서울시, 뉴타운․재개발 8개 구역 첫 실태조사 완료

[사랑방지기]

서울시, 뉴타운․재개발 8개 구역 첫 실태조사 완료

- 추진주체 없는 뉴타운․재개발 163개 구역 중 시장 실시 8개 시범구역 실태조사

- 9차례 전문가 검증 거쳐 정비계획(안)과 추정분담금 객관성과 신뢰성 확보

- 주민 이해 돕기 위한 주민설명회와 실태조사관 36명 현장 활동도 병행

- 정비계획(안), 관련법 준수 전제로 시장상황과 정책방향 감안, 건립세대수 최대 확보

- 추정분담금은 종전․종후 자산가치 및 분담금 추정 등 3단계로 나눠 산정

- 구청장 해당 주민에 추정분담금 공개하고, 정비구역 해제 또는 존치 의견 수렴

- 그동안 추진주체 없는 18개 구역 해제, 추진주체 있는 곳 5개소 추진위‧조합 해산

- 시, “오는 12월 주민 스스로 추진여부 결정하는 첫 사례 나와, 합리적 결정 기대”

□ 서울시가 지난 1월「뉴타운․재개발 수습방안」발표 이래 실태조사를 완료한 첫 구역이 나왔다. 도봉구 창동 북측1권역, 성북구 정릉동 북측2권역 등 8개 구역이다.

□ 서울시는 추진위원회 또는 조합 등 사업 추진주체가 없어 답보 상태에 놓여 있었던 서울시내 8개 뉴타운․재개발 구역에 대한 실태조사를 모두 마치고 주민 의견 수렴 절차에 들어간다고 25일(목) 밝혔다.

□ 이제 서울시는 실태조사 결과에 대한 정보를 주민에게 제공하고, 실태조사관을 현장에 파견해 실태조사 결과에 대한 주민 이해를 돕는 과정을 거친다. 이를 통해 오는 12월이면 주민 스스로 뉴타운․재개발 추진 여부를 스스로 결정하는 첫 사례가 나오게 된다.

○ 추진주체가 없는 우선실시구역의 경우 토지등소유자의 30% 이상이 요청하면 정비(예정)구역 해제를 하게 되고,

○ 추진추제가 있는 곳은 전체 토지등소유자 또는 사업주체 구성에 찬성한 자의 과반수가 동의하는 경우 사업주체가 해산되며, 구청장은 후속으로 해당 정비구역의 해제 절차를 이행해야 한다.

□ 서울시는 추진주체 없는 서울시내 266개 정비예정구역(존치정비구역) 중 163곳을 시장과 구청장이 분담해 실시하는 1차 실태조사 대상으로 분류하고, 이 중에서도 주민 민원 등으로 조사가 시급한 28곳을 우선 실시구역으로 정해 조사를 진행해 왔다. 이 중 이번에 조사를 완료한 8곳은 모두 시장이 조사한 구역이다.

□ 시는 우선실시구역 중 구청장이 조사를 시행하는 20곳 등 나머지 155개의 1차 실태조사 대상 구역도 ‘13.2월 중 조사를 모두 완료할 예정이다.

□ 8개 구역은 ▴강동구 천호동 362-67번지 일대 ▴은평구 증산동 185-2번지 ▴도봉구 창동 521-16 ▴성북구 정릉동 716-8 ▴중랑구 묵동 177-4 ▴광진구 화양동 132-29 ▴동작구 신대방동 363 ▴금천구 시흥동 905-64 일대다.

○ 단, 이 중 중랑구 묵동 177-4번지와 금천구 시흥동 905-64번지 일대는 실태조사 진행중 토지등소유자 30% 이상이 요청하여 구역 해제할 계획으로 추정분담금 공개대상에서는 제외된다.

□ 이번 8개 구역 실태조사에는 36명의 실태조사관이 투입, 총 30여회의 소그룹 활동을 통해 주민 이해를 돕는 등 현장 활동을 지속적으로 펼쳤다. 또 시는 9차례에 걸친 전문가 검증을 거쳐 조사의 객관성과 신뢰성 확보에도 역점을 뒀다. 실태조사 과정에서 8개 구역 별로 실시한 주민설명회엔 총 653명이 참석했다.

○ 36명의 실태조사관은 시민활동가, 갈등해결 및 도시․건축분야 전문가 등 자치구별로 최대 5인씩 총 100명으로 구성된 ‘실태조사관’의 일부가 활동했다.

□ 정비계획(안)은 도시계획위원회와 도시재정비위원회 위원으로 구성된 ‘정비계획 검증 T/F회의’를 거쳐 최종 확정했으며, 이를 토대로 추정분담금은 종전․종후 자산가치 및 분담금 추정 등 3단계로 나눠 산정한 후 감정평가사․분양전문가․정비업체 등 전문가 자문을 거쳐 확정했다.

<정비계획(안), 관련법 준수 전제로 시장상황과 정책방향 감안, 세대수 최대 확보>

□ 서울시는 정비계획(안)에 담기는 토지이용계획과 건축계획은 도시․주거환경 정비 기본계획과 실제 건축이 가능하도록 관련법에서 정하는 규정을 준수했으며, 이때 시장상황과 정책방향을 감안했다. 또, 기본적으로 건립세대수는 최대한 확보할 수 있도록 계획했다.

