비싼 수험료 11.15 대책, 무주택자 여전히 먹구름[진성효]

[경호실장]

11.15대책 약발 미미, 추가대책 시급하다...

◈ 추석이후 집값, 왜 미쳤나?

8.31대책이후 종부세, 연내 1가구 2주택자 양도세 중과, 정부발 집값폭락설등 버블론으로 대체로 상반기까지는 '강남-버블세븐지역-수도권주변지역' 상승세 확산하는 '특정지역/부유층위주' 시장구조로 대체로 안정세를 유지했다가 볼 수 있다.

 

추석이후 단기 전세값 급등속에 내집마련 조바심 수요가 높아가는 가운데 '판교-파주 한라비발디-은평뉴타운'등 연이은 '공영개발-고분양가 쇼크'로 그동안 정부을 믿고 내집마련을 미루어 온 실수요자들은 더이상 믿을 구멍이 없어지자 새집, 헌집, 지역을 가리지 않고 돈이 된다면 마산등 전국 집사기 열풍 확산으로 장영자시대 망국병의 재연되고 있다.

 

◈ 11.15 처방, 약효있나?

그동안 참여정부가 내세운 완벽한 부동산대책의 3부작인 '10.29- 8.31- 3.30 대책' 당시에는 한 2~3월 동안 10~30% 정도 단기 하락 조정장세가 뚜렷이 보였다.

 

이번 대책은 강남을 포함한 수도권 전역이 퍼진 집값 상승세가 한 풀 꺽였다고는 보이나, 매물은 소량으고 강보합세는 여전하며 천정가의 기존시장에 불안으로 이번 저가 대량공급책으로 향후 신규 분양시장에 대한 기대감속에 눈치장세다.

 

지역단위로는 강동구 고덕주공등 일부 재건축단지 아파트만 몇천 호가 하락세를 보일 뿐, 관망세로 일관, 헛점만 있으면 투기적 가수요는 항시 재연할 태세다.

 

◈ 이번 대책의 주요골자

종래 대출규제 및 세금포탄등 수요억제책이라면...이번 대책의 핵심은 공급확대 정책의 전환이다.

 

○ 서울 투기지역 담보인정비율을 40%로, 수도권 투기과열지구까지 담보인정비율(LTV)과 부채상환비율(DTI) 50% 확대, 시중은행 점장 전결금리 0.2%등 우대금리 폐지, 한은 예치 지급준비율 인상으로 금리 인상기조로 대출 및 유동성 규제

 

○ 용적률 인상과 조성가기준 택지비 산정등 종전가의 75% 수준의 저분양가 공급과 신도시 2년이상 공기를 단축

 

○ 검단신도시와 김포신도시 추가 건설외에 내년 상반기 강남권 대체도시급 화성등 2개 신도시 추가 확대계획

 

○ 민간택지 공급 완화 : 수도권 계획관리지역 용적률 확대, 다세대 일조권등 건축기준 완화, 주상/오피스텔 규제완화등

 

◈ 대책 약효 미약, 추가 대책 시급하다?

 

정부대책이 종래와 달리 공급등 시장원리에 부응했다는 데에는 장기적으로 시장 안정화에 기여하리라 본다.

 

단기 시장효과로는 10.29등 고강도 대책이 2~3개월 약효로 끝났듯이, 11.15대책 발표이후 단기 급등에 대한 하락폭이 미미한 것으로 보아 근본대책이 병행되지 않고서는 정부말기 실기한 정책으로 더이상 집값잡기에는 역부족이라 본다.

 

1. 수급원리를 무시한 반시장정책 벗어나야...

 수요와 공급이 시장의 기본원리인데, 세금포탄, 대출억제, 정부발 집값 버블심리전등 파행정책이 가장 큰 문제다.

예컨데, 40~50평대 아파트를 팔고 세금을 내고 30~40평대로 나가라면 우리 정서상 불로소득은 당연시 하면서 세금내기는 아깝다. 이시대의 가장 큰 피해자, 내집마련 실수요자들은 더이상 정부등 시장기반이 붕괴되면서 조바심 심리로 사채를 꿔서라도 집사기 전쟁에 나서는 망국병의 희생자가 되고 있다.

 

결국, 집값 이상급등으로 가진 자도 걱정, 없는 자들은 상대적 박탈감으로 희망을 잃어가고 있다. 현 시장은 팔지도 못하고 사지도 못하는 중증 동맹경화에 신음하고 있다.

