대한민국재건축재개발지도

[박대선]

대한민국재건축재개발지도을 읽었다. 저자는 향후 10년간은 재개발재건축이 주도할 것이라고 주장한다. 30년이상된 구축이 20%에 달하고 서울의 경우는 나대지가 없기 때문이다. 잠실주공5단지의 예를 들어 2021년 7월 현재 안전마진이 20%에 달하기에 리스크가 낮다는 점도 언급한다. 재건축후 받을 수있는 40평 신축아파트와 환급금을 더하면 인근 40평 신축보다 20%가 높기 때문이다. 조합설립인가부터 사업시행인가, 관리처분인가후 건축에 3년이 걸리는 점을 고려하면 20%는 작아보이기도 했다. 주가지수가 연 10%정도 상승하는 것이 비교하면 그렇게 느낄 수도 있는데 레버리지와 투자기간중 물가상승을 포함한 아파트가격 상승을 고려하면 수익률이 더 높아질 수있다. 53

재개발투자의 핵심은 2년이상 보유로 양도세를 줄이고 투기과열지구에 해당하는 경우 관리처분인가전에 매도하는 것이니 결국 조합인가전후에 종전자산평가액에 비해 프리미엄이 낮은 물건을 선별 매수하는 것이라고 할 수있다. 54 세법도 자주 변경되지만 24년5월까지 양도세율은 1년미만 70%(주민세 7%별도), 2년미만 60%, 이상은 기본세율이 적용된다. 국세청 홈피를 확인하니 주택 및 입주권양도세율은 여전하다. 다만 보유기간 2년이상인 조정대상지역내 주택은 기본세율이 적용된다. 기본세율은 1400만이하 6%부터 10억초과 45%까지 누진된다. 136 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
 
감정평가결과가 나오고 관리처분인가시까지 평가에 실망한 매물이 발생하는 경향이 있다. 이주비대출이 되지않는 다주택자의 매물도 이 때 출현한다. 144 투기과열지구에서는 5년간 재당첨이 금지되는데 조합원분양을 받은 자는 5년간 다시 분양을 받을 수없다. 이 조합원 분양일은 관리처분인가일이 된다. 157 23년1월기준 투기과열지구는 모두 조정대상지역이고 서울 강남/서초/송파/용산구가 해당된다. 161 https://namu.wiki/w/%ED%88%AC%EA%B8%B0%EA%B3%BC%EC%97%B4%EC%A7%80%EA%B5%AC 

구글해보니 안양시청에서 올린 내용에 조합설립인가부터 사업시행인가까지 6-12개월, 그리고 관리처분인가까지 1-2년으로 최소 18개월부터 3년이 소요되는 것으로 설명되있다. 결국 조합설립인가가 임박한 물건을 매수하여 관리처분인가가 임박해지면 매도하는 것이 세금을 고려하면 최선이 될 듯하다. 162 실입주를 한다면 대지가치가 높은 쪽이 유리하고 단기투자한다면 매수비용이 낮은 것이 유리하다. 더 많은 사람들이 매수할 수있기 때문이다. 예상 감정가액은 공시가의 1.3배정도고 여기에 예상 프리미엄을 더하면 매매가가 되니 공시가와 감정가를 보다 정확히 추산하는 사람이 유리한 게임이다. 164

다주택자에게는 이주비대출이 어렵지만 종전자산평가액의 40%정도여서 프리미엄이 많은 물건의 경우는 큰 차이가 되지않는다. 175 규제지역은 호갱노노에 쉽게 표시되있고 네이버에는 지적편집도로 용도지구확인은 물론 매물형태별로 볼 수있다. 190 아실은 지역별 지도로 사업진행단계별로 표시해줘서 편리하다. 192 블러그로 검색한 내용은 최신순으로 정렬하여 읽는 것이 좋다. 194 손품으로 조사할 것은 구역명, 조합주소, 사업진행단계, 시공사, 평당공사비, 건립/조합/일반/임대세대수, 조합원/일반분양가/비례율, 매입가, 평당가격/공동주택공시가격, 감평액/비례율/권리가격, 프리미엄/신청평형, 이주시/이사비/부담금, 초기/중기/말기투자비, 총매수가 등이다. 195

