전입신고하면 자동으로 전월세신고..내년 6월 시행
전월세신고제가 전월세상한제나 계약갱신청구권제 등 다른 '임대차 3법'과 달리 즉시 시행되지 않고 시스템 구축 등 준비기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 세입자가 굳이 전월세신고를 하지 않고 전입신고만 해도 신고한 것으로 처리돼 세입자의 적극적인 참여가 예상된다.
임대차 3법
당초 수도권 등지의 임대료가 일정 수준 이상인 주택에 한해 시행되는 방안이 검토됐지만 지역이 대부분 도시지역으로 대폭 확대되고 가격에 상관 없이 모든 주택에 적용될 가능성이 크다.
29일 국회와 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 골자로 더불어민주당 박상혁 의원이 대표발의한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 전날 국토교통위원회를 통과해 법제사법위원회로 넘어갔다.
이 법안은 다른 부동산 법안과 함께 상정된 날 바로 상임위를 통과하며 고속처리됐다. 현 국회 구조상 법사위와 본회의에서도 내용이 바뀌지 않고 그대로 통과될 것으로 전망된다.
이 법안은 전월세신고제를 도입하는 내용이다. 전월세 거래를 하면 30일 이내에 임대차 계약과 관련한 내용을 관할 지방자치단체에 신고하게 하는 의무를 신설한다. 계약을 변경하거나 해지할 때도 마찬가지다.
구체적인 신고 내용은 시행령에 담을 예정인데, 임대 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간 등 계약사항이 될 전망이다. 계약 당사자가 모두 신고 의무를 지지만 공인중개사는 의무 대상에서 제외됐다.
전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여된다.
신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.
세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고도 한 것으로 의제처리된다.
이를 위해 전입신고 양식이 개정될 예정이다. 행정안전부와 서울시 등 일부 지자체들이 반대했지만 국회는 이를 관철했다.
법안에선 전월세신고제 대상 지역과 주택을 시행령을 통해 따로 지정하도록 했지만 대부분 지역과 주택에서 시행될 전망이다.
국토부는 작년까지만 해도 해당 지역을 수도권과 세종시로, 주택은 임대료 3억원 이상 주택에 한해 제도를 시행하는 방안을 검토했으나 대상을 대폭 늘리기로 선회한 것으로 알려졌다.
국토부는 임대차 신고 관리 및 데이터베이스 검증 등을 위한 시스템을 구축 중인데, 이 시스템 구축 속도에 따라 우선 수도권과 세종시, 지방 광역시 등 주요 지역에서 시행하고 대상 지역을 나머지 도시 지역으로 넓혀갈 예정인 것으로 전해졌다. 특히 주택은 해당 지역에선 모든 주택에 대해 전월세신고제를 운영할 방침이다.
국토부는 저소득층 상당수가 소액 임대차 계약을 체결하는 경우가 많아 이들을 보호하기 위해 모든 임대차계약에 대해 신고하도록 규정해야 한다는 입장인 것으로 알려졌다.
전월세신고 의무를 이행하지 않으면 5만원, 허위신고에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 국토부는 제도 초기인 점을 감안해 우선 과태료를 낮은 수준으로 책정하고 이후 상황에 따라 인상할 방침인 것으로 전해졌다.
전월세신고제를 통해 수집된 정보는 주택 매매 실거래가 정보처럼 국민에게도 공개된다.
아파트의 경우 동, 평형 정보와 함께 임대료 수준이 제시된다.
부동산 시장
국민은 이를 통해 임대료 정보를 비교하면서 동네의 임대료 수준을 파악하고 그에 맞는 주택을 고를 수 있게 된다. 무엇보다 이 제도는 정보가 부족했던 임대차 시장을 투명하게 공개한다는 점에서 의의가 있다.
올해 5월 기준으로 임대 주택으로 추산되는 731만 가구 중 확정일자 정보를 통해 임대차 실거래 정보를 확인할 수 있는 주택은 전체의 28% 수준인 205만 가구에 불과하다. 이 정보는 국세청 등 유관기관도 참고하면서 조세 자료로도 활용하게 된다. 임대소득에 대한 공평 과세의 기반이 마련되는 셈이다.
이 법안은 당초 공포 후 즉시 시행하는 내용이었으나 시행령 등 하위입법과 임대차 신고 시스템 구축 등에 들어가는 시간을 고려해 내년 6월 1일 시행하는 것으로 정해졌다. /윤종석 2020.07.29.
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시행 앞둔 임대차 3법.."집주인이 집을 팔면 어떡하나요?"
