Property Level에서의 irr

[문흥식]

교수님이 과제로 주신 property level 에서의 irr입니다.

예제로 주어진 property level 에서의 cashflow를 irr함수로 분석해 보면 될 것 같네요.

(첨부한 쉬트의 녹색 참조)

한가지 tip으로 교수님이 수업중에 말씀하신 npv의 계산중 irr과는 다른 계산 방법에 대한 증명입니다.

이는 혼선을 갖기 쉬운 부분인데 첨부와 같이 NPV는 irr과는 달리 초년도 투자금액을 별도로 계산하여야 합니다.

이는 첨부와 같이 NPV의 초년도 현가화가 달라지기 때문입니다. (노란색)

상가CF계산.xlsx

(추가) 첨부한 통합쉬트 중 부동산자산 자체의 irr은 세번째 쉬트를 보시면 됩니다.

고현림 원우님의 글에 대한 직접적인 답변은 아니지만,

교수님이 본 과제에서 생각해 보라고 하신 것이 혹시 매각가격과 terminal cap. rate에 대한 것이 아닐까 생각합니다.

부수적으로는 leverage 효과에 대한 것도 생각해 볼 수가 있구요.

두번째 쉬트와 세번째 쉬트를 비교해 볼 때,

(두번째 쉬트) 재매각가를 양도가 상승율 5%($995,499에 매각)로 계산할 때 Equity투자자의 IRR은 16%가 나왔습니다.

(세번째 쉬트)  투자시의 cap. rate(going-in cap. rate) 11.7%(소수점 첫재짜리)으로 계산할때는 재매각가가 $904,233이 되어

                    Property(부동산 자산)의 IRR은 14.7%인데 비해

                    Equity투자자의 IRR은 12.2%됩니다. 고현림 원우님이 언급한 대로 negative leverage가 되네요. 

즉, 세번째 쉬트처럼 최초 투자시 수익율(going-in cap.)이 11.7%이고 재매각(resale)시 cap.(terminal cap.)을 동일하게 적용하는 경우와 두번째 쉬트처럼 매각가를 좀더 높이, 즉 좀더 낮은 terminal cap.을 적용하는 경우를 공부하는 과제인 것 같습니다.