Q2. 만약 저희가 직접 장사를 하겠다고 다른 임차인을 들이지않겠다고 하면 권리금 문제 등 법적으로 어떻게 되나요?
분명 저희에게 권리금을 내놓으라 하거나 다른 이유(영업방해 등)를 만들어내어 원하는 금액을 취할 사람들인데 이럴 경우 법적으로 어떻게 되는지 궁금합니다.
Q2-2. 그리고 계약해지 통보만 내용증명을 보내면 되나요?
(현재 계약기간이 2020년 1월 20일로 되어있는데, 3개월 전 통보를 해야하면 단기연장을 해야하나요?
참고로 새 세입자가 나타나지 않을 경우 본인들이 종전가로 12월 15일 날짜로 갱신하겠다고 합니다.)
Q3. 혹여라도 재계약을 하게될 경우
첫계약이 3년이었는데, 그럼 임대차보호법에 의해 저희는 7년을 이 임차인에게 끌려다닐 수밖에 없나요?
Q4. 만약 현 임차인이 종전과 같은 금액으로 갱신 후 전대 즉, 임대인 몰래 다른 세입자에게 더 높은 월세를 받아 차액을 취하려는 건 아닌지 의심도 드는데 이를 막을 법적인 방법이 없을까요?
Q5. 마지막으로, 이 집은 중증질환으로 매달 입원과 퇴원을 반복하는 어머니와 80대 고령 아버지의 생계수단입니다.
시세에 적합한 보증금과 월세를 받을 수 있는 합당한 방법이 없을까요?
(현 임차인의 요구대로 했다간 새 임차인 역시 10년 보호권리 아래 결국 제대로된 월세를 받지못한채 계속 임차인들에게 끌려다닐것 같습니다.)