세종시 땅 투자 지도

[한준희]

최근 부동산시장 최대 화두인 「세종특별자치시」의 개발도와 유망지역 투자지도를 나름대로 정리해 보았습니다.

<세종시 기본현황> ※ ( )는 행정도시지구

<면적 및 행정구역>

<세종시 위치도>

<세종시 관할구역도>

세종시와 행정복합도시를 혼동하는데 위와 같이 세종시(약 1억4천만평-서울의 77%) 내에 행정도시(약 22백만평-분당의 4배)가 중심에 위치해 있습니다.

<세종시 생활권 구상안>

세종시는 행정도시를 이와 같이 4개의 생활권으로 구분하여 권역별로 각기 다른 지원기능을 갖게 됩니다.

<생활권별 기능배분 및 발전방향>

<세종시 광역교통계획도>

사업기간 : 2006～2030

총사업비 : 26,010억원

사업규모 : 도로 13개노선(113.4km), 접속시설(9개소), 환승시설(1개소), 대중교통(BRT 3개소)

<도시교통체계>

사업기간 : 2006～2030

사업규모 : 대중교통중심도로(22.9km) 및 외곽순환도로(28.1km) 건설, 자전거도로 설치(354km), BRT 도입

사업내용 : 내외부순환도로 및 자전거도로 건설, BRT 등 대중교통체계 구축, 공영자전거제도

<인구현황>

<이전기관>

36개 중앙행정기관, 16개 국책연구기관 세종시 이전

• 수도권에 소재하는 36개 중앙행정기관(16개 본부, 20개 소속기관)과 16개 국책연구기관이 2012년부터 2014년까지 3단계에 걸쳐 세종시로 이전하게 됩니다.

중앙행정기관 이전계획

정부 세종청사 배치계획

정부 세종청사 건립 규모

국책연구기관(16개 기관) 이전계획

국책연구기관 배치계획

• 2013년에 이전하는 4개 연구기관은 각각의 독립청사를 건설하여 입주하고, 2014년에 이전하는 12개 연구기관은 청사를 임차하여 입주할 계획

<추진일정>

<행정도시 주요 도시기능도>

<도시 주요 기능 배치 사례>

<토지이용 구상표>

<개발계획평면도>

<단계별 개발계획도>

<정부세종청사 조감도1단계2구역>

행정도시 중앙의 밀마루전망대(98m)에서 내려다 본 정부중앙청사 공사현장. 2,200만평은 한 눈에 다 보이지

않습니다. 단군 이래 최대 건설이라는 말이 실감이 납니다...

이 사진은 이미 입주를 마친 한솔동 3,956세대의 '첫마을' 아파트단지.

사진은 더 이상 올라가지 않는군요~

요점을 정리하자면, 세종시는 현재 조치원에서 시작된 투자열기가 연기면, 장군면, 금남면, 부강면으로 확산되고 있는데,

많이 오른 지역은 수도권 요지 못지 않게 가격이 팽창되어 있습니다.

원룸 등 개발업자가 많이 몰리고 있는 지역은 조치원 도시지역과 연기면 월하리, 봉암리 계획관리지역,

그리고 장군면사무소 인근 도계리, 대교리, 봉안리 일대 계획관리지역이 보통 평당 200~250만원을 호가하는 군요~.

게다가 산이 많고 평지가 적어 마을 안쪽의 보전관리지역도 전원주택지로 개발해서 분양하는 땅이 평당 130만원을 넘어갑니다.

이곳은 주로 단순투자자 보다는 개발해서 매매하는 개발업자나 임대사업자 만이 접근 할 수 있겠습니다.

준공된지 얼마 안되는 원룸이 13~15억에 통매매가 쉽게 이루어진다니 행정도시 공무원은 아니더라도 건설인력

이외에도 얼마나 많은 직종의 수요가 흡수되고 있는지는 쉽게 예측할 수 있습니다.

