부동산매매할때 가장 중요한점중에 하나는 바로 "가격"이죠
"주변시세보다 싸다"
"주변시세다" 라는말을 부동산거래할때 많이 듣는데
그 말을 곧이곧대로 다 믿다가는 낭패를 볼 수 있습니다
오늘은 토지시세를 파악하는 팁을 하나 공유하고자 하는데요
최근 제게 문의주셨던 실제사례를 가지고 공유해보고자 합니다
장소는 현재 부동산의 핫플레이스 평택입니다
실제로 작년 평택 고덕신도시가 부산해운대에 이어서 2번째로 땅값 상승률이 가장 높았습니다
그래서 지금도 많은분들이 평택에 대해서 문의를 많이 주셨는데요
안타깝게도 10명중에 1~2명빼고는 돈안되는곳에 투자를 하시더군요
그래도 이번에 문의하신분은 좋은땅은 선별하셔서 문의를 주셨습니다
일단 투자 자본금이 10억이시기 때문에 선택의 폭이 넓어서 그럴수도 있지만,
좋은땅이란게 뭐 있겠습니까?
도로에 붙어 있고 앞으로 오를 수 있는 여지가 있으면 좋은땅이죠
문의하신 토지도 다 좋은데 문제점이 하나 있더군요
"매매가격"
문의를 하신분이 사시려는 토지의 가격에 왜 문제가 있는지
아래 현장사진과 서류를 보면서 말씀드려보겠습니다
위에는 토지이용규제시스템을 이용해서 토지이용계획서를 열람해본것이고
아래는 네이버 로드뷰를 이용해서 현장을 본 사진입니다
로드뷰 버젼이 2017년 7월이기때문에 지금하고는 변화가 있을 수 있으나 큰 변화는 없겠죠
토지이용계획서에서는 임야로 되어있지만 실제 현장은 임야가 아닙니다
현장이 임야가 아닌데 서류상 임야인 이유는 여러가지가 있는데
그래서라도 토지를 매매하실땐 꼭 현장을 가보셔야 됩니다
저 빨간색 네모칸에 있는곳이 212-20~22 합필한 토지입니다 총 256평이고
공시지가 251,000원 X 3.3 하면 1평당 가격은 828,630원이 되겠습니다
아직 건축전이며 내재가치가 있는곳은 보통 시세가 공시지가 3배전후가 되는데
얼추 270만원 전후가 되겠네요
딱 봐도 도로에 인접해있고
사진상으로는 다 안나왔지만 주변으로 상권이 형성되고 있는 애기땅입니다
매매가격은 옆에 땅과 같은 시세로 매매를 하고 있다고 했는데
그렇다면 옆에 땅은 어느정도 가격일지 확인해도록 하죠
좀 멀리서 본 현장사진입니다
바로 옆땅엔 이미 건축물이 있고 한식부페도 들어와있네요
위에 땅과 마찬가지로 도로에 인접해있고
조금씩 상권이 형성되는 위치에 자리잡고 있습니다
근데 저 트럭 우측에 주차선 어긋난거 저만 거슬리는건가요? ㅎㅎ
서류상으로 보자면 지목은 대지이며 용도는 계획관리지역입니다
공시지가는 헤베당 465,600원이고 평당가는 1,536,480원 총 344평인데
지금 이 땅은 이미 내재가치를 어느정도 실현한땅입니다
이미 지목도 대지로 전환이 되었고, 건축물이 세워진 땅이기 때문에
공시지가도 많이 올랐구요
이렇게 어느정도 가치실현이 된 땅은 공시지가의 2배전후정도 평가받습니다
즉 1,536,480원의 3배전후가 아닌, 2배전후로 거래가 이뤄지죠
내재가치는 있다고 평가해서 300만원을 조금넘는 시세가 이뤄졌다고 볼 수 있는데
실제로 저곳이 350만원에 거래시세가 형성되었다고 합니다
결론적으로 처음에 문의하셨던곳은
아직 가치실현이 안된 땅이기 때문에
바로 옆에 있는 어느정도 가치실현이 된 땅과 같은 시세로 매매에는 거품이 있다는거죠
공시지가 기준으로봐도 문의하신땅은 270만원 옆에 시세는 350만원
만일 문의주신땅을 옆에 땅과 같은 시세로 산다면 80만원의 갭차이가 발생되는데
80만원씩 265평하면 거의 2억의 차이가 발생됩니다
그렇기 때문에
"주변하고 시세가 같다" "바로 옆하고 같은 가격이다" 라는 말을 듣더라도
토지를 매매할때는 반드시 현장에 가보고 서류파악까지 해야되는거죠
끝으로 이해를 돕기위해 현장 건너편의 토지를 예로 하나 더 들어보겠습니다
현장 바로 건너편땅입니다
아파트들과 임대주택들이 들어서는걸 볼 수 있고
4거리 간판에 "신도시타운"이라고 되어있는걸 볼 수 있습니다
위례나 하남같은 신도시는 아니지만 내재가치는 상당하죠
서류상으로 보자면
지목은 임야입니다만 실제로는 임야가 아니죠
지목이야 언제든지 구청에 돈만 주면 바뀌기때문에 크게 중요하진 않습니다
참고로 세금을 적게 내기 위해 지목을 고의로 하락시키는 경우도 많습니다
공시지가 헤베당 248,700원 평당가 820,710원 거래시세는 3배전후로 약 240만원
총 146평인데 보시는바와 같이 코너에 있고 위치가 좋기 때문에
공시지가 3~4배도 가능합니다
개인사견으로는 300만원 전후가 아닐까 생각되는데
300만원씩 146평해도 4억5천이 있어야 매입할 수 있네요
이상으로 토지시세 파악하는 팁을 하나 공유드려봤습니다
실물부동산도 마찬가지지만 토지는 특히 더 현장을 방문하셔야 됩니다
"주변시세와 같다" 라고하더라도 주변이 어떤지 확인을 하셔야되며
모든 부동산을 사는 기준이 공시지가가 전부는 아니지만
그래도 임의로 정해놓은 기준이기 때문에 무시할 수 없습니다
그리고 특별한 경우들을 제외하고는 비슷하게 시세에 반영되는것도 맞구요
귀찮더라도 내 자산을 증식시키기 위한 일이기 때문에
반드시 1.서류확인 2.현장확인 하셔서 합리적인 매매를 하시기를 바랍니다
잠깐!~~마음에 드셨다면, 추천 꾸~욱!~~, 댓글도 달아 주시면 힘이 됩니다!!!
부동산투자개발