일반 투자자들이 땅을 샀다가 손해나는 경우들 중 흔한 유형이 부동산시장에 사람들이 관심을 많이 가지는 시기에 기획부동산이 많이 등장하면서 미래 재료에 직접적이 아니라 간접적인 관계를 유추할만한 곳의 땅이거나 확정되지 않은 재료의 땅을 대거 사들인 뒤 전화나 신문, 잡지, 인터넷 등을 통해 선전하면서 작은 단위로 쪼개어서 웃돈을 붙인 가격으로 투자자들에게 되파는 것을 구입하는 경우입니다.
주식투자에서도 성공한 투자의 사례를 몇 개를 가지고 선전하는 경우가 많듯이 흔히 기획부동산에서도 성공한 투자의 사례만을 가지고 선전합니다.
미래 재료에 간접적인 관계를 유추할만 한 곳이라고 위에서 한 말은 어떤 지역이 개발되기로 하였는데, 개발 수혜를 직접 받을 확률이 높은 곳이 아니라 그곳에서 어느 정도 떨어져 있으면서 개발 수혜 받을 가능성이 모호한 곳을 말하는 것입니다.
물론 운이 좋으면 개발의 수혜가 그곳까지 미치기도 하지만 위험부담은 상당히 따르게 됩니다.
또한 확정되지 않은 재료의 땅도 위험부담은 마찬가지 입니다.
정부나 지방자치단체에서 미래 구상은 해놓았지만 몇 년이 흘러도 수십년이 흘러도 현실화되지 않는 경우도 무척 많습니다.
또한 개발이 된 이후에 개발성과가 애초의 기대치에 훨씬 미흡하는 경우들도 종종 생겨납니다.
일반투자자들이 부동산으로 크게 돈 벌고 싶으면서도 투자금액이 작아서 큰 부동산은 사지 못할 때 꿩대신 닭이라는 마음으로 기획부동산이 쪼개서 파는 작은 부동산을 흔히 사게 됩니다.
이중에서는 나중에 성공하는 사례들이 나타나기도 하지만 앞서 얘기한 실패의 요인들 중 어느 하나에 해당하면서 실패하는 사례들도 의외로 많습니다. ( 주식투자이건 어떤 투자에서건, 추천이란 것을 무조건 다 폄하할 수 없듯이 기획부동산에서 파는 것을 무조건 다 폄하하는 것은 아니니 오해는 마십시오)
넓은 땅의 일부분만을 쪼개서 판 것을 가지고 있게 되면서 실제 지역개발의 성과를 보게 되지 못한다면 넓은 땅의 한 가운데 들어있는 작은 필지의 땅은 팔고 싶어도 잘 팔리지 않습니다.
넓은 땅의 한 가운데 들어있는 작은 필지의 땅은 아무 쓸모도 없기 때문입니다.
어차피 팔리지 않는 땅이니 직접 집한채라도 짓거나 음식점을 내겠다고 마음먹더라도 큰 길로부터 자신의 땅까지 진입도로 내는 것, 상하수도 설치, 전기끌어오는 것 등으로 인하여 엄청나게 큰 돈이 소요되어서 결국 포기하게 됩니다.
땅사는 것은 정말로 많은 경험과 연구가 필요합니다.
기획부동산에서 직접 일하다가 손 털고 떠난 사람들의 얘기를 들은적도 있는데, 기획부동산도 잘 나갈 때에는 쉽게 큰 돈을 벌다가 나중에 크게 물려서 손해나는 경우가 꽤 있다고 합니다.
부동산 경기가 아주 좋을 때에는 재료가 예상되는 지역의 부동산을 매집하면서 대거 사들인 뒤 웃돈 붙여서 투자자들에게 되파는 것이 쉽게 잘 이루어지고 그로 인해서 큰 돈을 거머쥐게 되는데 크게 번 돈으로 또다른 지역의 부동산을 사들여 그런식으로 되파는 일을 반복하다가 부동산 경기가 냉각되거나 정부의 시책이 변화하면서 투자자들의 관심이 냉각되면 매입해 놓은 땅이 팔리지 않게 되어 물리게 된다고 합니다.
아파트는 발빠르면 단기 매매를 통해서 수익을 올리는 사람들도 더러 있기도 하지만 땅은 단기 매매를 통해서 수익 올리기가 아파트에 비해서 훨씬 어려운 편입니다.
개발이 지속적으로 될 지역의 땅을 시기적절하게 샀더라도 개발효과를 충분히 보기까지 무척 오랜 세월을 장기투자해야 하는 것을 기본자세로 해야하는데 여윳돈의 일부가 아닌 거의 전부를 땅에 투자해 놓고 기회비용을 잃고 있는 시기에는 초조해지면서 개발효과가 충분히 나타나기 전에 성급하게 팔게 되기도 합니다.
땅으로 부자가 된 사람들 중에서 단기매매를 잘 한 사람들이 일부 있더라도 거의 대부분은 십년 이상씩 묻어둔 땅이 나중에 열배 이상 오르는 결과가 나타난 경우입니다.
땅은 개발이 안되면 전혀 활용이 되지 못하고 그땅에서 한푼의 수익도 나지 않는채 수십년 이상이라도 버려진채로 있어야 하고 후손대대로 물려주면서 먼 훗날을 기약하고 자신은 임종을 맞이해야 하지만 집은 특별한 경우를 제외하고 평범한 아파트정도라면 물가상승에 따른 건축비의 상승, 근로자소득의 증대에 따른 주거비용의 상승으로 인하여 아주 장기적인 관점에서는 자연스러운 가격 상승이 야기되어 최소한의 위험 관리는 됩니다.
다만 구입하는 주택의 종류와 구입시기에 따라서 다른 투자수단에 비해서 초과수익을 올릴 수 있을지 여부가 결정되는 것입니다.
투자대상으로서 가격이 떨어지지는 않고 횡보하는 경우를 가정할 때, 땅은 활용되지 않고 있다면 세금만 해마다 나가면서 손실을 감수하고 있어야하는 물건이고 집은 월세라도 준다면 최소한의 수익은 나오는 물건입니다.
또한 주택을 투자용으로 파악하지 않고 주거용으로 파악한다면 자동차나 가전제품 같은 경우에 감가상각되면서 가격이 떨어지더라도 삶에 필요한 물건이기에 돈주고 사서 유지하는것에 비하면서 주택도 살아가는데 꼭 필요한 물건으로서 파악하면서, 실제 자신의 집에서 편하게 살고 있다면 설사 가격은 오르지 않고 있더라도 주거목적으로 자신이 충분히 활용하고 있으니 그에 만족하겠다고 생각하면 됩니다.
다만 무리한 대출로 인해 원리금 갚아나가는 것을 감당하기 힘들게 하면 담보물인 아파트 가격 하락시에 위험을 증대시키는 셈이 됩니다.
위의 관점들에서 바라보는 것들이 주택을 사는 것에 대한 위험관리가 되는 것입니다.
다만 다양한 투자수단 들에 대해서 익숙치 않은 대부분의 사람들은 주택을 투자수단으로 활용하고 싶어하기 때문에 주택을 통해 이왕이면 주거목적 이외에 투자목적도 동시에 달성해보고자하는 것이며 따라서 주택의 종류와 매매시기를 더욱 신중히 잘 모색해야하는 것입니다.
첫댓글 감사합니다
고맙습니다.
감사 ! ~~~
좋은글 감사합니다
옳으신 말씀...
감사함니다
감사
잘 보았읍니다.
좋은 정보 감사드립니다...