상권/화곡동

[레크박사]

[상권분석]'화곡동' 상권

풍부한 배후수요와 유동인구,
강서지역 중심상권으로
성장 가능성 높아


화곡동은 서울 강서지역의 대표적인 상권이다. 주거지와 관공서, 학교가 인접한 복합상권으로 배후수요가 풍부하고 유동인구도 많다. 생활형과 소비형 아이템의 상권이 뚜렷이 구분되는 것이 특징. 화곡동은 저밀도 아파트와 인근지역의 재개발로 강서지역 최대 상권으로 떠오를 전망이다. 

화곡동은 이름은 땅이 기름지고 벼가 잘익어 가을이 되면 온통 누런색의 벼(禾)들로 계곡(谷)을 이룬다고 해서 유래되었다. 지난 1970년대부터 화곡동 101번지를 중심으로 대규모 택지개발이 이뤄졌다. 1977년 강서구청이 들어서고 화곡로가 준공되면서 상권이 형성되기 시작했다. 이후 1990년대 가양동과 등촌동, 방화동의 택지개발이 계속되면서 화곡동은 강서구의 대표 상권으로 성장했다.
1990년대 중반까지 화곡동 상권의 중심은 강서구청 뒷편의 ‘먹자골목’. 그러나 지하철 5호선 화곡역이 개통되면서 역세권 상권이 형성됐고 또 하나의 메인 상권으로 자리잡았다. 화곡동의 메인 상권인 강서구청 뒷편과 화곡역은 소비형과 생활형으로 아이템이 뚜렷히 구분되는 것이 특징. 다양한 업종이 들어서 있지만 상충되지 않고 조화를 이루고 있다.
강서구청 상권은 뒷편 먹자골목과 하이웨이 주유소에서 화곡초등학교까지 이어지는 까치산길, 구청 앞 대로인 화곡로를 따라 화곡역으로 이어지는 구간이다. 화곡역 상권은 남부순환로 방향의 4거리와 화곡터널 입구에서 강서구청 방향 재래시장과 발산역 쪽 두 블록까지로 볼 수 있다. 넓게는 공항로와 양천교 방향의 업무지구로 전환되는 지점인 하이웨이주유소, 서쪽은 원당사거리 상권과 연계되는 지점인 KBS 88체육관, 남쪽은 화곡역방향으로 인구가 유출되는 지점인 예단원호텔, 북쪽으로는 공항대로로 상권이 단절되는 지점인 경복여고까지가 화곡동 상권의 범위. 화곡동 상권의 세력은 등촌동과 가양동 일부지역까지 미치고 있다.

화곡동 상권은 주거지와 관공서, 업무시설, 인근의 학교 등 복합적인 성격을 갖춘 상권이다. 배후수요층이 두텁고 유동인구도 많아 생활밀착형과 소비형 아이템 모두 일정 수요가 있다는 것이 최대의 장점. 또한 20~40대까지 폭넓은 소비층을 확보하고 있다. 여기에 아파트 재개발과 인근 마곡동 일대의 택지개발 계획이 진행되고 있어 공사가 완료되면 화곡동 상권은 서울 강서지역 최대상권으로 떠오를 전망이다.

화곡역 주변: 공항로(남부순환로 방향), 등촌로
화곡역 상권의 특징은 외식업보다 판매와 서비스업종이 많다는 것이다. 역세상권의 경우 외식업이 다른 업종에 비해 높은 비중을 차지하는 게 일반적. 그러나 화곡역 주변은 이동통신대리점과 꽃집, 학원, 병원, 은행 등 생활편의업종과 서비스업종이 주류를 이룬다. 역세권이지만 대형할인점이나 백화점이 없고 몇 개 외식업소를 제외하곤 대부분 점포 규모가 20~30평 정도로 소형. 지하철 입구에 7~10층 정도의 제법 규모 있는 건물이 몇 개 있는데 대부분 학원이나 병원, 사무실들이다. 대형 커피숍이나 노래방, 나이트클럽 등 휴게·유흥시설이 들어선 복합건물은 없다.
화곡역에서 남부순환로 방향의 공항로를 따라 500m 정도까지의 대로변은 약국과 은행, 카센터와 이동통신대리점 등 다양한 업종이 들어서 있다. 대부분 단층이나 저층건물의 점포들로 생활편의업종이 많아 유동인구 보다는 배후수요에 의존하고 있는 상권.
등촌로 방향의 지하철 2, 3번 출구가 화곡역 상권에서는 최고의 입지. 10층 이상의 대형 건물들이 대로변을 따라 들어서 있고 은행과 병원, 학원들이 많다. 큰 건물들 뒷쪽 주택가로 이어지는 곳에는 40평 정도의 중형 음식점과 호프집이 있지만 외식업소는 10곳 정도로 상당히 적은 편이다.
지하철 6, 7번 출구에서 화곡터널 입구에 이르는 대로변도 분식집과 커피숍, 제과점 한 곳을 제외하고는 점포가 거의 없어 한산하다. 화곡역 주변 상권은 유흥이나 외식보다는 배후수요를 겨냥한 아이템이 주류를 이루는 한편 학생들과 20대 젊은층들을 대상으로 한 몇몇 업종으로 구성돼 있다.

