책내용中 [부동산경매 실무 119] 와 [유치권·법정지상권 공략 119]

[나르는007]

경매에 관한 책은 많고 앞으로도 계속 나올 것입니다. 그리고 책이란 각자의 느낌이나 취향에 따라 다를 것입니다.  

소개하는 책은 어떤 면에서는 좀 색 다른 것 같고, 저에게는 일정 도움을 주는 책이라서 조심스럽게나마 소개로 올립니다.

"부동산경매 실무 119" 와 "유치권·법정지상권 공략 119" 라는 두 권의 책입니다. (출판사 다산북스 / 저자 신창용)

    

"부동산경매 실무 119"  :

이책은 읽어보신 분들은 아시겠지만 실무제요와 일반경매책의 중간 정도의 성격이 있습니다. 

경매와 부동산을 보는 시각에 대한 부분도 있지만, 판례해설에 비중을 둔 책입니다.

판레해설에서 저는 도움을 받았습니다. 책의 한쪽면은 편집이 이상해서 읽기에 좀 불편한 점은 있습니다.  량도 방대하지만(900쪽), 초보자라면 바로 읽기는  좀 그렇고 소장하면서 필요할때 찾아보면 도움은 될 것 같습니다. 

"유치권·법정지상권 공략 119"  :

이 책은 아직 출간은 되지 않았지만 수일 내로 출간된다고 하는데(약 530쪽), 판례원문을 해설한 책이라고 합니다.  판결원문 자체를 해설하는 경매책은 처음인 것으로 보입니다. 

저도 아직 보지는 않았기 때문에, 좀 길지만 이 책의 서문과 내용을 소개(http://cafe.naver.com/actlaw119)한 것에서 일부를 올리는 것으로 대신합니다.

■ 이 책이 나오게 된 배경

진정한 특수물건은, 하자가 있으면서 동시에 전문가도 단정은 할 수 없고 어떤 견해를 말 할 수밖에 없는 류형의 물건이다. 다만, 강력한 설득력있는 해석은 들어 갈 수 있는 정도의 공간은 남아있는 물건이어야 한다.  즉, [하자가 있는 + 견해를 말 할 수 밖에 없는 + 설득력있는 해석이 들어 갈 수 있는 공간 정도는 있는] 물건이다. 만약 당신이 이미 그것을 정말 제대로 알고 있다면 당신은 이 책을 볼 필요가 없다. 그 실천적인 의미는 적어도 이 책을 수회 독을 한 후에야 알게 될 것이다. 이 돈 되는 하자를 통관하는 경매공부를 어떻게 해야 할까! 

1. 먼저 권리분석 정도의 공부로는 불가능하다. 권리분석적 지식은 시대적 유의미성을 상실하여 이미 그 유통기한이 만료된 것이다. 이제 경매인들은, 권리분석이 아니고 법률분석이라고 할까, 뭔가 탈출구가 필요한 사고의 틀을 얻어야 한다.

2. 경매경험담을 통한 개별사례를 공부하는 것은 어떨까. 과거의 경험담을 통해 얻은 지식으로 미래에 내가 만나야 하는 사례에 그대로 적용할 수 있는 경우란 그리 많지가 않다. 무엇보다도 경매는 법률적 이해와 같이 가는 영역이다. 법률적 이해라는 것은 사실을 있는 그대로 이해하는 것이 아니라, 바로 [사실을 법규범적으로 재구성하여 이해하는 것]이다.

3. “구슬이 서말이라도 꿰어야 보배”라는 속담이 있다. 권리분석적 지식이나 경매경험 내지 타인의 경험담을 통한 개별적 지식은 아직 꿰기 전의 구슬일 뿐이다. 권리분석적 지식은 물의 흐름처럼 상호 반응하는 본질을 가지는 사실관계를 인위적으로 단절하여 단순개념화한 것이라는 점에서, 경매경험의 개별적 지식은 규범화가 되기 전에 단지 사실조각들의 나열에 지나지 않는다는 점에서 모두 꿰기 전의 구슬의 상태에 머무르고 있는 것이다.

