몽산의 당진땅 투자..2013년을 미리 대비하라..

몽산의 당진땅 투자..2013년을 미리 대비하라..   개발지역은 주택등 건물보다는 토지에 대한 투자가 높은 수익을 안겨 준다.   하지만 토지는 용도가 분명한 땅, 예컨데 상가지 ,주택지, 가든, 전원주택지,공장용지, 펜션용지, 창고용지 등등...내가 직접 그런 용도로 사용하지 않을 지라도 ...용도가 분명히 나오는 땅을 사야지..투자라 하여 ..용도가 나오지 않는 땅을 막연하게 사 놓으면.. (특히 기획부동산에서 칼질을 한 땅은 전혀 쓸모가 없는 땅이 대부분이니 주의할 것)...나중에 팔려 해도 팔리지 않는 애물단지가 되니 주의해야 합니다.   자 그럼 제가 가지고 있는 부동산 이론을 보태.. 당진의 한두곳의 예를 들어 부동산 이론을 설명해 보겠습니다..   부동산학 이론에는 10년 순환주기설이라는 게 있습니다...   일정한 현금이 어느 나라이던간에 ..나라안에 돌게 되어 있고 그중 정착된 자금(1년이상짜리 예금은 고정자금으로 분류함)이 아닌... 자리를 못잡고 떠 돌아 다니는 1년미만 예금을 부유자금 즉, 뜰..부浮에 흐를.. 유 流자를 써서 부유(浮流)자금이라하고 그 떠돌아 다니는 부유자금이 어디로 흐르느냐에 따라 이를 10년을 주기로 상승과 하락을 반복하는 싸이클이론입니다...   (지금은 경제용어에서 ..부유자금을 부동자금으로 ...즉, 뜰..부浮..움직일.. 동動자를 써서 ...다시말해 부동자금으로 바꿔 쓰고 있으니 참고바랍니다...움직이지 않는 부동산이라는 용어에 비교되어 많이 헷깔리는 게 사실이지요...그러니 저는 계속해서 부유자금으로 쓰겠습니다..)   통상 돈을 가지고 있는 사람들은 재테크를 하게 되는 데...그 돈은 예금..주식...부동산..3곳을 오가며 순환한다고 하지요...예외로 금을 사거나..외국돈을 사고파는 외환은 특별한 경우이고 규모도 크지 않으니...별개로 보고요...   그렇게 예금...주식...부동산을 ...나라안의 부유자금이 재테크목적으로 순환하며 돌게 되는 데 ...우리나라에서 4-50년동안 관찰되고 학습된걸 보니 ...부동산에는 그리 한바퀴 돌아 오는 데 대략 10년정도가 걸리더라는 것이지요...   세상사는 원래 돌고 도는 것이고...원래 돈다고 하여 "돈"이라는 것이고..그러니 역시 부유자금인 돈은 예금...주식...부동산을 순환하며 돌게 된다는 것이지요...어차피 한곳에만 계속 머무를 수 없는 게 세상 이치니까요...   한편 사실은 국란인 아이엠에프가 닥쳤을 때도 돈을 가지고 있던 상류층들은 즐거운 비명을 질렀다고 하더군요...세금을 제하고도 20-25%의 고율로 금융권에 돈을 넣어 굴려 큰 돈을 벌고 다시 폭락한 주식이 상승기미를 보이자 다시 돈을 빼서 주식으로 가서 몇배를 튀긴 후...다시 폭락한 부동산으로 옮겨 가서 천문학 적인 숫자로 돈을 불렷다고 하더군요...   현재도 시중에 돌고 있는 수백조의 부유자금이 다시 현재와 같이 예금을 해도 물가상승율을 못 쫓아가는 ...다시 말해 이자를 꼬박 꼬박 원금에 보태도...실질금리 마이너스 상태가 되면 결국 예금에서 빠져나와 새로운 진로를 찾아 든다는 것이지요..   노무현대통령 때에도 실질금리가 마이너스 상태에서 부유자금이 400조원에 달했는 데...그 중 절반정도인 약 200조원이 부동산으로 대거 유입되면서 부동산 광풍을 일으켰다는 것이지요...   지금은 그때보다 부유자금이 훨씬 더 많이 늘어 난  640조 정도로 추산을 하지요....왜냐면 세계각국이 금융위기로 미국을 비롯해 각 나라가 너도나도 돈을 찍어 경기 부양을 했지요...