소액부동산투자 성공법

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법원경매를 알면 부동산재테크의 절반은 성공! (1)

“고기 반, 물 반” 경매시장

잘 못 알려진 투자 상식 중 하나가 ‘골치 아픈 투자는 하지 마라’이다.

편하고 쉬운 방법으로 투자하지 왜 골치 아프고 어려운 투자종목이나 방법을 택하느냐고 생각하는 초보 투자자들이 너무나 많다. 특히 법원 경매나 공매를 통해 부동산에 투자한다고 하면 왠지 겁부터 지레 먹고 껄끄러운(?) 투자대상으로 생각하는 사람들이 많다.

그러나 아무리 눈을 부릅뜨고 찾아봐도 일반인이 가장 부동산을 싸게 사는 합법적이고 투명하게 사는 방법 중 하나가 ‘법원 경매’와 ‘공매’ 뿐이다. 그 중 법원 경매는 떨이부동산이 모여 있는 알짜시장이자 돈 없는 서민들의 내 집 마련을 위한 대표적인 저가매입 시장이다.

이제 누구든 경매부동산의 간단한 조사와 함께 입찰보증금 10%, 도장, 신분증만 가지고 경매 입찰장에 참여하면 값 싸고 투자성 높은 부동산을 싸게 살 수 있는 경매대중화의 장이 열려 있는 만큼, 열린 마음으로 경매투자에 도전해 보는 것이 어떨까?

‘위험하다’, ‘세입자 내보내기가 골치 아프다’, ‘잘 못하면 원금을 떼인다’는 낭설만 믿고 시중의 비싼 정상매물을 제 값에 사는 정직한(?) 투자방법만 고집하기 보다는 한 푼이라도 싸게 살 수 있는 경매는 이 시대 최고의 재테크 수단임에 틀림없다.

요즘 경매시장은 최고의 호황기를 맞고 있다. 물건은 크게 늘고, 입찰자는 줄어 투자성 높은 물건이 “고기 반 물 반”이라는 말이 과장이 아니다. 수요자들의 가장 큰 관심사인 강남권 아파트도 2회 유찰(감정가의 64% 매물)이 꾸준히 늘어나고, 경매에 부쳐지는 물량이 지난 해 대비 20% 이상 늘어났다. 강남권 아파트의 입찰경쟁률이 5대 1 수준으로 지난 해 보다 2~3대 1 가량 떨어졌다.

강북과 수도권 아파트도 감정가의 70% 선에 낙찰되는 사례가 크게 늘어나면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 IMF 수준으로 하락하는 게 아닌가 하는 우려의 목소리까지 나오고 있다.

내 집 마련 실수요자, 적은 돈으로 부동산에 투자해 임대하려는 임대사업자, 장기적으로 여윳돈을 활용하려는 장기투자자는 반드시 경매투자에 관심을 기울여보자. 불경기에 가장 활짝 꽃을 피운다는 경매시장이니 만큼 적극적인 자세로 꾸준한 입찰전략을 세워봄 직하다.

요즘 경매가 좋은 10가지 이유

물량이 풍부하다

은행권의 가계 ? 중소기업 연체율이 증가하면서 법원 경매물건이 급증하고 있다. 연일 매스컴에서 걱정하고 있는 것처럼 경매물량은 크게 늘어 한 달이면 전국에서 경매로 나온 물건이 3만5,000건을 웃돌고 있다. 지난 해 매 달 2만5,000건을 보이던 공급량에 비하면 여전히 큰 폭으로 증가한 수준이다. 따라서 투자자들의 선택의 폭이 넓다.

간단한 절차가 좋다

경매물건의 사전조사를 거쳐 입찰에 참여해도 좋다고 판단되면 입찰에 따른 준비물(도장. 신분증)과 입찰보증금을 가지고 참여하면 누구든 참여할 수 있다. 낙찰 여부도 한 두 시간이면 바로 알 수 있다. 예전에는 쓰고자 하는 금액의 10%를 보증금으로 걸어야 하지만 요즘에는 최저가의 10%만 보증금을 걸어도 되므로 입찰보증금에 대한 부담도 줄었다.

