종후자산 감정평가와 조합원 분양가의 이해

[최금성 71-176]

■종후자산 감정평가와 조합원 분양가의 이해

「도시 및 주거환경정비법」

제74조(관리처분계획의 인가 등) 제4항

‘사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장‧군수등에게 감정평가법인등의 선정‧계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다.’

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」

제28조의2(감정평가 유도‧요구 금지)

누구든지 감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다)과 그 사무직원에게 토지등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다.

※재개발사업에서 구청장이 2개의 감정평가법인을 선정하여 계약까지 체결한 후 조합에 파견토록 법으로 정한 목적은 조합이나 조합원의 이권개입이나 청탁을 배제하기 위함입니다.

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에서도 누구든지 특정한 감정평가액을 유도하거나 요구하지 못하도록 법으로 규정하고 있습니다.

제7조(감정평가서의 심사 등)

①감정평가법인은 제6조에 따라 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 감정평가를 한 소속 감정평가사가 작성한 감정평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 심사하게 하고, 그 적정성을 심사한 감정평가사로 하여금 감정평가서에 그 심사사실을 표시하고 서명과 날인을하게 하여야 한다.

※구청장이 선정‧계약하여 파견한 감정평가법인의 감정평가사는 평가서를 작성한 후 3번의 심사를 거친 뒤 납품을 하게 됩니다.

①같은 법인의 다른 감정평가사의 심사 및 서명날인

②해당 감정평가법인 본사의 심사

③한국감정평가사협회의 최종 심사

※이와 같이 재개발사업의 감정평가는 공정성을 담보하기 위하여 구청장이 감정평가법인을 선정‧계약하여 파견하며, 조합이나 조합원이 절대 관여할 수 없도록 제도화되어 있습니다.

▶종후자산평가 (조합원 예정 분양가)

「감정평가에 관한 규칙」 제11조에서는 3가지 방식으로 감정평가를 하도록 규정하고 있습니다.(재개발사업은 원가방식에 의한 감정평가를 합니다)

원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

▶조합원의 분양가가 되는 종후자산평가는

우리조합에서 건축하는 아파트 3,545세대 및 상가 모두를 각각 원가방식으로 감정평가하여 각 동‧호수마다 금액이 따로 매겨지게 되며, 조합원은 이렇게 원가방식에 의한 평가금액으로 분양을 받게 됩니다.

예를 든다면

조합원이 110동 4301호(43층)에 추첨이 된다면 그 추첨된 호수(110동 4301호)에 원가방식으로 평가하여 매겨져 있는 금액으로 분양을 받게 되는 것이죠. 단, 일반분양가는 조합원총회에서 결정합니다.

※이와 같이 조합원은 아파트를 원가로 분양을 받게 되며, 조합원이 분양받게 되는 원가에는 다음과 같이 헤아릴수 없을 정도의 많은 내용들이 반영되어 모두 원가에 포함어 있습니다.

①모든 조합원의 종전자산평가를 합산한 금액

②건설회사 도급공사비 총액

③이주비 및 각종 조합원 지원금 등에 따른 은행이자

④추진위부터 준공시까지 인‧허가에 따른 모든 비용

⑤각종 정비기반시설 설치공사 및 학교용지 부담금 등

⑥설계‧감리를 포함한 수십개의 협력업체 용역비

⑦현금청산대상자 물건 매입비 및 협의금 등

⑧구역 내 국‧공유지 매입비

⑨주택도시보증공사 보증수수료 및 각종 수수료

⑩보존등기 및 각종 취‧등록세 등 부담금

⑪사업으로 인한 법인세 등 각종 세제 부담금

⑫이외 운영비를 포함한 각종 사업비용 등등...

따라서 우리구역처럼 사업장 규모가 크고 특히, 고층과 초고층이 복합되어 있으며 사업기간(62개월)이 긴 사업장일 경우 일반 소규모 중‧저층 사업장(약 36개월 정도)에 비해 그 원가가 대단히 높아지게 됩니다.

※여기에 추가로 반영하여 평가하는 항목은

①층수(고‧중‧저층 순) ②일조량 ③조망(공원, 산, 하늘, 바다 등) ④향(동‧서‧남‧북) 및 환경영향 등등이 있습니다.

이중 층수는 고층으로 올라갈수록, 일조량은 낮의 길이가 가장 짧은 동지를 기준으로 일출부터 일몰까지 햇빛이 많이 들어올수록, 조망은 날씨가 가장 좋은 날 아파트 내부에서 볼 수 있는 범위를 반영하여 가치가 올라가게 됩니다.

존경하는 조합원님!!

우리 조합은 조합원 분양신청을 받아 각 타입별 배정을 성공리에 마치고 관리처분계획수립을 위한 업무에 박차를 가하고 있습니다.

조합에서는 관리처분계획수립이 완성되면 이사회 및 대의원회 의결을 거쳐 조합원들에게 그 내용을 통지하고 동영상 등으로 충분히 이해가 될 수 있도록 안내한 후 조합원총회 의결을 거쳐 30일 이상 공람을 하고 관리처분계획인가를 신청하게 됩니다.

관리처분계획인가를 득하게 되면 이주비를 지급하고 철거를 시작으로 본격적인 현장 사업이 시작되며, 조합에서는 그 시기를 최대한 앞 당기고자 최선의 노력을 경주하고 있습니다.

조합원 여러분께서는 조합의 공식적인 공지나 안내 이외의 어떤 유언비어에도 현혹되지 마시고 모범적이고 성공적인 재개발사업이 될 수 있도록 조합을 구심점으로 일치단결하여 힘을 모아 주실 것을 당부드립니다.

감사합니다.