우리나라도 마찬가지이고요....   대통령들이 뾰족한 수가 있는 것은 아니니...돈을 찍어 경기부양을 할 수 밖에요...미국에서도 달러도 너무 많이 찍어 달러값이 내려가자 난리법석을 떨었지요...   그렇다면 10년간 돈을 많이 찍어 낸 만큼 화폐가치는 하락하는 것이고 또한 경제 규모가 커진 만큼 ...물가가 오르는 인플레이 현상은 당연한 것이지요..즉, 다시 말해 돈의 가치가 줄어드니...그만큼 값이 올라 보전을 해 줘야 한다는것이고 이는 자연적인 현상으로 ...다시 말하면 인플레이를 따라 가치보전을 한 것이니...명목상 가격은 올랐을 지 모르나...가치에 비해 가격이 올랐다고 보기는 어렵다는 것이지요...   그러다 보니 화폐가치가 죽어 과자값도 그만큼 가치보전을 위해 값이 오르다 못해 최근에 한곽에 1,000원인줄 알고 과자 하나를 집어 물어 보니 2,000원이라고 해 깜짝 놀랐는 데...사서 뜯어 보고는 두번째로 놀란게 그전의 1,000원짜리 과자보다 훨씬 적은 과거 6-700원 어치 정도밖에 안 들어 있더라는 것이지요...결국 화폐가치가 그만큼 내렸다는 것이니...그에 비례해 인플레이 현상이 온것이지요...   그러니 부동산도 역시 자기 가치 보전을 위해 한 싸이클인 10년간 돈의 값어치가 없어진 만큼 ..오르기 시작하면 3-4년 계속하여 무섭게 올라 그간 하락분을 상쇄하고 ...또한 그간 인플레이를 상쇄할 정도로 더 오른 후...또 이어 과열현상에 따라 ..앞으로 불경기에 다시 하락할 분까지 추가 상승후에 가서야 비로소 상승세가 둔화되는 과정을 거치게 된다는 것이지요...   그러다 보니 개발지로 지목되는 경우에는 통상 최저점 대비 3배 정도까지도 오르는 게 보통이더군요 ...많게는 5배까지도 오르고는 마무리를 하는 것이지요...그러나 이를 너무 탓할것은 아니지요...그간 하락분과 미반영된 인플레이션 가격 및 장래 하락분까지 반영되다 보니 그런 것이니까요...   한편 노무현정부에서 400조원의 부유자금중 200조가 흘러나와 부동산 광풍을일으켰는 데 ...현재 640조에서 절반인 300조원이 앞으로 부동산으로 쏟아져 들어 온다면 과연 어찌 될 까요?   어차피 최근 시중의 사정인 실질금리 마이너스 1.7%상태에서 계속 손해를 보며 돈을 예금에 묻어 놓을 바보는 이 세상에 없을 테니 까요..   최근에 발표를 보니 물가상승률이 4.7%인데 정기예금이율이 이자소득세등을 빼니 3%대로 결국 1.7%가 마이너스로 100만원을 1년예금하면 정확히 1만 7,000원정도를 손해를 보았다고 볼 수 있지요...   손해를 보며 계속 돈을 예금으로 박아 놓을 바보는 이 세상천지에  없지요...그렇다고 일반인들이 별 경험도 없이 잘못하면 본전도 날아간다는 주식에 손대기는 어렵지요...   그렇다면 결국 예금에서 빠져 나온 돈이 주식을 빼고 나니...갈데라고는 그간 침체되어 상대적으로 가격이 하향안정세에 있는 부동산으로 발길을 돌릴수 밖에 없다는 지극히 상식적인 현실이고...   또한 살펴보면 공산품을 비롯한 생활용품등 물가는 매년 일정한 속도로 상승을 거듭하지요...봉급도 오르면 오르지...내리는 경우는 별로 없지요...그러나 부동산은 10년을 주기로 내리막을 타기 시작하면 지속적으로 안정 내지는 하향하여... 오르는 게 아니라 거꾸로 ...보통 10년이면 최고점 대비 1-20%안팍으로 반대로 내려와 있습니다...   그런데 반대로 물가 상승률은 10년전 대비 2-3배...많게는 4-5배가 오르는 경우도 많지요..