생활 | 관리비 계좌서 사업주체 부담분 운영관리비 인출했어도 약정 따라 정산했다면, 입주자대표회의, 관리업체에 책임 못 물어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	관리비 계좌서 사업주체 부담분 운영관리비 인출했어도 약정 따라 정산했다면 입주자대표회의, 관리업체에 책임 못 물어
	- 대전고법 판결 - 위탁관리업체가 입주민들이 납부한 관리비 계좌에서 사업주체가 부담하기로 한 운영관리비를 인출했어도 추후 사용료를 대납하기로 하는 등의 약정에 따라 정산을 했다면 입주자대표회의는 위탁관리업체에 이에 대한 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 대전고등법원 제2민사부(재판장 여미숙 부장판사)는 최근 대전시 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 전(前) 위탁관리업체 B사를 상대로 제기한 부당이득금 청구소송 항소심에서 “원고 대표회의의 청구를 기각한다.”는 제1심 판결을 인정, 원고의 항소를 기각했다. 이 아파트 사업주체 C사는 지난 2007년 관리업체 B사와 ‘▲C사로부터 이 아파트 운영관리비를 지급 받음 ▲운영관리비 이외의 일반관리비 중 공용부분 관리비는 분양면적에 따라 균등 배분함 ▲전기·가스 등의 사용료 중 공용부분 사용료는 분양면적에 따라 균등 배분하되 관리업체 B사가 납부를 대행함’ 등을 내용으로 하는 위·수탁 관리계약을 체결했다. 그러던중 관리업체 B사는 사업주체 C사와 ‘전기료 등 이 아파트 전체에 대한 사용료를 사업주체 C사가 한전 등에 직접 납부하고 관리업체 B사는 잠정적으로 운영관리비를 부과하지 않되, 추후 대납사용료와 보류된 운영관리비를 정산한다’는 약정을 맺었다. 이에 관리업체 B사는 사업주체 C사에 운영관리비를 제외한 나머지 관리비만 부과했고, 운영관리비는 입주민들이 지급한 관리비 계좌에서 인출했으며, 사업주체 C사는 이 아파트 전체 사용료를 해당 납부기관에 직접 납부했다. 이후 구성된 이 아파트 대표회의는 지난 2012년 4월 관리업체 B사를 상대로 “입주민들이 납부한 관리비 계좌에서 운영관리비를 인출한 것은 불법행위”라며 소송을 제기했으나, 이 사건 제1심 재판부인 대전지법 제13민사부는 지난해 6월 “관리업체 B사의 금전 취득을 법률상 원인이 없는 이득이라고 볼 수 없다.”는 원고 패소 판결을 내렸고, 대표회의는 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “구 주택법령 규정에 따르면 관리주체는 관리비, 사용료 등을 징수해 정해진 용도에 따라 사용 및 납부대행을 해야 하고 긴급한 사무처리를 위해 일시적으로 용도를 전용했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 관리주체가 관리비 등을 통합해 부과·징수하고 이를 금융기관에 통합해 예치한 경우에도 관리주체로서는 이같이 정해진 용도에 따라 사용하기 위해 해당 금원을 인출할 권한이 있을 뿐”이라며 “피고 관리업체 B사가 이 아파트 운영관리비 명목으로 인출한 금전은 입주민들이 납부해야 하는 운영관리비와 별도의 금원이고 입주민들이 납부해야 하는 운영관리비는 모두 징수돼 피고 관리업체 C사에게 지급된 사실을 알 수 있다.”고 밝혔다. 