지금이 미국 주택을 팔아야 할 시점인가?

[윤장수]

지금이 미국 주택을 팔아야 할 시점인가?

주택시장이 활황 국면을 이어갈 것인가?

침체 국면에 빠질 것인가는 매우 중요한 문제이기 때문에

이에 관한  분석글을 써 봅니다.

왜냐하면

부동산 업종 경기는 

건설에 필요한 자재, 즉 철광석과 석탄의 광산업, 금속산업, 해운업, 기계산업과 중공업,

에너지와 화학산업 등 관련 산업의 주가를 끌고 가기 때문입니다.

저도 rodeo님이 올리신 글에 도움을 받고 있습니다만...

이런 정보은 역정보인 것 같습니다..ㅎㅎ

GCR을 통해 복원된 공화국: 2022년 5월 13일자

세계 경제 위기편에서

부동산 침체 국면이 온다는 어떤 분의 악재성 기사를 실으셨는데..

침체 국면이 온다는 이 분의 글에 

동의할 수 없어서 이에 관한 글을 올려 봅니다.

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주택 시장이 간다.

타일러 더든

2022년 5월 12일 목요일 - 오후 7:12

연준이 미국을 깊은 경기 침체로 몰아 넣기 위해 서두르고 있기 때문에 인플레이션은 바이든의 요구에 따라 11 월 중순을 앞두고 (아마도) 미끄러질 것이므로 주택 시장은 파월과 바이든의 핸들러의 희망에 부응하기를 열망하고 있으며 가장 최근에 논의 한 바와 같이 경제 심연으로 비난을 이끌고 있습니다. 그리고 새로운 주택 건설업자에 대한 최신 전국적인 설문 조사가 확인됨에 따라.

지난주 질로우의 암울한 전망은 모기지 금리 상승이 다음 경기 침체로 이어질 것이라는 우려를 불러일으켰다. 월요일 밤, 에어비앤비의 공동 설립자이자 CEO인 브라이언 체스키(Brian Chesky)는 "이 순간은 숙박을 위한 온라인 마켓플레이스를 시작한 2008년 말과 비슷하다고 느낀다"고 경고했다.

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월요일 밤, 에어비앤비의 공동 설립자이자 CEO인 브라이언 체스키(Brian Chesky)는 "이 순간은 숙박을 위한 온라인 마켓플레이스를 시작한 2008년 말과 비슷하다고 느낀다"고 경고했다고...

이 분은 주택시장에 위기가 온다고 공포성 악재 기사 글을 실었는데…

정말 주택시장에 위기가 올까요???

전 아니라고 봅니다.

타일러 더든이라는 분은 역정보를 퍼트리니까..^^

개미의 적이라고 생각이 드는군요.ㅎㅎ

왜냐하면 지금이 살 때인데…

거꾸로 위기를 조장하면서 매도하라고 하기 때문입니다.

이 분은 단기적인 시황관을 가지신 분이군요.

대세를 보는 눈,

대세를 보는 통찰력이 결여된 분인 것 같습니다.

에널이나 기관의 펀드 메니저들은 

몇 년 후의 실적 가치를 계산할 줄 모르는... 대세를 보는 눈, 통찰력이 없습니다.

이 분들의 실적은 3개월, 6개월 기껏해야 1년 정도의 실적을 평가 받아야 하기 때문에 태생적으로 대세를 볼 수가 없습니다..^^ 

<<군중심리에 휩쓸리지 않게 도와주는 CO(Theory of Contrary Opinion)이론>>

<<뉴스나 신문과 잡지에서 공황온다고 떠들면 다르게 움직여라>>

ㅡ Stan Weinstein

전 Stan Weinstein의 관점에서 시장을 봅니다..ㅎㅎ.

<<***주가 급락의 매카니즘을 이해해야 살아 남습니다.>>

사실 주가의 변동은 

항상 글로벌한 금융위기(2008년 금융위기, 2020년 3월 코로나19 위기 등)를 

MSM(주류언론)을 통해 그 등락을 설명하지만...

실제로는

그런 악재와는 상관이 없으며,

1) 파생시장의 이해관계(콜/풋 전쟁)와

2) 신용잔고(황소)와 공매도(곰)의 치열한 경합

때문에 주가는 변동을 합니다..^^

왜 지금이 미국 주택업과 주택건설업 펀드에 투자할 시기인가?

↑

ITB(월봉)입니다.

10년치 RSI(14)를 보면

2019년 1월, 2020년 3월 코로나19 대 폭락시, 지금이 매도관점이 아니고, 매수 관점이라는 것을 알 수 있습니다.

2020/3월부터 2021년 12월까지 가파르게 오르며 과속을 보였던  ITB는

올해 5개월째 급락하면서 연중 이격을 충분히 메웠습니다.

이런 주가의 하락은 건설업의 성장이 멈췄거나,

실적이 줄었기 때문이 아닙니다.

