스크랩 아파트관리비 비리 방지대책

[1408호 한설아빠]

아파트 관리비 비리(부정) 발생유형
비리(부정)유형	발 생 원 인 또는 방법	방 지 대 책
위탁관리 업체 선정시 커미션 수수	○ 업체간 과당경쟁 ○ 업체간 관리 차별성 없음  - 업체 특별한 고유 기술이 중요하지 않고 전문성 결여 ○ 회장 등 소수인에 의해 결정	○ 최저가 입찰 실시(시행령 준수) ○ 다수인에 의한 결정 ○ 응찰조건(현금 예수, 자본금등) 완화 ○ 외부 공개경쟁입찰 공고 또는 광고 ○ 담합, 금품수수, 관리부정 및 부실, 공동주택관리관련 법령 위반시 처벌규정 강화 및 행정처분 관리관청 통보
도색공사 관련	○ 업체간 과당 경쟁 ○ 내정가격 산정시 관리업체 및 입대위 기술 및 전문성 결여 ○ 회장 등 소수인에 의한 결정 ○ 회장. 감사 등의 결탁 ○ 동대표 및 관리직원 공사준공 보고 지연 또는 하자를 이유로 리베이트 요구 ○ 내정가격 유출	○ 관계전문가로 추진위원회구성 ○ 최저가 공개 입찰 원칙하(시행령 준수)에 자재와 인건비(기술포함)분리 입찰 실시 ○ 자재 입찰  - 제조업자에 입찰 참가 자격 부여  - 잔여자재 반품 조건 명시 ○ 인건비 입찰 -공개경쟁입찰, 응찰자격 완화 -안전사고에 대한 책임 명시 -이행 보증금 징구 -각세대 확인 서명후 대금 지불조건 -내정가격 인근 단지비교 혹은 우수관리 단지 사례 참조 -계약은 입주자대표회의 승인 후 체결 ○입찰시 감사 참가 의무화 및 일반주민 참여 권장 ○ 공사 중간 검사 및 완료 검사시 입주민 참여공고
설비보수 공사관련	○ 회장 등 소수인에 의한 결정 ○ 업체의 과당경쟁과 금품유혹 ○ 내정가격 산정시 관리업체 및 입대위 기술 및 전문성결여  - 업자 동시제출 견적서로 결정등  ○ 비공개 혹은 지명경쟁 입찰 수의계약 ○ 동대표가 공사준공 보고 지연 또는 하자를 이유로 리베이트 요구 ○ 공사이력 부존재로 완공된 공사를 3~4년 주기로 신규공사용 자재구입이라 자재 미구입하고  공사 완료, 자재비 공동 착복 ○ 내정가격 유출	○ 관계전문가 추진위원회 구성   - 한시 기구로 운영 ○ 내정가격 모범단지 사례 참고 ○ 일정금액 이상은 최저가 공개 입찰제 실시(시행령 준수 규정화) ○ 가급적 자재와 인건비 입찰 분리실시 -소요자재량 철저 파악 및 반품조건 명시 -투입 인력에 대한 감시철저 ○ 공사 중간 검사 및 완료 검사시 입주민 참여공고 ○ 공사자재 수입검사시 입주민 참여공고 ○ 공사이력관리 및 주요자재 Serial번호 기록 관리
화재보험 가입시 리베이트수수	○ 리베이트 수수 관행 ○ 리베이트 비공개처리(보험료 인하시 회사 측에 법적문제 발생) - 리베이트 액수 확인 곤란	○ 다수업체 접촉, 리베이트 액수가 많은 업체와 계약 ○동대표회의 보고. 승인후 계약 ○리베이트는 반드시 잡수익처리  - 관리규약에 명시
승강기 관리업체 계약시 리베이트 수수	○업계의 과당 경쟁에 따른 리베이트 제시 ○ 승강기 관리업체간 기술 차별성이 없음. ○점검비 저가수주후  과대 보수비, 검사대비 공사 등으로 폭리	○ 다수 업체접촉 제시 가격검토 및 인근 여러 단지와 비교 ○ 리베이트 만큼 가격인하 혹은 1개월 점검비 미부과 ○ 계약 체결시 책임한계 명시 및 주민에게 공개(보험 등 확인)
청소,소독, 조경 등 계약시 리베이트수수	○업체의 과당 경쟁에 따른 커미션 제시 ○ 입대위 회장, 소장 등 소수인에 의한 결정 ○ 용역에 대한 하자 및 불만을 이유로 리베이트 요구( 회장, 임원, 동대표 및 관리직원 등) ○ 내정가격 유출	○공개입찰 실시(시행령 준수) ○ 사용약품, 횟수, 범위등 명문화 ○ 응찰가격 완화 ○내정가격 산정시 전문가 자문 및 우수단지 사례 참고 ○놀이기구 도색, 가지치기, 볏짚 감기, 거름주기, 물탱크청소 등은 주민의 협조와 관리소 직접시행 ○ 리베이트에 대한 각서 및 계약무효 사항 추가
물품구매시 ○ 지출 금액조작  ○ 저가품 구입	○ 단순가격 비교후 구매 경향 ○ 구입가격 확인 소홀 ○ 납품검사(수입검사)  소홀 ○ 물품 및 소모품대장 미정리 ○  기간 사용량 및 재고량  미확인   - 재고조사 미실시 ○  동대표 권한을 이용 자재를 무단반출후 私用	○ 사전가격 및 품질 검토후 계약 ○ 재고관리 철저  - 관리소장 책임부여  -  납품시 2인이상 직원 입회 및 서명 ○ 수시 재고조사 ○ 분기별 물품 구매내역 공개 ○ 우수업체 선정 인근단지와 일괄 구입
공사완료후 1∼ 10% 기부금 또는 리베이트 강요	○관리소직원 사기진작을 위한 회식비 염출 수단 ○ 공사준공 보고 지연  또는 하자를 이유로 리베이트 요구( 회장, 임원, 동대표 및 관리직원 등)	○직원 회식비 지출은 대표회의 에서 정기적 지출 ○리베이트에 대한 각서 및 계약무효 사항 추가
경리부정, 예금이자, 광고료, 경비비등 등 변칙처리	○ 관리소장 감독소홀 ○ 무관심, 감사소홀 ○ 관리시스템 부재 ○ 경비원등 관리인원 퇴직과 채용보충 기간동안의 인건비 계상후 착복	○ 영수증 추적조사 ○ 매월 수시 및 정기감사 강화 ○ 광고주 추적조사 ○ 광고지 일련번호 기입(Numbering system)과 입금금액 대조 ○ 잡수입 대장관리철저 ○ 경비원 등 입, 퇴직시 기간 계산 및 통장 입금 확인