즉, 사실관계에 존재하는 많은 작용과 반작용의 요소들을 법규범적으로 숙성하는 과정을 거쳐 어떤 합일적 결과물을 발견할 때 드디어 그것이 꿰어진 구슬이 되는 것이다. 그런데도 “의미체계로의 연결이 불가능한 권리분석이라는 조각난 지식”과 “사실의 나열에 머물뿐, 규범적 전환이 없는 경매경험의 개별적 지식”을 경매의 지식으로 오해하고 있는 것이다.

4. 이 책은 위와 같은 권리분석이나 개별 경험적 사례를 통한 공부의 한계를 극복한다는 취지에서 집필된 것이다. 판결원문을 분석하고 해설함으로써 사실성과 규범성 모두를 얻고자 하는 것이다. 그런데 판결원문은 문장이 길고 또 만년체로 구성되기 때문에 법리에 훈련되지 않은 경매인들이 판결원문을 제대로 읽기는 힘이 드는 것이 사실이다. 그래서 독자들의 가독성(可讀性)을 위해 적절한 범위로 판결내용을 수정하고 불필요한 부분은 삭제하였다. 참고로, 이 책과 필자의 졸저 ‘부동산경매 실무 119’는 각기 독자적 영역을 보유하고 있는데, 판결원문을 수단으로 하고 있는 이 책에서는 경매에 관한 사유(思惟)의 폭과 깊이가 확장된다.

■ 권하는 말 

1. 필자는 유치권, 법정지상권, 공유지분, 대지권미등기, 대항력있는 임차권, 예고등기, 가등기, 가처분 등 소위 특수물건에 입찰을 하였다가 낭패를 본 사례를 종종 접한다. 또 그에 관계되는 소유자나 임차인의 문의도 들어온다. 경매에 관한 자신의 독자적 해석능력이 형성되기도 전에, 사물의 전체를 조망하지는 않는 권리분석류나 경매경험담류 등 오도된 길에서 경매를 익히고는 사물이 의미를 자의적으로 해석하여 입찰을 결행한 결과들이다. 모두가 마음이 바빠서 일어난 일이지만, 그런 사정의 저간에는 단지 그들만을 탓할 수는 없는 경매세계의 가벼운 환경에도 상당한 원인이 있음을 발견한다. 그래서 안타까움이 차지하는 공간을 메울 수가 없다.

2. 다시 강조하지만, 공식이나 형식에 얽매여 경매공부를 하면 경매지식이 늘지 않으므로, 법조문이나 판례의 문언이 함유하고 있는 실질적인 의미와 가치를 찾는 공부를 해야 한다. 그렇게 접근해야지 새로운 사례에 대하여 탄력적인 적용이 가능하다. 경매는 케이스 바이 케이스이므로 함부로 경매지식을 공식화해서 경매물건에 적용하면 그것은 경매사고로 가는 지름길이다. 따라서, 비법같은 것은 없음을 스스로에게 확인시키고, 우선은 기본부터 튼튼히 해야 한다.

3. 특히 법리의 저간에는 늘 실질적인 공평이라는 원리가 작용함을 알아야 한다. 따라서 항상 법에서 말하는 실질적인 공평이란 무엇인가에 대한 화두를 놓지 말고 경매공부를 해야 한다. 그런데 한편으로는 법에서 말하는 공평이란 개념은 알고 보면 우리가 이미 가지고 있는 상식의 범주에서 도출되는 것이기도 하다. 다만, 법의 세계가 요구하는 상식은 인간의 행위에 대하여 한층 높은 수준의 엄정성을 요구한다. 

■ 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결. 건물명도 등

[개념요소] 법정지상권의 기본요건, 부합의 한계, 경락의 실체법적 효과, 법률의 규정에 의한 소유권 취득.

[판시사항] [1] 토지에 대한 경매절차에서 그 지상 건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 경락된 경우, 경락인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 있는지 여부(소극)

[2] 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립된 경우, 토지 소유자가 건물의 점유자에 대하여 건물로부터의 퇴거를 구할 수 있는지 여부(소극)

[원고,피상고인] 주식회사 00상호신용금고,  [피고,상고인] 갑, 을

[원심판결]  대구지법 1997. 1. 29. 선고 96나10919 판결

[주문] 원심판결 중 피고 갑에 대하여 원심판결의 제2목록 건물에서 퇴거할 것을 명한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 갑의 나머지 상고와 피고 을의 상고를 모두 기각한다.