기업의 실적이 개선되는 속도와 주가의 상승하는 속도는 같지 않으며

실적이 개선되는 속도보다 주가가 미리 더 빠르게 상승할 수 있습니다.

이 때문에 주가는 항상 과속을 하며 그 결과 이격 과열을 만듭니다.

ITB의 2022년 1월부터의 급락은 

업황이 둔화나 기업의 실적 성장에 변화가 있어서 그런 것이 아니라

2020년 3월부터 21년 12월까지 실적보다 과도하게 주가가 앞서갔기 때문에...

주가가 실적에 속도를 맟추는 과정일 뿐입니다.

년봉을 기준한 시가 3선(= 20월 평균)이 기업의 실적변화의 속도라고 보면

과도하게 앞서 달리던 주가가 

고속도로 과속 카메라 앞에서 과속하던 자동차가 과속 카메라를 보면...

브레이크를 밟는 것처럼 속도를 맟추기 위해 5개월 째 하락하는 과정입니다.

이런 속도 조정에 관계없이 

현재 건설업 업황과 기업의 실적 증가는 년봉 시기 3선 즉 20월 평균에 따라

우상향 대세 상승 중입니다.

이런 도도한 대세 상승 추세에 있는 ITB의 대세핵심도를 

볼 줄 모르는 단기투자자들(도박 투기자들)은 

파생시장이나 신용잔고 시장의 치열한 경합 전쟁, 악재뉴스, 수급, 심리의 영향을 받아 움직이는

단기 변동만을 보기 때문에

실적을 따라 진행되는 대세 추세를 보지 못합니다.

년봉 시가 3선의 방향은 상 방향입니다.

도도한 대세 추세의 방향을 보지 못합니다.

실력이 상당히 있으신 분들은 저가 이렇게 강조하는 대세 추세란 말을 이해할 겁니다.

<<미국 케이스-실러 주택가격 지수>>입니다.

<<미국 케이스-실러 주택가격 상승률>>입니다.

<<유로존 주택가격 지수>>도 계속 지속적으로 오르고 있네요..

지금 현재 미국 케이스-실러 주택가격 상승률은 20%를 넘는 상태를 유지하고 있습니다.

년간 20%가 넘는 주택가격 상승률은 심각한 수준입니다.

지금은 주택가격 상승률(20%)이 모기지 고정 금리(5%)보다 훨씬 높은 매우 이례적이고

특수한 상황입니다.

1달에 2.4% 오르니까..

년율로 계산하면 32.9% 오릅니다.

10억짜리 아파트가 13억이 된다는 뜻입니다.

주택가격 상승률(20%)이 모기지 고정 금리(5%)보다 훨씬 높기 때문에

앞으로 주택 매입과 주택건설은 계속 증가할 수 밖에 없습니다.

향후 2~3년에 걸쳐 금리를 3% 수준으로 올린다고 해도

주택가격 상승률이 상대적으로 높게 유지되는 한

주택건설 확장 국면은 쉽게 꺽이지 않으며 확장은 지속하게 됩니다.

오히려 금리를 올리면 오히려 주택경기를 가속시키는 측면이 있습니다.

<<United States Building Permits>>

최근 미국은 주택건설을 위한 허가가 가파르게 증가하고 있습니다..

<<미국 주택 건축허가>>

70년래의 최악의 주택 수급 국면이기 때문에..

70년래의 자가주택 재고비율이 이렇게 역사상 최저를 기록할 정도로 주택 수급이

악화되어 있기 때문에 

이런 상황에서...부동산 침체가 올 수가 없습니다..^^

2009년도에는 공급물량이 많아서 금리를 올리니까 집값이 떨어졌지만...

지금은 금리를 올려도 집이 부족해서 집값이 떨어질 수가 없습니다.

제가 아침에 심혈을 들여..

미국 지수 차트(월봉)를 그려 봤습니다.

위에 있는 차트는 나스닥 종합 지수이고

아래에 있는 차트는 에너지 지수 차트입니다.

미국 시장이 망한다고 

신문 보도에서 공포성 악재 뉴스를 MSM에서 연일 난리를 칩니다.

(그렇다고 비대면 미국 대형주지수, 반도체지수, 첨단기술주 등은 당연히 고, 고평가 되어 있기 때문에 당연히 매도 관점입니다.

금요일은 상승했지만, 일시적인 반등 차원입니다.^^)

신문에서 나오는 악재 뉴스는 시총이 큰 업종(대형주)을 타켓으로 해서 보도하기 때문에 

그렇게 보도하는 겁니다.

그러나 실제 소형주는 반대의 흐름으로 상승하는데....

그런 보도는 아무리 눈을 씻고 찿아 보아도 볼 수가 없습니다.

따라서 시장의 내면의 흐름을 면밀히 파 헤쳐보면...