또한 “피고 관리업체 B사의 금전 인출 행위는 일반 관리비, 사용료의 운용 관리비 전용 행위”라는 원고 대표회의의 주장에 대해 “피고 관리업체 B사는 아무런 권한 없이 사업주체 C사가 부담해야 하는 운영관리비 명목으로 금원을 인출, 그 금액 상당의 이익을 얻고 원고 대표회의에 같은 금액 상당의 손해를 가해 피고 관리업체 B사는 원고 대표회의에 불법 행위에 따른 손해배상 또는 부당이득 반환으로 이 금전을 반환할 의무가 있다.”고 설명했다. 하지만 재판부는 “피고 관리업체 B사는 사업주체 C사와 사업주체 C사에 대한 운영관리비를 부과하지 않고 사업주체 C사가 사용료를 대납하되, 나중에 사용료 대납 등으로 인한 금전 문제를 정산키로 하는 약정을 체결했다고 볼 수 있다.”며 “추후 피고 관리업체 B사와 사업주체 C사가 맺은 정산합의서에 첨부된 결산부속명세서에 △이 아파트 전기료·수도료 등의 내역 △사업주체 C사에 부과된 관리비(운영관리비 제외) 내역 △사업주체 C사에게 부과됐어야 할 운영관리비 내역 등에 기재된 금액이 원고 대표회의가 제출한 관리비 사용 현황 회계자료와 거의 일치해 이 정산합의서는 앞서 체결한 약정에 따른 사후 정산의 일환으로 이뤄졌다고 할 수 있어 피고 관리업체의 금전 인출 행위는 이 약정에 기한 것으로 볼 수 있다.”고 지적했다. 이에 따라 재판부는 “피고 관리업체 B사의 금전 취득은 사업주체 C사와 체결한 약정에 따라 이뤄진 것으로 사업주체 C사는 물론 원고 대표회의에 대해서도 법률상 원인이 없는 이득이라고 볼 수 없다.”며 “원고 대표회의의 청구를 기각한다.”고 판시했다.

	횡령·재물손괴한 비대위원장 ‘벌금형’
	- 전주지법 판결 - 아파트 비상대책위원회 의결을 거치지 않고 피해보상금을 사용하고, 단지 내 게시판 공고문을 임의로 제거한 비상대책위원회 위원장에게 법원이 벌금형을 선고했다. 전주지방법원 정읍지원(판사 강동극)은 최근 아파트 비상대책위원회 의결을 거치지 않고 피해보상금 명목의 금액을 사용하며 아파트 게시판 공고문을 제거한 혐의로 기소된 전북 전주시 A아파트 비상대책위원회 위원장 B씨에 대한 업무상 횡령, 재물손괴 선고심에서 “피고인 비상대책위원회 위원장 B씨를 벌금 1백50만원에 처한다.”는 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “피고인 비상대책위원회 위원장 B씨는 이 아파트 입주자대표회의로부터 건설업체 C사와의 소음 및 분진 피해 보상 협상에 관한 일체 권한을 위임받았다.”며 “B씨는 지난해 11월 C사로부터 소음 및 분진 피해보상금 명목으로 6천만원을 입금 받아 업무상 보관하게 됐다.”고 밝혔다. 이어 “피고인 B씨는 비상대책위원회 의결을 거치지 않고 자신의 수고비 6백99만여원과 비상대책위원회로 활동한 사람들에 대한 수고비 명목으로 총 1천99여만원을 임의로 지급했다.”며 “이로써 업무상 보관하고 있던 재물을 횡령했다.”고 설명했다. 또한 재판부는 “피고인 비상대책위원회 위원장 B씨는 지난해 11월 이 아파트에 설치된 15곳 게시판에 보상 및 회장 해임투표 관련이라는 제목의 공고문을 임의로 제거해 이를 각각 손괴했다.”고 덧붙였다. 이에 따라 재판부는 “이같은 피고인 비상대책위원회 위원장 B씨의 행위는 형법 제356조, 제355조 제1항에 따른 업무상횡령과 형법 제366조 재물손괴 등에 해당하므로 피고인 비상대책위원회 위원장 B씨를 벌금 1백50만원에 처한다.”고 판시했다. 이 아파트 비상대책위원회 위원장 B씨는 건설업체 C사로부터 소음 및 분진 피해보상금으로 받은 6천만원을 업무상 보관하던 도중 이 금액에 대해 별도의 의결 없이 임의로 지출하고, 단지 내 게시판의 공고문을 제거해 업무상 횡령과 재물손괴 혐의로 이같은 판결을 받았다.