고수익 물건이 많다

통상 1~2회 유찰되는 물량이 풍부해 시세보다 20~30% 싸게 매입할 만한 부동산이 많다. 부동산 경기가 좋을 때는 90%선에 낙찰되던 경매 물건들이 요즘에는 70~80%선에 낙찰되므로 그만큼 투자이득이 높아진 셈이다. 운이 좋거나 꾸준한 입찰전략을 세운다면 시세의 반값에 사는 것이 우연한 행운이 아니다.

공정하고 투명한 시장이다

급매나 교환, 일반 매물처럼 거래사기를 당할 염려가 없다. 계약금을 떼이거나 이중매매를 당하지 않는다. 왜냐하면 경매는 법원이라는 막강한 국가기관이 파는 부동산이기 때문이다. 경매는 재판과정과 같아서 엄중하고 투명한 절차에 의해 이루어지기 때문에 오히려 빈틈 많고 허술한 일반 매물보다 안심하고 살 수 있는 부동산시장이 경매시장이다.

부동산상품이 다양하다

경매에 부쳐지는 물량이 많은 것 뿐 아니라 상품도 다양하다. 토지, 연립 ? 다세대, 주유소, 공장 뿐 아니라 골프회원권, 자동차까지 다양한 매물이 경매시장을 통해 나온다. 남들이 잘 알지 못하는 투자종목을 남 보다 한발 앞서 조사 ? 연구해 입찰에 참여한다면 돈 벌 기회는 무궁무진하다. 부동산의 만물가게인 셈이다.

취득규제를 덜 받는다

일반인들의 입찰 참가제한이 전혀 없는 데다 토지의 경우 토지거래허가구역이라도 별도의 허가 없이도 매입이 가능하다. 특히 개발예정지, 투기가 예상되는 지역 내에는 어김없이 토지거래허가구역으로 지정해 일반인들의 투자를 금하는 데 경매만큼은 예외이다. 이것은 경매에 부친 채권자의 채권회수를 원활하게 하기 위해서다.

매입즉시 투자이익 산출이 가능하다

경매는 객관적인 매매시세인 감정가가 매겨져 있는 데다 한 번 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 저감되어 초보자도 누구든지 매매시세와 비교해 싸게 매입하면 투자금액 대비 이익률 산출이 가능해 취득원가를 크게 낮출 수 있다. 아파트는 시세가 뻔히 노출된 매매가로 알려져 있기 때문에 사는 순간 바로 이익률을 확인할 수 있는 장점이 있어 유리하다.

매입가가 일반매물에 비해 저렴하다

물량공급이 많아지는 요즘 싸게 나온 매물이 수두룩하다. 아파트는 20%, 상가 ? 오피스 20~30%, 토지 ? 임야와 연립 ? 다세대 30% 가까이 시세보다 싸게 살 수 있다. 수도권 외곽이나 중소도시의 매물은 시세의 반 값 수준에 잡을 수 있는 매물이 꾸준하다. 입찰경쟁률도 낮아지는 추세이니만큼 소외매물이나 비인기 매물을 잘 고르면 ‘대박’의 기회는 열려있다.

경매정보가 정확하고 안전하다

대법원 경매사이트가 개설된 이후 경매정보는 누구나 열람이 가능하고 내용 또한 정확하다. 경매물건의 핵심체크사항인 세입자 관계에서부터 절차, 배당관계까지 날짜별로 기록된 공개화된 정보 때문이다. 어느 정도 부동산에 대한 법률적 소양과 기초적 관심을 갖고 있다면 경매물건에는 최소한 사기성 부동산은 없다.

취득세금이 싸다

정부정책에 따라 시행하는 실거래 신고제로 인해 요즘에는 일반매매에 실제 매매가로 취득세금을 매긴다. 예전에는 낙찰금액으로 세금을 매겨 경매가 조금 불리했지만 요즘에는 경매가 훨씬 취득세금이 싸다. 게다가 수회 유찰된 경매물건을 낙찰 받을 경우 취득세금이 일반매물에 비해 절반 수준까지 떨어지는 경우가 많아 세금면에서 유리하다.