즉, 인플레이 현상이 오는 게 당연하지요...10년전보다 돈이 많이 풀려 돌아다니고 따라서 경제규모도 커지고 했으니...(노무현 정부때 부유자금 400조 대비 현재 640조 추정)...물가나 봉급은 올라가는 게 당연하고...그런데 반대로 부동산은 그간 경기불황으로 역설적으로 가격이 하락하였으니 이를 다시 반전 회복하여 상승추세로 전환되는  현상이 온다는 것이지요...   돌이켜 보면..부동산이 폭등한 것이 ...1970년대 전후...80년대 전후...90년대 전후...(89년부터 시작해 ..90년부터 본격상승해서 91년부터 당진지역 토지거래 허가제 시행)...2000년대..(아이엠에프 국란으로 2년정도 늦게 시작이 되어.. 2002년도부터 수도권 상승이 시작돼 당진의 경우 2003년초 부터 ..2004..2005년말까지 3년여 극심한 상승으로 2004년 7월 투기지역...2005년 8월경 토지거래 허가지역지정)등으로 상승이 오게 된 것이지요..   그후 부동산이 거래부진등으로 극심한 침체현상이 빚어지다가 ...이제 다시 10년 순환주기설에 따른 마지막 막장앞에 서게 되었고 그게 금년이 아닌 가 합니다...해서 저는 부동산에 투자할 분들은 지금 서둘러 금년을 넘기지 말았으면 합니다...   왜냐면 위와 같은 640조의 거대 부유자금이 저금리와 인플레이션으로 다시 이동을 시작할 수 밖에 없고 ..현재로는 10년 순환주기설에 입각해도 부동산의 마지막 바닥에 해당되니...이를 놓치고 나서...상승기에 접어들게 되면 무섭게 올라가는 부동산을 잡을 엄두를 내지 못하고 멍하니 구경만 하게 될 테니까요...   당진 문예의 전당 4거리 근처가 2003년도 초에 평당 200만원이 채 안가더군요...(가장 좋은 자리가 평당 180만원에 팔렸지요..)..그러다가 3-400만원으로 뛰니 미쳤다고 하더군요..그러다 5-600...지금은 상가 세가 1층은 평당 1,000만원이 넘는 다고 하더군요...그렇다면 보통은 1층 평당 상가건물 세가 땅값과 맞먹게 되는 것이니 ...땅값도 1,000만원이 넘는 다는 말이 되겠지요...   지금 당진 땅값은 너무 올랐지 않느냐고 걱정하는 분들이 있더군요...하지만 오르는 데는 다 그만한 이유가 있고...부동산 투기가 일어나는 데도 그만한 가치등 이유가 있는 거지요..   일례로 서울에서도 2-30년을 두고 오름세가 올때마다 ...항상 너무 올랐지 않느냐고 걱정을 했지만 ...그런 말을 비웃기라도 하듯 계속해 10년을 주기로 상승을 거듭해 왔던 것이지요...즉, 도시의 개발과 성숙, 하락, 쇠퇴기를 거치는 중 30여년을 주기로 한 성숙기까지는 계속하여 약간의 순환기적인 약세를 보일 수는 있지만 큰틀에서는 오름세를 지속할 수 밖에 없다는 게 부동산학에서 보는 이론이니 괜히 쓸데없는 걱정은 접어 두시는 게 현명하지요....   부동산도 보면 오르는 데가 계속 올라가는 것이고 ...안오르는 곳은 잘 안올라 갑니다...올라가는 곳은 다 그만한 오를 가치가 있기에 올라가는 것이고...그러니 부동산은 비싸도 좋은 곳을 사야 나중에 팔기도 좋습니다...아무리 싸다고 해도 나쁜 땅은 절대로 사지 마십시요...다 그만한 이유가 있습니다...(하지만 때론 그 부동산의 약점인 개발 제약의 문제점을 정확히 해결할 방법이 있는 노하우가 있다면 그런 경우는 문제가 다를 수는 있겠지요.)   이용도가 떨어지는 땅을 싸다고 사 놓으면...나중에 불경기에 팔려고 내 놓으면 내가 산 가격보다도 더 싸게 내 놓아도 절대로 팔리지 않습니다...   그래도 비싸고 좋은 땅은 ...