에너지 지수는 2022년 1월부터 소리없이..대중이 모르게...

계속 5개월 동안 추세가 상승입니다..^^

그대신 반대로

나스닥 종합 지수는 2022년 1월부터 5개월 동안 추세가 하향입니다.

수십 년치의 과거 데이터를 바탕으로 분석해보고..또 면밀하고 치밀한 분석을 해 봐야

위험을 피하고 수익을 얻는 길이 있습니다.

악재 뉴스에 속지 않기를 바랍니다.

감사합니다.

[그라시스]

집값 폭락온다는데

[윤장수]

윗글에 설명이 다 되어 있는데...
대중들이 생각하는 반대의 방향에서....
현명한 판단을 하시기 바랍니다..

전 20년 산전 수전 공중전 핵전, 온 갖 악재를 다 치뤄 본...
실전 투자 경험에서 온

노하우입니다.ㅎㅎ

[흡흡]

집값 폭락이 아니라 초 양극화 시작입니다 그동안 집이 비싸서 내집마련 못하신 분들에게 분명 기회가 있어요 서울이라 해도 다 똑같이 오르지 않고 떨어지는곳이 발생할겁니다 떨어지는곳을 노리세요 언제까지 기득권들에게 당하고만 살순 없습니다

[언빌리버블]

울나라는 지진에도 그나마 안전한 지역이고 역세권이나 인기있는곳은 더 오른다는 전망이 있더라구요

[양말]

카발들 의 목적은 인간에게 빚더미에 지게 하는게 목적이지요.. 이명박때부터 최경환경제부총리 박그네 이어 금리를 0에 가깝게 하여 빚네어 집사라고 난리 쳤지요. 금리를 올리면 대출받아 집구입한사람들 , 그리고 주택은 수요공급에 의한 순수하게 자연스럽게 인상되면 정상인데... 투기로인한 너도나도 영끌하여 여기에 올인한 사람들 은 함정에 빠졌다고해야 하는지...

그리고 인구감축에의해 장래적으로 현주택보급률이 108% 오버한상태에서 향후 5년~10년 후면 집을 구매할 수요자는 급감한다는거
뻔한이치입니다. 빈집이 남아돌아 정부가 매입해야 할것입니다.. 그것을 다시리모델링하여 매입임대로 주택으로 전환 하지 않을까 생각합니다...

위의 그래프는 펜데믹이전의 그래프 라는점... 참고하셔야 할듯.

[윤장수]

"위의 그래프는 펜데믹이전의 그래프 라는점.."

위의 그래프는 어떤 그래프를 말씀하시는 건지?

[기쁨]

게ㆍ네세라 시대에도 기존 주식 데이터가 효용 가치가 있을까요?

[윤장수]

게.네세라 시대에도 큰 충격은 없으리라고 봅니다.

키미님 정보에 의하면
블랙햇 모든 기업들이 화잇햇 기업으로 교체했다고 합니다.
https://cafe.daum.net/trumpandtheknight/sZdG/261

일시적 충격이 있다면...
그 때는저평가 초우량기업을 싸게 살 수 있는 기회가 되겠죠..

[가림토]

헉! 달을 보라하니 가리키는 손가락을 보며 하는 소리...!!
돈많이 구해서 본인이 다사서 돈 마니마니 버시길...^^
책임도 못질 무책임한 행동.

[윤장수]

경제 분석글 올린 것 뿐입니다..ㅎㅎ

[고운세상]

잘 봤습니다
감사합니다🙏

[윤장수]

고운세상님!
감사해요..ㅎㅎ

[아트만]

지금까지의 부동산 가격 상승은 비정상적 카발의 전략에 영향받았다고 보여지는 데...
악한 요소가 사라지고 네사라, 게사라가 작용하면
천문학적인 현재의 부동산 거품은 사라지게 되지 않을까? 기대해 봅니다.

부동산 문제로 고통 받는 서민이 없어야 하겠고
모든 사람이 행복하게 살 수 있는 정책으로 큰 변화를 만들어 가야 하겠지요....

[윤장수]

동의합니다..ㅎㅎ

그러나
70년래의 최악의 주택 수급 국면이기 때문에..
비어있는 집이 70년래의 자가주택 재고비율이 이렇게 역사상 최저를 기록할 정도로 주택 수급이
악화되어 있기 때문에

지금은 부동산을 팔 때가 아닙니다..^^

[아트만]

부동산투기를 통해 재산증식을 해 온 이들은
도덕적 범죄자라고 보고 싶습니다

창조적으로 공공을 위한 행위로 경제적 부를 얻는 행위는 격려할만 하나
잔머리로 카발의 작전에 동조하는 부동산투기는 결코 가볍게 방치할 행위가 아니라고 생각합니다 ㅎㅎ

[윤장수]

저두 그렇게 생각합니다..ㅎㅎ