매매계약 체결후 매도인 사망... 매매계약의 효력은

[몽생이]

■ 매매계약 체결 후 매도인 사망… 매매계약의 효력은
매매계약을 체결하고 잔금을 지급하기 전에 매도인이 사망하였다면 매도인이 사망했다는 사정만으로 이미 체결한 매매계약의 효력이 없어지는 것은 아니다. 매매계약은 법률적으로는 매도인과 매수인의 채권관계고 채권관계는 상속이 발생하게 되면 상속인에게 포괄적으로 승계되기 때문입니다. 따라서 매수인은 매매계약 대로 상속인에게 매수인으로서의 잔금지급의무를 이행하고 매도인의 의무인 소유권이전등기의무 이행을 요구할 수 있습니다.
다만 실행과정에서 매수인은 여전히 망자 명의로 체결한 매매계약서를 그냥 두어도 되는 것인지 아니면 상속인과 매매계약을 다시 체결해야 하는 것인지에 대해서 고민할 수 있습니다. 또한 상속인 명의 상속등기 후 상속인으로부터 등기명의를 이전받아야 하는 것인지 아니면 망자 명의에서 바로 매수인 명의로 등기이전을 받아도 문제가 없는 것인지에 대해서도 고민할 수 있을 것입니다.
부동산등기법 제27조에 따르면 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다. 매도인이 사망한 경우 상속인 명의로 등기를 이전하지 않고도 매도인 명의에서 매수인 명의로 바로 등기이전이 가능하다. 는 것입니다.
그런데 매수인은 상속인에게 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 받고자 하지만 상속인이 잔금수령을 거부하거나 소유권이전등기절차이행을 협조하지 않을 경우에는 어떻게 해야 할까.입니다.
잔금수령을 거부하는 경우에는 민법 제487조 관할법원에 변제공탁 제도를 활용할 수 있습니다. 대법원 역시 상속인이 상속을 이유로 잔금 받기를 거절하는 경우 등의 사유가 있어 매수인이 잔금을 지급하기 어려운 상황이라면 망인을 피공탁자로 해서 관할 법원에 변제공탁을 함으로써 잔금지급의무를 이행한 것으로 보는 것입니다.
그러나 매수인은 잔금을 지급하였음에도 상속인이 소유권이전등기절차에 협조하지 않는다면 소유권이전등기를 청구하는 소송을 통해 판결문으로 단독 등기하는 방법을 고려할 수밖에 없을 것입니다.
최근 대법원 판례에 따르면 “망자인 매도인 명의에서 매수인 명의로 바로 소유권이전등기를 하는 경우 상속세에서 배우자 상속공제가 제한될 수 있어 주의를 요한다” (대법원 2023년 11월 2일 선고 2023두 44061판결). 법원판례가 있습니다.
대법원은 피상속인이 사망 전에 매도한 부동산을 공동상속인들이 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 준 사안에서 "상속세 및 증여세법 제19조 제2항은 배우자 상속공제의 요건으로, 상속재산인 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기를 요구하고 있으므로, 공동상속인들이 매수인에게 직접 소유권이전등기를 한 경우 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못한 것"이라고 판시했기 때문이다.
따라서 상속세에서 배우자 상속공제를 적용 받고자 한다면 부동산등기법 27조에 따라 망자 명의에서 매수인 명의로 직접 등기를 이전해서는 안 되며 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의의 등기를 거친 후 매수인에게 등기 이전해야 함을 꼭 기억해야 할 것입니다.