계약갱신청구권제·전월세상한제 문답풀이
임대차 3법이 시행되면 기존 세입자도 계약갱신 청구권을 행사할 수 있다.
집주인이 계약 만료 6개월 전이 됐다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 세입자는 임대차 3법 시행 후 계약 만료 1개월 전에 계약갱신청구권을 행사하면 된다. 하지만 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.
집주인이 집을 판다면 새로운 집주인의 실거주 여부에 따라 나뉜다.
새로운 집주인이 집에 들어와 살지 않는다면 새로운 집주인을 상대로 계약을 갱신하면 된다. 하지만 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 샀다면 세입자가 계약갱신청구를 하기 어려울 수 있다. 다만 새 집주인이 금세 다른 세입자를 들인 사실이 발견되면 손해배상 소송을 걸 수 있다.
계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결될 전망이다. 임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.
-- 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.
▲ 그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다.
임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.
단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.
-- 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.
▲ 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.
-- 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 그렇다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다.
-- 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이다. 이때 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 하지만 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주하겠다는 말을 지키지 않았기 때문이다.
-- 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▲ 가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.
-- 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나.
▲ 그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다.
-- 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.
▲ 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.
-- 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나.
▲ 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.
-- 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나.
▲ 정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.
-- 임대차 3법은 언제 시행되나.
▲ 당정은 임대차 3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 내달 중에는 시행될 전망이다.
하지만 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 1개월 이내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다. /윤종석 2020.07.29.
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2+2년 전월세 보장 ‘임대차 3법’, 통합당 불참 속 국회 통과
미래통합당 퇴장 후 임대차3법 본회의 통과 30일 오후 국회 본회의장에서 미래통합당이 퇴장 후 임대차 3법이 본회의에 통과 되었다.
전·월세 세입자가 2년을 거주한 후에도 원하면 2년을 추가로 더 살 수 있고, 임대료 상승률은 5% 이내로 제한하는 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 국회는 30일 오후 2시 본회의를 열고 주택임대차법 일부 개정 법률안을 재석 187명 중 찬성 186명, 기권 1명으로 통과시켰다. 이날 미래통합당 의원들은 불참했다.
이번 개정안은 세입자가 한 차례 전·월세 계약을 갱신할 수 있도록 하고, 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약 연장을 보장받을 수 있는 내용을 담고 있다.
또 전·월세 인상폭을 5%로 제한하고 각 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했다. 다만 집주인이나 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 예외 규정을 뒀다.
그러면서 임대인이 직계존속·비속 실거주를 이유로 갱신을 거절했다가 갱신 기간이 끝나기 전, 정당한 사유 없이 제 3자에게 주택을 임대한 경우 임차인은 임대인으로부터 손해배상을 받을 수 있도록 하는 조항도 포함됐다. 주택임대차법 개정안이 이날 국회를 통과하면서 국무회의 의결까지 완료, 공포되면 법은 즉시 시행된다.
이날 조수진 미래통합당 의원은 더불어민주당의 주택임대차보호법 개정안 강행 처리에 대해 “여당은 군사정권 시절에도 보지 못했던 일을 태연하게 한다”며 “소위 심사, 토론 한 번 없이 여당은 이런 절차를 깡그리 무시했다”고 비판했다.
또 “야당은 의사봉 두드리기 직전에야 법안 내용을 알 수 있었다”며 “허점투성이 법안을 임대차보호라는 이름으로 포장했다. 이런 게 ‘혹세무민’”이라고 말했다. 조 의원은 “한 번 여당은 영원한 여당이 아니다. 반드시 심판을 받는다”고 말하며 “전 정권, 전전정권을 적폐로 규정짓고 청산 대상으로 삼았다면 완전히 새로운 모습을 보여줘야 한다. 이 국회에서 펼쳐지고 있는 게 민주주의냐”고 덧붙였다.
강은미 정의당 의원도 “4주전 3차 추경을 처리할 때 국회의 심사권이 사라졌다면, 이번에는 모든 의원에게 보장되어야 할 입법 권한이 증발했다”고 꼬집었다.
그러면서 “부동산 3법, 임대차 3법, 공수처법의 시급성에 동의하고 의미가 크지만 이렇게 중요한 과제라면 우리당 심상정 의원의 법안은 법사위에 상정조차 시키지 않은 이유가 무엇이냐”고 물었다. 강 의원은 “국회는 민주당이 원하는 시간에 민주당이 원하는 법안만 통과시키는 곳이 아니다”라고 했다. /최윤나 2020-07-30