 

=> 개선방향

 

1) 사전 '수도권 연차별 아파트공급아젠다'를 수립, 운영해야 한다.
이번 대책은 세금등 규제일변도에서 공급확대 전환이라는 점에서 바람직하다고 본다.
시장 반응은 미미하다, 공급확대 대책이 미약하다. 정책신뢰와 일관성있는 시그널을 시장에 지속적으로 보여줘야 한다.
싸고 질좋은 아파트를 적기 적재적소에 공급해야 한다.
김포-파주-인천등 서북부권에 편중된 신도시, 2009년 본격 입주시 과잉공급현상으로 시장구조가 무너질 수 있다.
강남권등 수도권등 부족한 곳은 더 많이 공급하고, 넘치는 곳은 공급을 줄이는 '연차별 아파트공급아젠다'를 수립,운영해야 한다.

 2) 양도세 중과등 세제개편을 통해 시장폐해를 고쳐야 한다.

현행 양도세등 거래세는 너무 높고, 종부세와 재산세등 보유세는 이중 부담구조다. 8 .31대책이 정부의도대로 매물이 시장에 넘쳐나고 집값 또한 상당 조정을 받았다면 문제는 다르겠지만, 집부자들은 정부를 비웃듯이 불로소득 차단용 양도세를 오히려 매수자에게 전가시키므로서 거품을 조장하거나, 증여등 버티기를 하다보니 '매물부족-집값급등-주변집값급등세 수도권확산'등 선순환 거품구조가 형성되어 왔다.

아무리 좋은 제도라도 반시장적이라면 고쳐야 한다. 문젠 당초 정부가 잘못 꽤맨 다가구 양도세 중과정책에 대해 인제 풀면 불로소득를 인정하는 꼴이 되므로 이를 어떻게 푸느냐가 주요 관건이다.

 

한마디로, 양도세등 거래세는 완화하고 현행 위헌소지가 있는 종부세와 보유세는 통합하여 일정소득이상 누진 중과하는 방향으로 검토되야 한다. 양도세등 불로소득은 합의를 통해 유예 내지는 추가 환수장치를 마련해서 어쨋튼 시장기능을 회복시켜줘야 한다.

2. 분양제도도 무주택자에게 유리하게 개편되어야...

 

1990년이후 작년까지 서울등 수도권에 분양된 아파트가 절반이상이 유주택자에게 돌아갔다.

외형상 수도권 주택보급률이 15년간 72% -> 106% 수준은 가식적인 통계 수치에 불과하다,

현행 자가주택 주거 보급비율이 50%-> 55% 정도가 이를 반증하고 있다.
결국, 약자(집없는 국민)를 보호해야 할 심판관(정부와 지자체등)이 집부자를 키우고 문제를 초래한 셈이다.

 

=> 개선방향

1) 기업도시등 공공택지도 분양가상한제등을 확대해야 한다.

 

수도권 자가보급률이 절반정도가 안된 상황에서 고분양가 선순환구조를 방치한다면 내집마련의 꿈은 평생 이룰 수 없다.
신규 분양시장은 공공택지에 한해 분양가 상한제(전용 25.7평이하)나 채권입찰제(중대형)를 적용하고 있으나, 향후에는 이번 파주운정지구나 은평뉴타운등에서 보듯이 기업도시나 도시개발방식지역도 공영개발이므로 위 제도를 적용할 수 있도록 속히 정비해야한다.

2) 민간택지에도 분양가상한제를 확대해야 한다.

 

수도권 자가보급률이 절반정도가 안된 상황에서 민영아파트라 해서 고분양가선순환 폭리구조를 더이상 방치하면 안된다.
따라서 시장은 공공택지에 한해 분양가 상한제(전용 25.7평이하)나 채권입찰제(중대형)를 적용하고 있으나, 앞으로 민간택지 분양아파트인 경우에도 최소한 국민주택규모이하인 경우 분양가 상한제를 적용해야 한다

3) 새청약제도, 신혼부부등 무주택자위주로 개편되어야 한다.

 

국민주택규모이하(공통) 시행안을 보면 부양가족과 무주택기간이 많은 자가 유리하도록 가점제를 시행할 부여되고 있으나, 신혼부부, 이혼가정, 비세대원등 무주택자 위주로 청약기회를 확대하는 방향으로 개정 되야 한다.

4) 고분양가의 주범-채권입찰제를, '분양가상한제+채권입찰제'로 재도입해야 한다.

 

중대형인 경우 공공택지는 채권입찰제 가점제로, 민간택지는 추첨제를 시행되고 있는데 고분양가 원인이다.
판교중대형 아파트당시 정부발 버블세븐지역 집값 폭락설을 주장하면서 버블 시세가의 90%을 그대로 인정하는 바람에 버블이후 집값이 미쳐 수도권까지 확산되었다.
최소한도 공공택지 먼저 고분양가의 주범인 채권입찰제를 용인흥덕지구처럼 적정이윤이 보장되면서 주변 시세보다 20~30% 저렴한 분양구조인 '분양가상한제+채권입찰제'를 재도입하므로서 시장의 안정을 앞당길 수 있다.