[판결이유의 일부와 해설] 

1. 기초사실

피고 갑과 을은 각 토지 중 경주시 마동 776 토지 상에 위 근저당권이 설정된 이후 제1목록 건물들을 축조하여 이를 소유함으로써 해당 토지를 점유하고 있고 다른 토지 부분도 이를 마당과 경작하는 등으로 점유하고 있으며, 원고가 경락받은 토지 상에 다른 건물 부분도 이를 점유하고 있다. 원고는 부동산임의경매절차에서 이 사건 각 토지를 포함한 19필지의 토지(경주시 마동)와 ②그 지상의 미등기건물들을 대금 2,544,804,000원에 낙찰받아  1995. 3. 22. 그 대금을 완납하고 각 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤으며, 건축물관리대장에 등재된 같은 동 776 지상 건축물에 관하여는 낙찰을 원인으로 원고 앞으로 소유자 명의변경이 이루어졌다.

[해 설] 이 사건은 법정지상권과 관련하여 위험과 기회가 공존하는 사례이다. 그런데 아무래도 위험에 뛰어든, 아니 뛰어든 것이 아니라 상황 때문에 어쩔 수 없이 이 물건을 끌어안은 것은 아닌가 하는 생각이 든다. 상호신용금고라는 금융회사가 법정지상권의 문제로 대출금의 회수가 어렵다고 판단해서 자신이 경매신청한 담보물을 경락을 받은 것으로 보이니 말이다. 또 한가지는, 결과의 내용을 떠나서도 법정지상권의 문제를 중간에 합의도 못하고 대법원까지 재판을 하였다는 점에도 그렇다. 어째튼 경매인에게는 공부가 중요하니, 이 사건은 법정지상권의 문제가 걸린 물건에 대한 공부를 하기에는 좋은 사례이다. 자, 그럼 보자.

2. 제1목록 건물들(나중에 피고들이 신축한 미등기건물들)에 대하여

피고들은, 자신들이 점유하고 있는 제1목록 건물들은 각 토지의 전 소유자인 소외 망 병이 지은 건물로서 그의 사망 후에는 소외 망 정이 이를 상속받았는데 정 또한 1993. 11.경 사망하여 그의 재산상속인들이 위 각 토지와 건물을 상속하게 되었으나 그 상속인들 중 소외 무를 제외한 나머지 상속인들이 상속포기를 함으로써 무가 이를 단독상속하게 되었는바, 무는 각 토지가 원고에게 경락될 당시 제1목록 건물들의 소유를 위한 법정지상권을 취득하였고, 피고들은 무로부터 각 토지와 제1목록 건물들을 임차하여 이를 점유하고 있으므로 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지로 항변하지만,

원고가 철거를 구하는 제1목록 건물들이 황윤국이 지은 건물로서 위 근저당권 설정 당시부터 존재하였다거나 안정근을 제외한 나머지 상속인들이 상속을 포기하여 안정근이 단독상속하였다거나 피고들이 안정근과 임대차계약을 체결하였음을 인정할 증거가 없다. 민법 제366조의 법정지상권이나 관습상의 법정지상권은 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유로 있다가 그 중 하나가 저당권의 실행이나 매매 등으로 인하여 그 소유자가 달라진 경우에 그 건물소유자에게 인정되는 것이므로, 원심이 원고가 철거를 구하는 이 사건 제1목록 건물들은 위 근저당권 설정등기가 경료된 후 병이 아닌 피고들이 신축한 사실이 인정되므로 법정지상권이 성립되지 않는다고 할 것이다.