화곡역 상권은 유동인구가 적고 다른 상권에 비해 규모도 크지 않지만 점포 시세는 상당히 높은 편이다. 대로변 1층 30평 점포의 경우 권리금은 1억5000~2억원 정도. 보증금은 7000만원~1억원, 월세는 300~400만원 선.
화곡역 근처에는 크고 작은 병원이 50곳이나 되는데 이것은 화곡역 사거리가 교통의 요충지이기 때문. 반면 음식점과 술집은 전체 업종의 다른 역세상권에 비해 18%로 상당히 낮다. 판매업은 17%로 외식업과 비슷한 비율. 배후수요를 제외하고는 화곡역은 사람들이 모여서 머무는 상권이 아니라는 것을 알 수 있다. 교통의 요충지로 유동인구를 잡을 수 있는 판매업종이 적당한 아이템. 역세권 임에도 먹자골목이 형성되지 않은 것이 화곡역 상권의 단점이자 아쉬움으로 지적되는 사항이다. 따라서 현재 40개 뿐인 음식점도 유망한 아이템이다.

화곡시장 주변 : 까치산길
화곡역에서 강서구청 방향으로 200m 정도 가다보면 오른쪽으로 재래시장인 화곡시장이 있다. 화곡시장은 화곡로가 뚫리고 택지개발이 이뤄지면서부터 생겨난 시장으로 오랫동안 화곡동 상권의 중심이었다. 세월이 흐르면서 강서구청 뒷편의 먹자골목과 화곡역이 생기면서 중심상권에서 밀려났지만 여전히 영향력이 큰 상권이다. 시장과 주택가가 자연스럽게 연결돼 있어 반찬전문점, 수퍼마켓, 문구점 등 서민적인 아이템에서는 A급 입지.
화곡시장 주변은 정육점과 그릇도매, 완구, 속옥 등 생활밀착형 업종들이 밀집해 있다. 점포 규모는 대부분 10~15평 규모로 작지만 배후수요가 풍부하다.
시장 앞 까치산길은 화곡터널 입구까지 이어지는 이면도로다. 편도 1차선으로 도로와 보도폭이 좁고 지나는 사람이 많아 문구점이나 편의점이 적당한 입지. 화곡초등학교에서 화곡시장까지는 이발소와 의원, 음식점 등 작은 점포들이 죽 늘어서 있다. 시장을 지나 화곡터널에 이르는 곳은 유흥주점 20여 업소가 몰려 있려 있지만 낮에는 물론 밤에도 찾는 이들의 발길이 뜸한 편이다.


강서구청, 강서경찰서 주변: 화곡로·먹자골목
화곡로 대로변에 단일업종으로 가장 많은 것이 금융권과 법무사/세무사 사무실이다. 강서구청과 강서경찰서가 있어 그 앞으로는 법률과 관련된 업종이 주를 이루고 있다. 병원도 많다. 특히 치과는 5개나 있어 경쟁이 치열하다. 한의원도 3개나 있어 유동인구의 연령층이 대체로 높고 배후수요가 많다는 것을 짐작할 수 있다. 유동인구가 가장 많은 곳은 판매시설과 분식점들이 유망한 아이템이라 할 수 있다.
우장공원 사거리는 강서구청 뒷편의 멀자골목과 까치산길로 들어서는 입구로 술집이 35% 음식점이 23%를 차지한다. 이밖에 나이트클럽과 단란주점, 모텔 등 말 그대로 ‘먹고 마시고 노는 업종’이 주를 이룬다. 특히 7개의 대형고깃집이 이 곳에 몰려 있다. 반면 바(bar)는 단 두 곳뿐. 화곡역 상권의 소비층이 20대라면 강서구청 뒷편은 30, 40대가 많다. 단란주점이나 성인나이트클럽 등 아이템도 그렇고 음식점이나 고깃집들도 대부분 50평 이상의 대형 점포들. 화곡역 상권과는 아이템, 점포 규모와 수, 객단가, 소비연령 등 모든 것이 대조를 이룬다. 먹자골목 전체가 A급 입지지만 그 가운데서도 최고의 자리는 바로 장궁갈비가 위치한 화합길 사거리. 화곡로와 먹자골목으로 들고 나는 길목이다. 먹자골목은 특급입지인 만큼 점포비가 상당히 비싸다. 1층 30평 점포를 기준으로 보증금 1억원, 월세는 400~500만원 정도. 권리금도 3억원을 호가한다. 먹자골목에 위치한 대부분의 점포규모가 50평을 넘는 것을 감안하면 권리금은 평당 1000만원 이상.
그러나 강서구 최고의 상권인 먹자골목도 경기침체로 인한 매출 하락으로 점포사업자들은 너나 없이 어려움을 호소한다.
1년 전 장궁갈비를 인수해 운영하고 있는 김진만 사장은 “지난해 이맘때보다 매출이 15% 이상 떨어졌고 순이익은 30%나 줄었다. 잘 알려진 상권이고 입지가 좋아서 다른 지역에 비하면 나은 편이지만 그래도 어렵긴 마찬가지”라고 말했다.