 

3. 집값인하 방안을 다양하고 일관성있게 지속적으로 추진해야...

 - 정부행태 -

강남을 잡겠다고 '박통'께서 판교를 잘 보존하라고 했는데 '노통'은 판도라상자를 열어 재앙을 불렀다.

주공을 내세워 택지비 조성원가을 평균 30여%이상 책정, 3600여억원의 폭리에다 그것도 모자라 채권입찰제 시행으로 거품을 잡는다 하면서 분당인근 아파트 90% 시세를 반영, 도로 거품을 인정하여 중대형인 경우 실분양가 평당 1500만원을 채권가격을 포함하여 1800만원으로 분양하여 폭리를 자초했다. 집값을 잡는다하면서 수도권 동시 난개발정책이 판교에 이어 파주운정지구 한라비발디나, 은평뉴타운등 수도권 집값상승의 빌미를 제공했다.

 

- 서울시등 지자체 행태 -

고분양가의 선순환 연결고리가 판교 고분양을 시작으로 파주 운정지구, 강북 은평뉴타운으로 이어 지면서 여론에 뭇매를 맞고 결국, 서울시는 은평뉴타운을 가격인하방을 재검토하여 내년 후분양 연기를 발표한 바 있다.

그동안 서울시는 땅값이 너무 올라 분양가 인상이 불가피하다는 민간업체의 주장을 묵살해 오면서 땅값의 고분양가의 구조적 문제 해결에는 방관하다 문제가 커진 셈이다. 성수동 뚝섬일대 서울시 땅을 평당 6~7천만원 매각하여 휴유증에 대한 예견도 없이 비난을 받는 데 이어, 앞으로 첩첩산중인 서울 뉴타운 확대를 내세우면서 '공영개발 -집값폭등의 주범'에 대한 대책도 없이 뒷북정책과 고분양가의 면죄부를 받겠다는 의도로 밖에 생각되지 않는다.

 

이번 은평뉴타운 분양가 공개내용도 그렇다. 정상이윤 5%수준 이라 주장하는데, 제도상 미비로 분양가상한제가 적용되지 않는다는 맹점도 고려하지 않는 채, 황금입지 판교보다 평당 4백정도 웃도는 분양가라면 뭔가 잘못되었다?
지난 마포상암신도시 분양당시 서울시가 40%상당의 폭리를 취한 공개사례를 타산지석으로 보드래도 이번 서울시의 고분양 행태는 누구를 위한 프로젝트이며, 과연 시장을 믿겠는가.

- 건설사행태 -

 

화성동탄신도시에 참여한 다수 건설사들이 토지공사로 부터 산 가격보다 3천억 정도 부풀려 화성시에 신고하므로서 부당이득을 취한 것이 알려지고 있다.

이는 난개발정책에 맞물려 단적인 예에 불과하며 결국 고분양가의 원흉이며, 고수란히 당첨된 실수요자에게 부당한 추가 부담으로 전가되었고, 분양가를 승인한 지자체는 눈먼 장님이다. 따라서 정부는 공기업을 통해 부당이득의 악순환을 방조한 꼴이 아닌가?

=> 개선방향

 

1) 총체적 고분양가의 연결고리를 차단하려면 현실적으로 '분양원가 공개'말고는 대안이 없다(본문예시).
2) 현행 협의수준의 '분양승인'를 허가수준으로 강화하고, 기본 택지지에 '표준건축비'와 '적정이윤'을 엄격히 적용하는 통제장치를 마련해야 한다(본문예시).
3) 현행 집값잡기용 난개발정책은 고분양가와 주변 부동산 투기의 온상이 되고 있다.
'연차별 아파트공급아젠다'에 따라 신도시 개발시기를 조정하고, 단순 공급이 아닌 필요한 곳에 타켓공급을 해야 한다.
4) 세금환수용 공시지가 상승과 개발기대감등으로 이중적 고분양가 요인으로 작용하고 있다.
따라서 공시지가 상승속도를 신도시 개발시기를 감안하여 조절할 필요가 있으며, 현행 양도세 중과와 허가, 투기, 신고제등으로는 신도시 개발 상승 호가를 잡을 수 없는 만큼, 환수장치를 강화해야 한다.
5) 이번 판교 중대형 아파트가 투기의 전초를 마련했듯이 채권입찰제는 집값상승의 주범이다. 용인흥덕지구처럼 '분양가상한제&채권입찰'등 병행입찰제를 실시하므로서 판교의 절반 수준의 분양사례를 타산지석으로 삼아야 한다.
6) 토지임대부와 환매조건부 분양등 다양한 집값인하 제도를 현실에 맞게 도입하여 공공택지부터 우선 시행해야 한다...

- 기사제공 : 진성효 유엔알컨설팅 제주본부장