취득세는 원조합원인 경우 2.8%를 재건축은 도급금액을 면적안분하여, 재개발은 분양가액+옵션가액-권리가액-부가세에 적용한다. 매수자는 주택수와 조정지역여부에 따라  1-12%가 적용되는데 관리처분후 주택이 멸실되거나 토지만 매입하면 4.6%가 적용된다. 210 재산세와 종부세는 공시지가가 낮은 편이어서 도움이 된다. 양도세도 토지만 매도하는 경우 중과되지 않지만 입주권갯수도 주택수에 포함된다. 211 투기과열지구는 재당첨금지와 전매금지가 된다는 것을 항상 유의하자. 투기과열지구가 되면 비교적 규제가 적은 인근의 조정대상지역으로 관심을 이동해야 한다. 316

https://www.yes24.com/Product/Goods/103401164

추천사┃여러분의 주거 수준을 확실하게 업그레이드하세요! _빠숑(김학렬); 프롤로그┃당신의 10년을 책임질 미래가 재건축·재개발에 있습니다!
1부 무심코 흘려보내는 시간을 돈으로 바꾸는 마법
1장 왜 지금 재건축·재개발인가
1. 청약이 ‘로또’라는데 지금 집을 사도 괜찮을까_누구나 100퍼센트 청약에 당첨되는 법
2. 상승장에서 싸게 사고 하락장에서 잘 버티는 투자_지금 바로 내 눈앞에 보이는 수익
3. 당신이 아는 바로 그 아파트가 재건축·재개발의 결과다_꺼진 입지도 다시 보자｜한발 먼저 미래의 대장 아파트를 선점하라
4. 집이 있어도, 집이 없어도 재건축·재개발을 공부해야 하는 이유_1주택자 갈아타기에도 최고의 전략｜앞으로 10년, 새로운 물결에 올라타라
2장 당신이 모르는 재건축·재개발이라는 기회
1. 시간이 너무 오래 걸린다는 사람들에게_불확실성을 제거해 시간을 단축하는 방법｜B급 전략도 전략이다
2. 돈이 없어서 못 한다는 사람들에게_초기 재개발을 노려라｜끝까지 가져가야 한다는 편견
2부 하루라도 더 빨리 미래가치를 선점하라
3장 “조합이 사업을 관리한다!” 이토록 심플한 재건축·재개발 5단계
1. 재건축과 재개발, 무엇이 다를까_소방차가 다닐 수 있는 길인가, 아닌가 ｜재건축에만 있는 세금, 초과이익환수제
2. 1단계 정비구역 지정: 드디어 맨땅에 선이 그어졌다!_재건축·재개발의 태동 [정비 기본계획 수립]｜재건축의 필수 관문 [안전진단]｜이제부터는 진정한 정비구역｜으쌰으쌰 선봉대! [조합설립 추진위원회]
#PLUS CHECK 용적률이 전부는 아니다
3. 2단계 조합설립인가: 75% 이상 뜻이 모였다! 가즈아~!_회사를 경영한다는 마음으로｜1군 브랜드가 사업성을 대신 분석해준다 [시공사 선정]
4. 3단계 사업시행인가: 두근두근, 조감도가 보인다!_조금만 더! 조금만 더 [건축심의]｜미래 주택의 밑그림을 그리다｜비로소 돈의 윤곽이 잡힌다 [종전자산평가(감정평가)]｜눈치 싸움에 평수가 결정된다 [조합원분양]
#PLUS CHECK 조합원분양을 포기한다면
5. 4단계 관리처분인가: 축하합니다, 대망의 철거를 하는군요!_‘입주권’이 되는 날｜마지막 단 한 명까지 [이주 및 철거]; #PLUS CHECK 입주권과 분양권, 무엇이 다를까
6. 5단계 일반분양: 드디어 새 아파트에 불이 켜졌다!_조합과 HUG의 줄다리기｜마침내 입주다 [준공 및 조합 청산]
7. 그래서 언제 사야 할까요; #PLUS CHECK 재건축·재개발 핵심 키워드 총정리; #PLUS CHECK 투기과열지구에서 주의할 것들(feat. 조합원 지위 양도 금지, 재당첨제한)
4장 도대체 나는 얼마에 새 아파트를 사는 걸까
1. 감정평가 전: 언제 팔아야 할 집인가_감정평가 전, 매수 시점에 매도 타이밍 정하기
2. 감정평가 후: 물건의 브리핑이 달라진다_예산을 알고 나를 알아야 백전백승
3. 이주 후: 이주비 대출이 실투금을 좌우한다_꼭 받아야 하는 대출인가; #PLUS CHECK 숨어 있는 비례율을 찾아라
4. 동·호수 추첨 후: 이제부터는 십 원 한 장까지 확실하게!; _부담금에 가까워지는 시간; #PLUS CHECK 숨어 있는 감정평가액을 찾아라
5. 손품, 입품, 발품이 후회 없는 선택을 만든다_손품으로 조사하기｜입품으로 조사하기｜발품으로 조사하기
6. 주눅 들 것 없다, 대출과 세금_이주비 대출, 얼마까지 가능할까 ｜부담금 대출, 얼마까지 가능할까 ｜실제로 대출은 어떻게 실행될까 ｜내야 할 세금도 확인해보자

