조정장세에 추천하는 3대 투자처 / by 닥터아파트

[미송]

2018.04.19. 13:48   

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 수도권 조정장세에 저가매수할 가치가 있는 3대 투자처를 정리했습니다. 

남을 따라 추격매수하는 것보다 남과 다르게 선제매수하는 것이 훨씬 힘듭니다. 

하지만 선제매수의 결실은 클 것입니다.

이번 조정장세 매수자 우위 시장은 길어야 6월까지로 보고 있습니다. 

전세물량이 소진되면 매매시장은 예상보다 빨리 매도자 우위 시장으로 돌아설 수 있습니다.

희소가치

희소가치는 여러 가지가 있습니다. 대표적인 게 신축입니다. 

신축 아파트의 매매가는 입주 7년에서 10년에 정점을 이룹니다.

특히 입주 2년이 되는 신축을 전세레버리지 투자처로 추천합니다. 

다만 매매가가 가파르게 올라 갭이 대부분 3억원 이상입니다. 

공격적인 투자자라면 핵심입지에 위치한 입주예정 분양권 또는 입주권을 전세레버리지투자(잔금을 전세금으로)를 추천합니다.

서울에서 핵심입지 A급이 아니더라도 B급 신축 갭이 2억원대라면 매수할 가치가 있습니다.

입주 2년 되는 신축은 이번 조정장세에 양도세 비과세 매물이 많이 나올 것입니다. 

저가 매수기회입니다. 

역세권+직주근접성을 갖췄다면 4년 보유기간으로 보면 전셋값도 우상향할 것입니다. 

다만 매도시점에 수급(특히 전셋값이 영향을 미치는 동일 생활권 입주물량)을 들여다봐야 합니다. 

전셋값이 오를 때 파는 게 좋으니까 말입니다.

신축이 아니더라도 한강조망, 공원조망 등 희소가치가 있다면 매수가치가 있습니다. 

조정장세는 조망이 좋은 로열동호수를 저가매수할 수 있는 기회입니다. 

조정장세에 매수세가 약하지만 희소가치가 있는 40평형대도 매수추천합니다.

84타입이 10억원이 넘은 단지라면 말입니다.

신도시도 희소가치가 높습니다.

 판교 위례 광교 등 2기 신도시는 물론 미사강변도시 다산신도시처럼 100만평이상으로 조성된 공공택지도 희소가치가 있습니다. 

서울 도심으로 출퇴근이 가능한 곳이라면 말입니다.

따라서 수도권 2기 신도시는 물론 미사 다산 등 100만평이상으로 조성된 ‘미니신도시’도 희소가치가 충분합니다. 

송도국제도시와 세종행복도시도 2025년 전후엔 성숙기로 접어들면 신도시 희소가치가 높아질 것입니다. 

분당 등 수도권 1기 신도시를 보면 신도시는 시범단지 입주 기준으로 10년에서 15년 사이에 매매가가 정점에 달합니다.

재개발

서울 등 투기과열지구 재건축단지는 초과이익환수제, 조합원지위 양도금지, 정비사업 재당첨제한 등으로 투자하기가 쉽지 않습니다. 

또 단기 급등으로 재초환을 피한 강남4구나 과천 재건축 입주권은 초기투자비(매매가-이주비)가 10억원 이상입니다.

따라서 실투자금 4억원 이하 투자수요가 서울 재개발시장으로 몰리고 있습니다. 

조정장세에도 강보합세를 유지하며 거래가 활발합니다. 

서울 재개발시장은 실투자금 기준으로 1억원대, 2억원대, 3억원대로 재개발시장 세분화되고 있습니다.

신길뉴타운, 아현뉴타운, 흑석뉴타운 등은 정비사업이 막바지입니다. 

수색증산뉴타운, 노량진뉴타운, 동대문청량리에서 매수세가 늘어나면서 뜨겁고 이어 이문휘경뉴타운 상계뉴타운 장위뉴타운, 미아재정비촉진지구 등이 뜨거워지고 있습니다. 

행당7구역 북아현2구역 흑석3구역 등 입주권 프리미엄(권리가액 대비)은 일반분양하기도 전에 4억원을 넘어서고 있습니다.

인천경기권에선 인천 주안산곡, 의왕 내손오전, 안양 덕현호원, 성남 구도심, 수원 팔달권선, 광명뉴타운, 고양 능곡뉴타운이 거래량이 늘어나고 있습니다.

4월 강남3구 등 서울 재고아파트시장은 조정장세지만 재개발시장은 강보합세를 보이며 꾸준히 거래되고 있습니다.

입지와 사업속도 사이에서 고민하다면 사업속도를 우선순위에 두고 투자해야 합니다. 

적어 2020년까지 일반분양이 가능한 곳이 좋습니다. 

입지는 서울 3도심인 4대문, 영등포여의도, 강남(테헤란로) 접근성이 좋아야 합니다.

재개발 매수타이밍은 감평가액 통보후 관리처분총회-관리처분인가-이주철거를 거쳐 일반분양하기 전까지입니다. 

하지만 늦어도 철거되기 전 매수하는 게 좋습니다. 

입주시점 시세를 예측하고 감평가액+프리미엄-이주비로 실투자비를 계산해서 투자하는 것이 심플하고 안전합니다.

신역세권

역세권 프리미엄이 높아지거나 새로운 역세권이 되는 아파트는 언제나 안전한 투자처입니다.

실수요층이 두텁기 때문입니다. 

역세권은 내부수요는 물론 외부수입을 끌어들이는 핵심입지입니다. 

대규모 공공택지에선 더욱 그렇습니다.

이미 착공한 구간중 2022년 12월 개통예정인 별내선(8호선 연장선)과 2019년 6월 이후 개통예정인 하남선(5호선 연장선)은 각각 다산신도시와 미사강변도시에 확실한 호재가 될 것입니다. 

구리와 하남 구도심은 물론입니다.

오는 6월 16일 개통예정인 서해선 소사원시에 이어 서해선 소사대곡도 2023년 6월 개통예정입니다. 수인선 복선전철 마지막 구간(한대앞~수원)은 2019년 12월에 개통됩니다.

9호선 3단계 연장선(종합운동장~보훈병원)이 10월에, 공항철도 마곡역이 오는 12월에, 이에 앞선 신분당선 미금역은 4월 개통됐습니다. 

또 분당선 왕십리~청량리 연장선도 오는 8월 이후 개통예정입니다. 

김포도시철도(경전철)가 11월 개통을 앞두고 있습니다.

7호선 부평구청~석남 연장선은 2020년 개통예정입니다.

GTX A노선과 연결되는 삼성동탄광역급행철도는 2021년 12월 개통됩니다.

착공하지 않은 신역세권은 문재인정부에서 착공이 가능한 지를 확인해야 합니다. 

서울 경전철인 동북선, 서부선, 위례신사선은 2019~2021년 착공이 유력합니다. 

이미 착공한 신림선은 2022년 2월 개통예정입니다.

광역철도중에선 신안산선이 오는 12월 착공예정이고 월곶판교선과 인덕원선도 늦어도 2020년까지 착공할 것입니다.

마지막으로 GTX는 문재인정부의 집권내 착공하겠다는 의지가 강합니다.

A노선(파주~삼성) 2018년 12월, C노선(수원~양주) 2019년 12월, B노선(송도~별내) 2020년 12월로 착공 계획입니다.

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