[해 설] 저당권설정으로 인한 법정지상권(민법 제366조의 법정지상권)이 성립하는 기본적 요건이 저당권설정 당시에 이미 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유로 있어야 하므로, 피고들은 자신들이 신축한 제1목록 건물들이 철거되지 않을 요건을 맞추기 위해, 사실과 다르게 제1목록 건물들을 저당권설정 당시부터 임대인인 소유자가 신축하였고 그 소유자로부터 임차하였다고 떼를 썬 것이다. 저당권설정으로 인한 법정지상권의 성립은 토지에 저당권설정 당시에 이미 ①지상건물이 존재하고 ②그 지상건물이 토지와 동일인이어야 한다는 요건을 맞추기 위한 것이다.

위 ①과 ②는 가장 기본적인 요건이므로 반드시 기억을 하자. 그런데  위 ①과 ②의 요건 둘다 혹은 어느 하나의 요건이 없는 사안인 경우인데도 불구하고 법정지상권의 문제에 머리싸매고 고민하는 경매인도 있다. 소위 권리분석적 지식이나 경매경험적 지식 등은 경매독법의 핵심인 "사물에 대한 규범적 내밀성을 읽을 수 있는 능력"은 주지 못하니 부디 기본에 충실하자!  

3. 제2목록 건물들(오래전에 토지소유자가 신축한 미등기건물들)에 대하여

원래 저당권은 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에 다른 약정이 있는 경우를 제외하고 그 저당 부동산에 부합된 물건과 종물 이외에까지 그 효력이 미치는 것이 아니라 할 것이므로, 토지에 대한 경매절차에서 그 지상 건물을 토지의 부합물 내지 종물로 보아 경매법원에서 저당 토지와 함께 경매를 진행하고 경락허가를 하였다고 하여 그 건물의 소유권에 변동이 초래될 수 없는 것이다.

피고 갑에 대하여 퇴거할 것을 명한 제2목록 건물들은 본래 병이 1936년경 건축한 것을 정이 상속한 후 피고 갑이 증·개축한 것이므로, 병이 건축한 제2목록 건물들과 이에 대한 부합물 또는 종물이라고 평가할 수 있는 부분은 각 토지에 대한 경매로 인하여 원고의 소유로 된 토지와 그 소유자가 달라져 그 이용을 위한 법정지상권이 성립된 것으로 보아야 할 것이다.

그렇다면, 원고가 각 토지에 대한 근저당권에 기한 임의경매절차에서 제2목록 건물들까지 함께 낙찰받았다고 하더라도 원고는 제2목록 건물들의 소유권을 취득할 수 없다 할 것이고, 오히려 경락에 의하여 제2목록 건물들의 소유자와 그 토지의 소유자가 달라지게 되어 경매 당시의 제2목록 건물들의 소유자는 그 건물의 이용을 위한 법정지상권을 취득한다고 할 것이므로, 원고는 위 건물을 점유하는 피고 갑에 대하여 제2목록 건물들로부터의 퇴거를 구할 수 없다고 할 것이다.

[해 설] 1. 제1목록 건물들과는 달리, 제2목록 건물들은 병에서 병의 상속자인 정· 무로 이어지면서 계속 토지와 동일인의 소유로 있다가, 경락에 의하여 건물들의 소유자와 그 토지의 소유자가 달라지게 된 경우이다. 따라서 경매 당시의 제2목록 건물들의 소유자는 토지 경락의 순간 바로 그 건물의 이용을 위한 법정지상권을 취득한 것이다. 이건의 경우 토지는 상속등기에 의해 병에서 무로 이전되었고, 건물은 미등기이나 상속에 의한 이전이므로 등기없이도 병이 사망함과 동시에 자동으로 정· 무로 권리가 이전된 것이다(민법 제187조 법률의 규정에 의한 취득).

즉, 토지가 경락 될 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 하는 법정지상권을 취득의 요건을 갖춘 것이다. 자, 여기서 만약, 상속에 의한 권리이전이 아니라 일반의 매매 등으로 인한 처분이었으면 법률적으로는 미등기인 건물의 권리는 넘어가지 않으므로써(민법 제186조 법률행위에 의한 취득) 경락 당시 토지와 건물의 동일소유자성에 위배되어 전혀 다른 결과가 초래된다. 이 부분은 법정지상권에 관한 법리로서는 상당히 중요한 부분이므로 독자들은 그 원리를 숙고하여야 한다.     