불경기에도 최소한 본전은 건지고...경기가 조금만 벋쳐주거나 호경기가 오면 몇배 폭등하는 이익을 안겨 주기도 합니다...그러니 부동산은 조금을 사더라도 확실한 전망이 있는 곳을 선택하십시요...그것도 지금같은 바닥에서 잡으십시요..    보통은 개발을 시작하면(개발계획이 아니라 공사시작 시점) 규모에 따라 다르기는 하나 보통 10년이 걸려야 건물이 어느정도 들이 차고...20년이 걸려야 마무리가 되면 ...다시 그때부터 10년정도는 성숙기를 거치게 되니... 결국 30년정도는 유지되어 가는 것이고...따라서 소규모 개발지는 보통은 30년이 지나면 재개발이 되던가 ..아니면 하락 또는 쇠퇴기로 접어 들기도 하지요...그러니 그런 경우에는 30년을 한 싸이클로 보아야 하는 경우도 있지요...   그러니 개발을 시작한 때 부터 마무리가 되는.. 20년까지 사이에는 언제 사더라도 상승기에 있어 손해를 보게 되는 경우는 거의 없고 대부분 가격면에서 개발 또는 발전되는 지역요인의 가치상승의 이익에다가 ...인플레이에 따른 가격상승의 이익까지 보게 되겠지요...   그러니 불과 1-2배 올랐다고 해서 겁을 내지 마십시요...당진 문예의 전당근처 원룸용지인 일명 속택지가 3003년도에 7-80만원에 불과하던게 계속 올라 400만원까지 오른 사실을 참고해 보십시요...200만으로 올랐을 때도 사람들은 너무 올랐다고 겁을 냈었지요..서울등 대도시는 주거지역도 보통 평당 1-2천여 만원씩 가기도 하는 걸 보면 별것도 아니지요...    당진의 장고항에도 470억원을 투입하는 국가어항 공사가 금년에 실시설계를 거쳐 2013년에 첫삽을 뜨게 되지요...금년안으로 거기에 마리나 리조트 건설과 관광지로서의 개발 확대 발표가 나올 것 같습니다....당진에서 유일하게 관광호텔이 가능하고 대규모 골프장등 전국에서 관광객을 끌어 올 수 있는 석문국가 산업단지 내 상업지역과 맞물려 기대가 되는 지역입니다..반대로 인접한 석문국가산단은 내년(2013년)에 준공되는 호기를 맞게 되기도 하지요...따라서 2013년은 이래저래 기대가 큽니다..   게다가 인근인 대산에 내년인 2013년도에 국내 최대가 아닌 세계 최대의 조력발전소가 가로림만에 건설되기 시작하고...연계하여 대규모 관광지로 개발되며...거기까지 38호선인 일명 "산업관광 도로"가 개설되고...대산항에 중국을 연결하는 쾌속정이 뜨는 여객항이 우리나라와 중국이 협약을 맺어 여객부두와 여객 터미널공사를 시작하지요..당진과 인근지역인 대산까지 2013년도에는 호기가 상당히 많습니다..   얼마 안가서 합덕쪽에도 대규모 200만평 규모의 산업단지가 이미 개발중에 있어 머지않아 준공될 것이고...내포 신도시(충남도청 이전지)와 인접해 있으며....또한 전철역도 생겨나게 되고...또 합덕에서 - 서산 운산의 고속도로 나들목까지 도로를 4차선으로 확포장을 하게 되지요...그렇다면 합덕에 장기적인 발전을 기대해 볼 수도 있겠지요...   개발은 시작하는 곳에 부가가치를 계속 더하는 것이고...계속 개발계획은 추가되는 것이지...난데없이 산골짝이에다가 개발하는 게 아닙니다...(물론 아주 드물게는 그런 경우도 있지만 ...이는 마른 하늘에 벼락이 떨어지기를 기다리는 것 처럼 막연한 것이지요..그걸 알려면 정확한 지리적 여건분석이 선행되는 경우에만 가능하지요...)   당진에 현대제철도 그렇고...당진시내도 그렇고...개발기점을 한번 잡으면.. 계속 거기를 기점으로 확대 개발시켜... 확대해 나가는 것이 통상적인 예이지요..   