	입찰공고문 따라 입찰진행여부 자체적으로 결정해야
	질의: 입찰공고문에 입찰서 및 산출 내역서를 부가세 별도로 해 작성하도록 공고했으나, 입찰서 또는 산출 내역서에 부가세를 포함해 입찰한 업체도 있는 상황인데 낙찰자 결정을 어떻게 해야 하는지. 또 전문건설업(도장, 시설유지관리업) 등록업체인 사업자가 미장방수공사 입찰에 응할 수 있으며, 복도형 아파트 복도의 창틀코킹부분을 공용부분으로 볼 수 있는지. 회신: 입찰공고문에 입찰서 및 산출 내역서를 부가세 별도로 해 작성하도록 명확히 공고했다면, 부가세를 포함해 해당 입찰 업체만 제외하면 될 것으로 사료된다. 다만, 해당 입찰 진행 여부는 위 상황을 감안해 자체적으로 판단하기 바란다.  ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 제19조 제1항 제1호에서 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 않은 자는 참가자격을 제한하는 것이므로 관계 법령에서 정하는 바에 따라 귀 공동주택에서 시행하려는 공사를 할 수 있는 자격을 갖춘 업체라면 해당 입찰참여가 가능하다. 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 대해 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(주택법 시행령 제57조 제1항 제18호) 질의의 복도창문의 공용부분 해당여부는 귀 공동주택의 관리규약에 따라 자체적으로 판단할 사항이다<주택건설공급과 - 서면민원, 2014. 5. 1.>. <국토교통부 제공>

	대표회의 회의 방해했다고 단정 어렵다면 업무방해죄 성립 안 돼
	질의: 저희 아파트 입주자대표회장으로 S씨가 선출되자, 이에 반대하던 입주민 3명이 위 S씨의 선출자격을 문제 삼아 동대표 업무를 수행하지 못하도록 하기 위해 대표회의 회의가 시작될 무렵 아파트 관리사무소 내 회의실로 찾아가 S씨에 대하여 동대표 자격이 없다고 항의했다. 이에 S씨는 입주민들에게 회의가 끝난 후 이야기하자며 회의를 진행, 대표회의 회의는 순탄히 진행됐다. S씨가 마지막 안건으로 ‘기타 안건이 있으면 말씀해 주세요’라고 했는데 아무도 의견을 제시하지 않아 관리소장이 S씨로부터 회의록을 건네받아 서명한 후 나머지 동대표들의 서명을 받고 퇴장했다. 잠시 후 S씨가 퇴실하려하자 그 동안 참관하고 있던 위 입주민 3명이 퇴실하려던 S씨에 고성을 지르며 퇴실을 막았고, 이에 S씨와 입주민들 사이에 고성과 언쟁이 벌어졌다. S씨는 위 입주면 3명이 위력으로써 업무를 방해했다며 고소하겠다고 하는데, 위와 같은 경우 위 입주민들에 대해 업무방해죄가 성립되는지. 회신: 업무방해죄에 있어서의 업무란 직업 또는 사회생활상의 지위에 기해 계속적으로 종사하는 사무나 사업의 일체를 의미하고, 주된 업무와 밀접불가분의 관계에 있으면서 계속적으로 수행돼지는 부수적 업무도 업무방해죄에서 보호의 대상으로 삼고 있는 업무에 해당하므로(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004도8701 판결, 대법원 1992. 2. 11. 선고 91도1384 판결 등), 본 건과 같이 아파트 동대표들이 모여 회의를 하는 경우 정식 안건에 대한 논의가 끝난 이후라도 동대표들 사이에 기타 안건을 제시하며 논의한다면 이 역시 회의 업무의 일부라고 볼 수는 있다. 그런데 사안과 같이 대표회의 회의 의장인 S씨가 마지막 안건에 대한 의견 요청을 했는데 아무도 의견을 제시하지 않아 회의록에 서명을 마친 후 관리소장이 회의록을 가지고 퇴장했다면, S씨의 요구에 따라 대표회의 회의가 종료되기를 기다리면서 회의를 참관하고 있던 입주민들로서는 관리소장이 회의록에 서명을 받아 퇴장함으로써 대표회의 회의가 종료됐다고 인식한 것으로 볼 수 있다. 따라서 사안의 경우 입주민들이 S씨에게 고성을 지르며 언쟁을 시작할 당시 대표회의 회의의 진행 업무를 방해한다는 인식이 있었다고 단정하기 어려우므로, 다른 사정이 없는 한 형법상의 업무방해죄는 성립되지 않는 것으로 판단된다(수원지방법원 2012. 4. 6. 선고 2011노3565 판결). <법무법인 다산 제공>