주변의 중개업자들도 원주민 보다는 타지에서 유입된 사람들이 더 많은데, 원주민 중개사 曰, "2년 전에 비하면

적게는 두배, 많게는 열배 이상의 올랐다" 고 말하는 군요..

세종시가 방대한 규모이긴 하지만 어렵지 않게 투자섹터를 가늠할 수 있는 이유는,

첫째) 27조가 넘는 대규모 개발에 기관이전이 시작돼 단계별 개발계획(1~3단계)으로 예산배정이 확실하고,

둘째) 사통팔달로 건설되고 있는 도로 등 인구이동동선을 따라 투자지도를 그리기가 수월하며,

셋째) 개발이 제한되는 개발제한구역(G/B)과, 농림지역, 보전관리지역의 비율이 높아 땅 투자의 근간인

입지>가격>용도 의 판단이 용이하다는데 있습니다.

남쪽의 금남면은 극히 일부만 도시지역이고 나머지는 거의 대부분이 그린벨트(대전과학벨트 인근)이고, 현재도

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며,

동부생활권인 부강면은 3단계 개발지구에 공장이 많아 근생, 공장, 물류창고 등의 수요를 겨냥한 투자처로 분류하고

북부권의 연서, 전의, 전동면은 행정도시와의 접근성이 취약해 아직은 가격경쟁력이 있으니 장기투자로 접근한다면

승산이 있어 보입니다.

또한, 현재 개발수요가 가장 많은 서부생활권의 장군면은 조치원읍, 연기면과 대등한 가격이므로 최소 4억 대 이상의

자본이 필요하므로 좀 더 세밀한 평가가 필요하다는 결론입니다.

1~2억 대의 투자를 고려한다면,

지역으로는 고속도로 나들목까지 신설되는 공주시 정안면 정안IC 인근지역, 아직까지는 상대적으로 저렴한 전의, 연서,

전동면 등 거리를 두고 정보를 살펴야 겠습니다.

올들어서도 수개월간 가파른 상승세로 지가상승률 1위를 지키고 있는 세종특별자치시는 분명 전국적으로 잠자고 있는

토지시장 흐름의 대세인 '국지적 상승' 의 대표적인 사례라 아니할 수 없습니다.

이런 정치/경제 상황에서도 지난 1년간 1위를 고수(4.96%)하며 9월 한달 0.51%를 기록해 (전국 평균 0.02%) 명실공히

세종시 출범의 효과를 전 국민에 각인시켰다 하겠습니다.

지난 7월 출범한 세종시엔 앞으로도 수 많은 호재가 남아 있습니다.

2013년 발표될 '2030 세종시도시기본계획' 이 바로 그 중 하나인데, 현재 조치원, 금남, 연서, 전의 등 몇개를 제외하고

나머지 면단위는 '도시계획이 수립이 되어있지 않고 계획관리지역에 자연취락 또는 주거개발진흥지구로만 되어 있어

도시기본계획이 수립되면 이들 지역이 새로이 도시지역으로 편입되거나 확장될 것입니다.

도시계획의 기본만 안다면 어느 정도는 예측할 수가 있으니 이 또한 큰 호재로 작용할 것이라 사료됩니다.

본인 판단엔 "너무 늦은것 아니냐.." 라는 쪽 보다는 "이제부터 시작이다" 라는 쪽에 무게가 실립니다.

참여정부 시절 행정복합도시 개발계획이 발표되었을 때 배팅한 사람들이 무려 7년을 기다렸고,

MB정부 들어서 수정안이다 뭐다 삐걱댈 때 또한 외면 했으며,

국무총리실 이전으로 본 궤도에 올라 발빠른 자본가들이 대거 몰려들기 시작했으니 늦었다고 포기한다면...

'하이리스크 하이리턴' 보다 좀 덜 벌어도 "예금보단 낫다" 에 한표를 던집니다.

불확실한 투자를 기피하며 갈망하던 국민적 공감대가 돈을 흡수하는 스펀지같은 세종시를 낳았는지도 모를

일이네요..