화곡6동 공원 주변 : 까치산길
까치산길은 주택가와 가장 가까이에 위치해 지역 밀착형 업종들로 구성되어 있다. 이 곳은 주택가 유동인구를 타겟으로 하는 업종으로 창업하는 것이 좋다. 이미 크고 좋은 고깃집들이 먹자골목으로 들어오는 화합길 사거리에 들어서 있기 때문에 다른 아이템을 찾는 것이 현명하다. 이들 대형점포와 경쟁해야 하는 고깃집보단 지역밀착형 서비스 업종이 유망하다.
강서구청 상권의 업종은 음식점과 술집이 각각 64개와 67개로 먹고 노는 문화가 자리잡혀 있다. 먹자골목은 이제 성숙기에 접어든 상권으로서 30, 40대 연령층을 타깃으로 한 업종이 주를 이룬다. 또한 인근 사무실의 직장인들과 인근 주택가에 거주하고 있는 인구가 워낙 많으므로 독특한 아이템과 뛰어난 맛으로 30평 정도의 중형점포에서 음식점을 한다면 성공가능성이 높다.
먹자골목에는 피자나 스파게티 같은 패스트푸드전문점이 하나도 없는 것으로 보아 10, 20대의 유동이 현저히 적은 것을 알수 있다. 그러나 강서구청 앞 KFC가 있는 대로변으로 피자와 스파게티 전문점이 창업을 한다면 승산이 있을 것으로 판단된다. 또한 패밀리레스토랑이 눈에 띄지 않는데 이 또한 창업하기에 좋은 아이템이다. 감자탕, 추어탕, 철판볶음, 빈대떡,아구찜, 부대찌개, 순대국 등의 전통음식이나 대형 중식당도 권해볼 만하다. 주변 주택가나 아파트 단지의 배후수요가 많고 사무실이 밀집해 있어 성공가능성이 높은 업종이라 할 수 있다.


창업피아 이홍구 대표

젊은층과 배후수요를
타깃으로 한 틈새업종 유망

현재 강서구청 상권은 상권의 성숙기에 접어든 상권으로서 일대 변화의 바람이 필요하다. 이미 많은 상권들이 시대의 흐름에 발맞춰 변화해 가고 있다. 30, 40대가 주를 이루는 상권으로는 상권의 발전에 될 수 없다. 이 상권이 발달하기 위해서는 10~40대까지 다양한 연령층과 강서구의 지역상황을 고려한 업종들로 변화하여야 한다. 30, 40대의 상권으로 판단하고 10, 20대의 선호 업종이 안된다고 생각하면 그것은 오판일 수 있다. 틈새시장이라는 것은 항상 존재한다.
이미 강서구청 인근에는 아주 많은 주거인구와 직장인들이 존대한다. 고기집이 14개나 될 정도로 호황을 누리고 있지만 피자집이나 스파게티, 베트남 쌀국수, 부대찌개, 아구찜, 와인숙성삼겹살, 패밀리 레스토랑 등은 본 상권에 없는 틈새업종으로서 성공창업이 가능한 업종으로 본다.또한 애견샵,액세서리 전문점등 지역밀착형 업종도 성공창업이 가능하다.
강서구청 상권은 강서구 최대의 상권이다. 기존의 식상하고 뻔한 업종이 아니라 변화하는 시대에 발 빠르게 대처하여 고객에게 다가선다면 강서구청 상권은 기회의 땅으로 충분하다.
화곡역 상권은 시내에서 강서외곽과 부천 등지로 가는 길목에 위치한 곳으로 인근에는 수많은 주택인구들이 거주한다. 상권이 대로변으로 집중되어 있어 임대가와 권리금이 비싸긴 하지만 상권의 특성을 잘 파악하여 창업을 한다면 이 곳 또한 성공 가능성이 높다.
병원이 많아 병원을 이용하는 고객을 타겟으로 하는 업종도 좋을 것이다. 칼국수, 보쌈, 부대찌개전문점, 패밀리레스토랑, 빈대떡, 순대국, 감자탕 등이 유망업종으로 손꼽히며 14K전문점이나 신발, 잡화 등의 판매업도 유망하다. PC방은 15개로 포화상태로 피해야 할 업종 중의 하나다. 주5일제 근무에 맞춰 레포츠용품을 판매하는 업종도 유망하다.