계약일반 임대인의 동의 없는 임차권의 양도나 전대가 해지사유인지 여부

[논두렁]

임대인의 동의 없는 임차권의 양도나 전대가 해지사유인지 여부 

질문 : 같이 가게를 운영하는 아내에게 임차권을 팔았는데, 가게주인이 이는 임대차 계약을 계속유지하기 어려운 행위라고 하면서 나가라고 합니다. 이와 같은 경우 임차인은 어떻게 해야 하나요?

답변 : 임차인은 계속하여 가게를 운영하셔도 됩니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 팔거나 다시 임대했다면, 이는 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위이므로 임대인은 일방적으로 임대차를 해지할 수 있습니다.

민법 제629조 제1항 및 제2항에 의하면 "임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정되어 있습니다. 그러나 임대인의 동의 없이 임차권을 팔거나 다시 임대한 경우에도 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 일방적으로 해지할 수 없습니다.

즉, 위 질문에서 부부가 함께 가게를 운영하고 있다면, 이는 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이라 인정되므로 영업을 계속할 수도 있습니다.

참조 판례 : 92다45308

사건의 표시 대법원 1993. 4.27. 선고 92다45308 건물철거등

판시사항

[1] 임차권의 무단양도 또는 전대시 임대인의 계약해지권을 규정한 민법 제629조의 규정취지

[2] 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 임대인에게 임대차계약해지권이 있는지 여부(소극)

[3] 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "[2]"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례

판결요지

[1] 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.

[2] 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.

[3] 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "[2]"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.

참조판례

[2] 대법원 1972.1.31.선고71다2400판결(1984,520) 1993.4.13.선고92다24950판결(1988,189)

따름판례

대법원 1995. 7.25 선고 94다46428 판결

참조법령

민법 제629조

관련문헌

  <주석서>

    주석 민법 p.473

원심판례

서울지방법원 1992.9.8. 91나12720

참조 법령 : 민법 제629조

참 고 : 이은영 , 채권각론

<자료원 : 로앤비  http://www.lawnb.com/main/main.asp>