공통원인

1. 입주민 관리비 및 관리시스템에 대한 지식 및 이해부족

2. 입주민들의 무관심

3. 입주민들의 비리(부정)에 대한 소명 요구시 동대표, 입대위 이나 관리소장 입주민 소명거부.

   - 문서 열람 및 복사 거부나 관련 법령을 이유로 과다한 비용요구 등

4. 공동주택관련 지자체의 담당부서의 공동주택관리 지도 감독권 포기

5. 부정(비리) 수사기관이나 담당자의 협착의혹,  비리(부정)방관, 비리(부정)경시, 명확한 범법 물증자료 요구 및 고소인, 고발인, 진정인 및 청원인에 대한 수사기관원들의 고압적 자세로 수사의뢰의 어려움

 - 법의 사각지대를 이룸.

6. 입대위, 관리소장,  관리주체들의  공사 관련 정보등을  관련자들(입주민, 외부 제3 공사자 들)에게 고의로 차단시킴.

 -  비공개 또는 공사 기본 자료도 없으면서 공사. 

★ 추가적인 아파트관리 비리 유형이 많이 있을 터인데 댓글 로 좀 부탁드리면 안될까요?

   1. 공사를 핑계로 관리외 수익(잡수익) 털어내는 방법.

   2. 아파트 가치를 상승시기 위하여, 혹은 값올린다고 하거나 입주민 부담없는 공사를 한다고

       하면서 금융기관 빚얻어 주민들에게 덤테기 씌우고 착복하는 방법.

   3. 특정 기술 혹은 특허 제품/기술이 필요하다고 우기면서 수의계약으로 챙기는 법.

   4. 아파트  관리직원이나 경비원으로 취업시킨후 리베이트 챙기는 법.

   5. 공사업체나 위탁관리업체에 취업시키고 리베이트 챙기방법.

   6. 공사하자 또는 공사 추가계약, 후속계약을 미끼로 공사비 일부를 상납시키는 방법.

   7. 관리업체, 공사업체 혹은 입찰참가 업체 임직원이면서 동대표로서 입찰 의결 하는 방법,

   8. 공사나 위탁관리 업체 입찰시 담합하여 챙기는 방법. 

   9. 전기료를 과다 징수하여 챙기는 방법.

  10 . 현금으로 입금된 관리비를 슬쩍 챙기는 방법.

  11. 주택법령 및 관리규약의 규정을 회피하거나, 탈법 또는 무시하는 방법. 

  12. 비리(부정) 들통시 입주민을 공갈, 협박, 무력사용 등으로 잠재우는 거나 피하는 방법. 

   - 동대표는 부보수 입주민을 위하여 희생봉사한다고 강변하면서 입주민 항의 무력화방법. 

   - 동대표를 도적 취급한다거나 동대표들을 모욕한다고 말꼬리를 잡고 적반하장하여 판세를 뒤집는 방법

   - 주민항의에 업무방해로 회의진행을 못하?다고 하면서 현장을 빠져나오는 방법 등 포함   

  13. 법정 지원금 또는 환입금(건강보험료, 연금 등) 챙기는 법.

 14. 입대위 운영비를 사적 용도로 사용하고 공적용도 사용으로 우기는 방법.  

 15. 위탁관리업체를 입주민 공개경쟁입찰 요구에도 서류미비 등으로 자폭시키고 단독입찰하거나 시늉하고 재계약 하는 법

 16. 실제시세는 물가자료 등 공개된 자료단가의 반값인데 공개자료 단가보다 저가로 구입했다고 주장하면서  실제시세와 저가차이 챙기는 방법   등.

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