2. 그런데 문제는 엉뚱한 곳에서 발생하였다. 황당하기가 그지없다. 경매절차에서 제2목록 건물들을 토지에 부합된 것으로 보고 토지경매를 진행하고 경락허가를 하여 버린 것이다. 즉, 경매법원은 토지를 경매하면서 나중에 피고들이 신축한 미등기건물들(제1목록 건물들)은 경매목적물이 아닌 것으로 하여 “법정지상권의 성립여부는 불분명 함”라고 제대로 공지를 하였는데, 오래전에 토지소유자가 신축한 미등기건물들(제2목록 건물들)은 그야말로 곧 쓰러질 것 같고 별 경제적 가치도 없어서인지 착각을 하여 토지의 부합물로 보고서는 경매를 진행해버린 것이다.   

이렇게 되면 어떻게 되나? 경매법원이 제2목록 건물들도 파는 물건이라고 내어 놓았고 그에 따라 경락인이 돈 주고 매입을 했는데 뭐가 잘못되기라도 했다는 말인가? 그래, 잘못된 것이다. 경매법원이 토지경매에서 건물까지 경매목적물로 취급하여 경락되었더라도 그것은 실체법상 근거가 없는 경우여서 경락인이 그 건물의 소유권을 취득하는 것은 아니기 때문이다. 우리법제는 건물은 토지와 엄연히 분리하여 독립한 부동산으로 보기 때문에, 독립한 건물로서의 요건을 보유하고 있는 한 건물이 토지에 부합될 수는 없는 것이다.

왜 이런 일이 생겼나? 법원이 착오로 건물을 토지의 부합물로 보고 경매를 진행하고 있다면 소유자 등 이해관계인들이라도 이의· 항고, 취소 등으로 다투었어야 했었는데 그렇게 하지 않았던 것이다. 소유자 측은 혹 알면서도 나중에 경락자를 엿 먹일려고 입을 다물어 버렸는가?! 추정컨대, 그렇게까지 복잡한 법리까지는 몰랐을 것이로다.

3.  경락자인 원고는 경락목적물에 포함되지 않은 제1목록 건물들에 대해서는 법대로 철거, 토지인도, 그리고 피고들의 퇴거를 각 소송상 청구를 하여 소기의 성과를 거두었다. 그런데 제2목록 건물들은 외형상 경락허가에 포함되어 버렸으니, 제2목록 건물들은 경락인이 그 소유권도 취득한 것으로 알고, 제2목록 건물들에 대해서는 철거와 토지인도의 청구는 하지 않고 내집에서 나가라고 피고들의 퇴거만을 청구한 것이다. 그렇다면 이 사건의 결과적 사태를 보자. 제1목록 건물들은 법적으로 완료되었다. 그러나 제2목록 건물들은 그 실제가, 피고들의 퇴거가 거부된 것이 아니라 법정지상권의 성립하는 것으로 결론이 나버렸으니, 퇴거를 논할 필요도 없이 아예 건물철거 자체가 불가능한 것이 되어버린 것이다.

4. 경매물건 중에는 넓은 땅에 구질구질한 집들이 많이 있는 경우가 있는데, 오래되고 별 볼품도 없는 건물들이 복잡하게 들어서 있는 경매물건의 경우에는 특히 조심을 해야 한다. 최저가격이 많이 떨어졌다고 대충 생각하고 들어갔다가는 코를 꿰는 수가 있는 것이다. 별 가치도 없는 건물 때문에 졸지에 법정지상권의 부담을 받아 경락받은 물건 전부의 사용가치가 죽어버릴 수 있는 위험이 도사리고 있으므로 사전에 현황의 내력과 관련 법리를 충분히 검토한 후에 입찰을 해야 한다. 소위 형식적인 권리분석 정도의 경매공부를 1~2년 하고나서는 이런 물건 앞에서 욕심이 넘치다가는 크게 다치게 되는 수가 있는 것이다.

[나는부자]

어려운내용이라 이해하기도 힘들겠지만 정복해야 진정한 고수의길로 가겠지요, 구입해야겠네요, 오늘당장

[개똥이엄마]

좋은정보 감사합니다