오피스텔·원룸 투자는 대학가 역세권 노려야

[노인생애체험]

▲ 저금리 정책 이후 은퇴 후 수입원으로 수익형부동산에 대한 관심이 급증하고 있다. 사진은 오피스텔 견본주택을 찾은 내방객들이 상담을 받기 위해 기다리고 있는 모습. 사진=연합뉴스

저금리시대 안정적 노후소득 확보 위해 시니어들 투자 관심
상가는 대형 프랜차이즈 입점한 곳이 유리… 금리동향 등 살펴야

“은퇴 후에는 그동안 못해준 마누라와 여행이나 다니며 살랍니다!”
서울 광진구에 사는 김복남(69·무직)씨는 퇴직 후 재취업 걱정 없이 매년 여행을 다니는 은퇴인생을 설계하고 있다. 퇴직금으로 투자한 수익형 부동산에서 매달 월세를 받기로 예정되어 있기 때문이다.
기준금리 1%대의 저금리시대가 지속되면서 수익형 부동산의 인기 재탈환이 전망되고 있다. 은퇴 이후의 소비생활과 여가 생활에서 주체적이고 적극적인 ‘액티브 시니어’ 층의 등장은 수익형 부동산이 각광을 받고 있는 요인 중의 하나다.

이에 따라 최근 몇 년 간 오피스텔과 도시형생활주택, 고시원, 다세대·다가구주택 등 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수익형 주거시설이 크게 증가했다. 이들 소형 수익형 부동산은 분양가가 저렴해 상대적으로 적은 투자금액으로 안정적인 임대수익을 거둘 수 있는 장점을 가지고 있다. 최근 전세의 월세 전환이 가속화되고 있고 저금리 기조로 인해 금융상품보다 주택임대업 수익률이 더 높다는 점도 인기상승의 요인이다. 여기에 정부의 청약제도 개편, 중개수수료인하, 재건축가능연한 단축, 택지개발촉진법 폐지, 공공택지신규지정중단 등도 그 동안 침체였던 수익형 부동산 시장에 활력을 불어넣고 있다.

부동산114의 김민영 대리는 2016년 부동산시장 전망에 대해 “상반기까지는 전세와 실수요 중심의 매매가 지속될 것으로 전망하며, 미국의 금리인상과 정부의 대출규제강화 정책 흐름을 잘 살피는 것이 중요하다”고 말했다.
수익형 부동산은 상가, 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터, 분양형호텔 등이 대표적으로 꼽히며 이중 오피스텔의 인기가 가장 높다. 특히 역세권에 대학가가 형성돼 있으면 환상의 궁합이라는 평가다. 생활환경이 잘 형성이 돼 있고 유동인구 유입에 유리한 곳이 많기 때문이다. 대학가는 학생과 교직원 등 임대수요가 풍부하기 때문에 공실 위험이 적고 교통과 편의시설 등 생활환경이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높은 편이다. 결국 이같은 지역을 중심으로 수익형 부동산 열풍이 부동산 경기 회복세에 힘입어 계속될 것이라는 예측이 나오고 있다.
재테크 전문가들은 “앞으로의 재테크는 수익형 부동산이 해답이다”라고 입을 모은다. 그러나 무엇부터 해야 할지 막막하고 손해를 보게 되는 건 아닐지 두려움이 앞선다. 유형별 수익형 부동산 투자법을 정리해본다.

◇오피스텔 및 원룸
오피스텔과 원룸은 대표적인 수익형 부동산이나 현재는 공급과잉으로 인해 무조건적인 투자는 금물이다. 실주거와 임대수익, 시세차익까지 노릴 수 있는 투자가 관건이다. 서울시내 역세권에 위치한 빌딩이 최선의 투자처. 이곳을 벗어나면 수요층에 한계가 따를 수밖에 없다. 수도권이나 지방 소도시의 경우 부동산을 다시 현금화할 때도 곤란을 겪기 마련. 엎친 데 덮친 격으로 땅값까지 떨어진다면 더욱 난감한 지경에 빠질 수 있다. 그러므로 반드시 현금화가 유연한 서울 도심 속 수익형 부동산을 선택해야 한다. 서울시내 역세권 또는 근처에 업무지구가 형성돼 수요가 풍부한 지역으로 정해야 한다.

◇상가 주택
상가 주택의 한 층, 혹은 한 실을 구매하고자 한다면 대형 프랜차이즈가 입점해 있는 지역을 선택하는 게 유리하다. 그만큼 믿을 만한 업체이므로 임대수익에 대한 리스크가 적다. 프랜차이즈가 입점해 있다는 것은 그만한 상권이 형성돼 있다는 증거이기도 하다. 그런 의미에서 신축 빌딩은 초심자들에겐 위험하다. 임대수익과 직결된 시장조사가 불가능한 까닭이다. 일각에서는 대형상가에 큰 기대를 걸기도 한다. 대형상가의 경우 지역의 랜드마크로 성장함에 따라 임대수익과 함께 시세차익도 얻을 수 있을 것으로 여기는 것. 그러나 대형상가라고 해서 무조건 수익을 보장해주는 것은 아니다. 실제로 시내 중심지의 업무지구에 위치한 대형상가에도 공실이 허다한 상황. 때문에 철저한 시장조사가 필요하다.

◇분양형 호텔
호텔의 객실을 분양받아 임대수익을 얻는 투자방식이다. 이는 위탁업체가 임대와 관리 업무를 100% 총괄하는 방식이기 때문에 위탁업체의 신뢰도가 성공을 좌우한다 해도 과언이 아니다. 만에 하나 위탁 관리가 제대로 이루어지지 않을 경우 막대한 손해를 입을 수도 있다. 투자자에게 관리통제권이 없는 탓이다. 또, 하나의 객실을 2~3명이 공동으로 소유할 경우 등기문제도 다소 복잡하게 얽히게 마련이고 매각 등의 과정에서 애를 먹기 쉽다. 이런 이유로 일각에서는 호텔이나 레지던스 오피스텔에 투자하는 방식을 매우 위험하게 여기기도 한다.

부동산114의 김민영 대리는 “최근 수도권 상가주택의 분양가는 이미 많이 오른 추세이고 옥석가리기를 통한 매물 선별이 중요한 시점”이라 말하며 1~2억대의 오피스텔 투자나 교통중심지의 주거형 부동산 월세수익이 오히려 안정적인 수익처가 될 수 있다“라고 조언했다. 위험도도 높고 매매가가 높은 여타 수익형 부동산에 비해 초기 자금 부담이 낮고 월세로 임대수익을 얻을 수 있는 투자처이기 때문이다.