3부 지도를 보면 미래의 대장 아파트가 보인다
5장 부의 급행열차가 출발했다, 서울 재건축
1. 서울의 아파트가 늙고 있다_안전진단, 건축심의, 토지거래허가제
2. 큰 놈; 강남구 & 서초구 & 용산구_별들의 전쟁, 강남구｜재건축의 황금 텃밭, 서초구｜입지는 영원하다, 용산구
3. 갈 놈; 송파구 & 영등포구 여의도동_재건축의 모범 케이스, 송파구｜상상할 수 없는 잠재력, 영등포구 여의도동
4. 들어올 놈; 양천구 목동 & 노원구 상계동_앞서가는 형님, 양천구 목동｜순서를 기다리는 동생, 노원구 상계동
6장 앞으로 10년간 입에 닳도록 불릴 그 이름, 서울 재개발
1. 이제 잘될 일만 남았다_4대 천왕, 천지개벽의 신호탄
2. 신흥 부촌이 될 4대 천왕; 한남뉴타운 & 성수전략정비구역 & 노량진뉴타운 & 북아현뉴타운_잠든 용이 눈을 뜨다, 한남뉴타운｜50층 한강뷰! 성수전략정비구역｜흑석·신길과 시세를 주고받는 곳, 노량진뉴타운
｜서울 서북권 진짜 대장은 북아현뉴타운
3. 그야말로 천지개벽; 동대문구 & 성북구 & 상계뉴타운 & 신림뉴타운_청량리가 달라졌다, 동대문구｜서울 최대 규모, 성북구｜아직 늦지 않았다, 노원구 상계뉴타운 & 관악구 신림뉴타운
7장 잘 키운 한 채 서울이 부럽지 않다, 경기도 재건축·재개발
1. 서울이 아니어도 오를 곳은 오른다_4대장, 숨은 진주, 별동대
2. 경기도의 4대장; 성남 & 광명 & 안양·의왕 & 수원_함부로 대체할 수 없는, 성남｜재개발의 대명사, 광명｜이제는 쿼드러플 시대, 안양 & 의왕｜구도심의 대역전극, 수원시
3. 이제는 진가를 알아야 할 때; 능곡뉴타운 & 덕소뉴타운 & 안산_실거주가 가능하다면, 고양 능곡뉴타운｜나만 알고 싶은 한강뷰, 남양주 덕소뉴타운｜다이아몬드 철도 노선을 품은, 안산
4. 작지만 강한 별동대; 구리 & 과천 & 의정부_새 아파트가 특히 빛나는, 구리｜재건축의 천국, 과천｜연이어 불어 닥친 호재, 의정부
8장 오늘의 모습은 기억에서 지워라, 인천 재개발
1. 무주택자에게 단 한 곳만 추천한다면_투기과열지구인가, 아닌가 ｜역세권, 브랜드 대단지, 초품아
2. 싸다, 빠르다, 많다, 다 갖췄다!; 부평구 & 미추홀구_속도로 승부하는, 부평구｜재개발의 중심이 이동 중인, 미추홀구
9장 소리 없이 강하다, 5대 광역시 재건축·재개발
1. 다시 게임이 시작되었다 부산광역시_부산에는 부산만의 룰이 있다; #PLUS CHECK 부산광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
2. 뜨거운 여름이 지나고 대구광역시_교육열이 높은 곳에 구역도 많다; #PLUS CHECK 대구광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
3. 세종과 함께 가는 대전광역시_새 아파트에 목마르다; #PLUS CHECK 대전광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
4. 아파트로 대동단결 광주광역시_직주근접에 학주근접까지; #PLUS CHECK 광주광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
5. 재건축·재개발이 귀한 울산광역시_첫째도 교육, 둘째도 교육; #PLUS CHECK 울산광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
4부 조금은 빠르게, 때로는 다같이! 대안 찾기
10장 정비사업계의 떠오르는 샛별, 리모델링
1. 30년을 꽉 안 채워도 새 아파트가 된다고_재건축과 리모델링, 무엇이 다른가 ｜SRT급의 속도; #PLUS CHECK 서울시 리모델링 추진 단지 리스트; #PLUS CHECK 경기도 리모델링 추진 단지 리스트
11장 나누는 만큼 혜택도 많은, 공공 재개발
1. 김 장관표 ‘공공 재개발’ vs. 변 장관표 ‘공공주도 재개발’_무조건 ‘현금청산’이 아니다｜반드시 기억해야 할 점; #PLUS CHECK ‘오 시장표’ 서울 재건축·재개발
에필로그┃이제 비로소 행동할 차례입니다