현장답사사건해설 2011-8160(창원) 매각기일:2011.11.29|[김창식의 경매교실, 펌]

[미다스]

* 나대지가 경매 나왔습니다. 최초매각가에서 2번 유찰됐습니다. 작은 사진이지만 사진빨이 괜찮아 보입니다. 도로변 대지임을 알 수 있습니다. 문제는 아래 현황도로가 건축이 가능한 도로인가 하는 점입니다.

* 용도지역을 보니 자연녹지이면서 자연취락지구입니다. 배출시설설치제한지역이지만 제가 공장을 지을 사람은 아니니 문제는 없어 보입니다. 여기에서 자연취락지구의 의미를 새겨볼 필요가 있는데, 자연녹지의 행위제한을 완화한다는 의미입니다. 국토의계획및이용에관한법률 시행령에 의하여 단독주택, 다가구주택을 지을 수 있습니다. 도시계획조례에서 허용하면 다세대, 연립주택, 일반음식점도 가능합니다. 국토법 시행령에 의하면 건폐율 60이내로 지을 경우에는 높이 3층 이하 용적률 300% 이하로서 연면적 300제곱미터 이하의 건축이 가능합니다.

* 등기부상 문제가 없습니다

본건의 토지이용계획입니다. 하천에 관한 기록이 있으나 경험상 문제는 없을 것으로 사료됩니다

본건의 배경사진입니다. 평화로워 보입니다. 큰 그림으로 볼 때 배산을 하고 있을 가능성이 있습니다. 풍수에서는 산을 바라보는 것도 좋은 일로 칩니다.

본건 사진입니다. 전원주택이 보이는군요. 삼거리에 위치하고 있습니다. 그런데 왜 이곳에는 집이 없을까요. 지목이 대인데?

 본건 지역의 확대사진입니다. 인근에  이미 개발된 주거지역 및 산업단지가 보입니다. 생산녹지 주변으로 5개의 자연취락지구가 보입니다. 생산녹지와 더불어 자연녹지를 개발한다면, 향후 시가화예정지구 또는 지구단위계획도 가능해 보입니다. 왜냐하면 이렇게 자연취락지구가 다발성으로 흩어져 있으면 이를 통으로 개발할 수 있기 때문입니다. 아래 사진에서 저수지가 보입니다. 물은 어느 방향에서 어느 방향으로 흐를까요. 자세히 보시면 답을 얻을 수 있습니다. 생각만 한다면, 생각이 자연히 답을 줄 것입니다.

주제: 지목이 "대"라도 집을 지을 수 없는 경우도 있다.

1) 제가 볼 때 문제의 핵심은 본건 토지에 건축허가가 가능한가라는 의문입니다.

지목이 대인 것을 보아서는 과거 집이 있었던 듯한데,  그것은 과거 사정입니다. 본건이 접한 도로에 대하여, 감정평가서는 1. 일부현황도로라는 표현 2. 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접한다고 기록하고 있으나, 도시계획도로라는 표현은 하고 있지 않습니다. 도시계획도로라면 당근 건축허가가 난다고 보나 이 표현이 없다는 것입니다. 아래 토지이용계획에도 도시계획도로에 접한다는 표현이 없다는 점입니다.

2) 과거 건축물이 있었다고 추정이 되니 현재도 건축이 가능하지 않느냐고 반문할 수 있으나, 그렇지가 않습니다. 현행 국토법은 면지역 및 비도시지역에서는 현황도로에도 건축허가를 내주고 있으나, 이제는 이 지역이 "읍"이 되었기 때문입니다. 동, 읍지역에서는 4미터 이상의 법정화도로 또는 비법정화도로라도 이해관계인의 동의를 얻어 도로로 지정고시된 곳에 한하여 건축허가를 내주고 있기 때문입니다. 문제는 이 도로가 지정고시된 도로인가를 확인하는 것이 핵심일 것 같습니다. 이는 김해시에서 확인이 가능할 것입니다. 저는 아직 확인해 보지 않았습니다. 다만 문제를 지적하는 것입니다.

3) 그렇다면, 이곳에 이미 누군가가 건축허가를 받았을 가능성이 있다는 것입니다. 그렇다면 그 허가를 승계받을 필요가 있습니다. 이 또한 김해시에서 확인할 수 있을 것입니다. 제가 이런 말씀을 드리는 것은 이런 가능성의 검토 없이 이 물건을 낙찰받는 것은 위험할 수 있기 때문입니다.

4) 결론: 본건의 핵심은 건축허가다...저는 이 물건이 현재 매수 타이밍이다라는 결론을 내는 것이 아님을 유념해 주시기 바랍니다