하긴 예외적으로 정미-대호지에 대해 지리적 분석을 해보면... 그곳은 현재 당진관내에서 가장 낙후되어 상대적으로 토지가격이 저렴한데 그렇게 낙후된 주된 이유가 교통의 문제가 있었는 데...  현재 개통되어 있는 대전- 당진간 고속도로가 앞으로 정미- 대호지를 통과하여 대산까지 연장되는 것으로 추진되고 있고... 그렇다면 그 약점인 교통여건이 해결될수 있도록 앞으로 정미-대호지에 걸쳐 고속도로 나들목이 생기게 되면... 그에 따라 개발여건이 조성되면서 그쪽의 토지가격이 상대적으로 높게 상승할 가능성도 상당히 높다고 보아야 하겠지요..   위와 같은 당진의 개발전망을 지속적으로 관찰하고 분석해 보면서...그러면서 부동산 10년 순환 주기설의 바닥인 금년 하반기부터 부동산의 대세 상승기가 시작된다는 사실도 염두에 두고 투자를 해 보십시요...그러면 아마도 2-3배의 수익은 쉽게 챙길 수도 있을 겁니다.   제가 1990년대 부동산 경기가 달아 오를 때 ...송악 중흥리에 살았던 친구와 한 말이 생각이 나는 군요.(당시는 서울에서 사업을 하고 있던 친구이지요.)..당시 당진관내 그 친구 고향인 중흥리등 시골땅이 평당 2-3만원 하던 것이 89년경부터 갑자기 오르기 시작하여 91년경에는 5-6만원으로 까지 오르니까...그 친구가 그러더군요...이러다가 정말  10만원까지 가는 게 아니냐고...   그런데 그후 정점을 거쳐 침체되었다가...  지난번 다시 부동산 경기가 일어난 2004년 초에 그 친구 땅(밭)을 10만원씩이 아니라...얼마에 팔았느냐면...여러분...놀라지 마십시요...평당 30만원씩에 팔았지요...89년초에 비교하면 약 10-15 배정도 받은 것이지만... 사실은 많이 오른게 아니라 10 여년간의 인플레이가 반영된 것이고 또한 부동산 10년 순환주기설에 따른 타이밍을 잘 잡아 팔았던 것이지요...   그런데 엇그제 서울의 예식장에서 만났더니 ...당시 그 돈을 갔다가 서울에서 사업에 잘 썻다며.. 다시 그 돈을 빼다가 더 보태서 마지막 바닥인 당진에 땅을 사서 투자를 해야겠다고 땅을 보아 달라고 하더군요...역시 부동산은  타이밍의 예술이지요...   반대로 땅을 사야할 시점인 ...이 바닥에서 땅을 팔고...오름세가 시작되면 어-어- 하며 당황하다가 2-3년있다가 다시 최고점에서 땅을 사게 되면 말 그대로 망하는 비법이 되겠지요...   ----------------------------------------   현재 1,000조원에 달한다는 가계 부채 문제는...  순수한 가계자금도 있지만...이를 주택등 부동산 매수자금이나 사업자금등으로 전용된 경우도 많이 있지요... 그런데 주택등 부동산을 매도해 상환하려해도 거래침체로 상환을 못해 ...하우스푸어..랜드푸어등을 양산한 측면이 있는 데...이제 부동산이 풀리게 되면 ...곧 매매대금이 돌아 부채도 상당부분 상환하게 될 것이고... 또한 위와 같은 부유자금은 말 그대로 가계부채를 지고 있는 분들의 돈이 아니라...말 그대로 저축을 하고 있는 분들...그 중에도 1년미만의 저축성 여유자금을 말하는 것입니다...   위와 같은 돈은 곧 마이너스 금리체계에서는 다른 곳으로 이동할 수 밖에 없고...따라서 그 일부는 우선 주식으로...일부는 부동산으로 움직일 것으로 예견됩니다... 그러나 금년 하반기로 가면서 부터는 주식보다는 보다 더 부동산쪽으로 중심축이 기울어지지 않을 까 생각됩니다... 과거에도 즉, 부동산투기가 성행할때에도 가계부채는 진폭이 있었을 뿐...여전히 상당한 규모로 존재해 왔던 것이 역사적 사실입니다...