[필독] 한국에 있는 돈, 어떻게 가져와 다운 페이로 써야 할까?

[LUKE]

안녕하세요.  모기지 에이전트 Luke입니다.

캐나다에서 집을 구매하실 때 많은 분들이 가장 먼저 묻는 질문이 있습니다.

“한국에 있는 돈을 가져와서 다운 페이로 쓰면 되는 거 아닌가요?”

가능은 하지만, ‘방법’이 틀리면 모기지 승인이 어려울 수 있습니다.

다운페이는 금액 자체보다도 자금 출처(Source of Down Payment)를 은행이 어떻게 검증할 수 있느냐가 핵심이기 때문입니다.

은행이 확인하는 핵심은 “이 돈은 어디서 왔나요?”입니다.

캐나다 은행은 자금세탁방지(AML) 규정 때문에 다운페이 자금을 매우 엄격하게 봅니다.

즉, 단순히 “돈이 있다”가 아니라,

어떤 계좌에서 / 어떤 이유로 / 언제 / 어떤 방식으로 이동했는지를 서류로 입증해야 합니다.

이 과정에서 자금 흐름이 불명확하면, 모기지 자체가 홀드(Hold) 되거나 최악의 경우 승인이 철회되기도 합니다.

가장 안전한 방법은 “내 명의 계좌 → 내 명의 계좌” 송금

가장 깔끔한 구조는 단 하나입니다.

한국 본인 명의 계좌에서 → 캐나다 본인 명의 계좌로 Wire transfer

이 경우 필요한 서류는 비교적 단순합니다.

• 한국 계좌 거래내역(최소 90~120일)

• 송금 확인증(Wire receipt)

• 캐나다 입금 내역

은행은 보통 다운페이 계좌에 대해 최근 90일 또는 120일 내역을 요청합니다. 그래서 계약 전에 미리 준비하시는 것이 가장 안전합니다.

부모님이 도와주는 다운페이는 무조건 Gift로 처리해야 합니다.

부모님/가족이 지원해 주시는 경우 “빌려준 돈(loan)”으로 처리하면 은행에서는 부채로 잡혀 DTI(TDS)가 악화될 수 있습니다.

따라서 대부분의 경우는 아래 형태가 안정적입니다.

Gift Funds (증여)

필수 서류는 보통 다음과 같습니다.

• Gift Letter (은행 양식 또는 표준 양식)

• 부모님 자금 출처 증빙(부모님 계좌 거래내역)

• 송금 내역 및 입금 내역

단, 부모님 계좌에서 갑자기 큰돈이 생겼다면 그 돈의 출처까지 설명해야 합니다.

(예: 부동산 매각, 예금 만기 등)

한국 자산 처분(부동산/주식/보험)으로 만든 다운페이

한국 부동산을 팔거나, 주식 매도 또는 보험 해지로 다운페이를 마련하는 경우도 많습니다. 이때는 다음 자료를 준비해두시면 승인 속도가 훨씬 빨라집니다.

• 부동산 매각 계약서 + 잔금 입금 내역

• 주식 매도 확인서 + 증권계좌 거래내역

• 보험 해지 확인서 + 지급 내역

핵심은 “현금화 과정”이 기록으로 남아 있어야 한다는 점입니다.

가장 위험한 케이스는 현금 입금, 계좌 쪼개기, 출처 불명 큰돈

은행이 가장 민감하게 보는 패턴은 아래와 같습니다.

현금을 여러 번 나눠 입금

지인 계좌를 거쳐 들어오는 자금

단기간에 큰 금액이 여러 건 입금되는 흐름

다운페이 계좌에 거래내역이 없거나 설명 불가능

이런 경우 추가 서류 요청이 끝없이 늘어나고, 일정이 촉박하면 클로징 자체가 위험해질 수 있습니다.

다운페이는 “미리, 투명하게, 한 계좌로” 진행해야 합니다.

제가 실제로 가장 많이 드리는 조언은 딱 3가지입니다.

1. 클로징 3~4개월 전부터 다운페이를 한 계좌로 모으기

2. 해외송금은 가능하면 본인→본인 구조로

3. 자금 흐름은 단순할수록 좋습니다 (복잡할수록 심사 지연)

캐나다에서 모기지는 “돈이 있느냐”보다 그 돈을 은행이 이해할 수 있느냐가 승부입니다.

한국에 있는 돈을 다운 페이로 쓰실 계획이라면, 구매 계약서를 쓰기 전에 송금 전략부터 모기지 전문가와 상담하시고 설계하시는 것이 가장 안전한 방법입니다.