○ 토지이용계획엔 용도지역, 층수, 기반시설, 용적률, 국공유지 무상양도 등이 포함되며, 건축계획은 임대주택 공급비율, 건립 세대수 등이 담긴다.

□ 용도지역은 기본계획상의 용도지역을 그대로 적용하되, 기본계획상의 기준(계획)용적률, 층수 및 주변여건 등을 고려할 때 용도 상향이 없이는 정비가 어려운 경우에 한해서만 용도지역 1단계 상향을 했다.

□ 용적률은 서울시 정비계획 심의 기준인 '공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준'을 그대로 준용했다.

□ 층수의 경우 기본계획상 층수를 기준으로 도시계획조례에 따라 완화 규정을 적용하고, 촉진계획에서 층수가 정해지지 않은 존치관리구역(도시환경정비사업)은 건축물 최대높이에 맞춰 용도별, 층별 평균높이를 적용해 최대 층수를 계획했다.

□ 정비기반시설은 법적 최소기준에서 주변 기반시설 규모 및 여건을 고려해 합리적으로 조정했으며, 정비예정구역의 국공유지 무상양도 산정은 토지이용계획(안)에서 용도가 폐지되는 기존에 설치된 기반시설은 무상양도하는 것으로 정했다.

□ 주택규모별 건립 세대수는 최근 주택건설 경향을 반영해 소형(60㎡이하), 중형(60~85㎡), 대형(85㎡ 초과) 비율을 5:4:1로 해 소형주택 건설비율을 높게 계획했으며, 주택재개발사업의 임대주택은 총 계획세대수의 20% 이상이 되도록 했다.

○ 근린생활시설은 순수 기존상가 연면적(상가주택 제외)을 기준으로 계획했다.

<추정분담금은 종전․종후 자산가치 및 분담금 추정 등 3단계로 나눠 산정>

□ 시는 추정분담금은 종전․종후 자산가치 및 분담금 추정 등 3단계로 나눠 산정했다.

□ ‘종전 자산가치’는 실태조사 용역 착수시점을 기준으로 모든 토지(국․공유지 포함)와 건축물에 대해 개별공시지가 및 건축물 공시가격을 기준으로 약식감정평가를 했다.

□ ‘종후 자산가치’는 해당 구역 인근 지역의 아파트, 근린생활시설 등 유사시설의 부동산가격을 조사해 추정했다.

○ 아파트는 대상지 인근의 5개 단지 시세 평균금액과 인접 구역의 분양가 심의결과, 관리처분 및 유사단지 분양사례 등을 고려해 분양가를 조정했으며, 근린생활시설 등의 분양가는 입지특성이 유사한 상가를 대상으로 시세를 조사하고, 공동주택의 근린생활시설은 단지 내 상가만을 비교 대상으로 해 감정평가사를 통해 확정했다.

○ 사업비는 서울시「사업비 및 분담금 추정프로그램」의 통계값을 활용하되, 공사비는 국토해양부 기본형건축비를 적용해 산정한 표준공사비 370만원/3.3㎡를 기준으로 원자재 등 물가 변동에 따라 ±20만원, ±50만원 등 5가지 경우를 가정했다.

<구청장 해당 주민에 추정분담금 공개하고, 정비구역 해제 또는 사업추진 의견수렴>

□ 8개 구역의 구청장은 실태조사를 통해 산정된 추정분담금을 해당 토지등소유자인 주민들에게 제공하고, 정비(예정)구역 해제 여부를 묻는 의견 청취 절차를 거치게 된다.

□ 이때 제공되는 추정분담금은 본인이 실제 부담하게 되는 개별 분담금이 아닌 그 중간값인 표본지 정보가 제공된다.

○ 이 외에도 분양가와 공사비를 각각±5%, ±10%로 조정했을 때의 개략분담금 총 25개를 제공할 계획이다.

□ 구청장이 주민들에게 우편발송을 통해 안내하면, 주민들은 ‘서울시 재개발․재건축 클린업시스템’(http://cleanup.seoul.go.kr)에 접속해 회원가입하고 해당 구역 홈페이지의 ‘추정사업비/개략분담금’ 배너에서 ‘개별분담금 추산’ 버튼을 눌러서 본인의 분담금을 확인할 수 있다.

□ 시는 주민 의견청취는 45일간 실시하되, 참여율이 50%에 미달하는 경우 15일 연장해 최대한 많은 주민의 의견을 수렴한다는 계획이다.

□ 추정분담금 확인 후 토지등소유자는 정비구역 추진을 원하면 안내 우편발송 시 동봉한 ‘사업추진/해제 요청서’에 ‘사업추진’에 체크해 회송봉투에 담아 우편 또는 구청장이 지정한 장소(주민센터 등)에 직접 제출하면 되며, 해제를 원할 경우엔 ‘해제’를 체크해 같은 방법으로 의견을 제시하면 된다.

□ 시는 이때도 실태조사관을 현장에 파견해 실태조사 결과에 대한 주민 이해를 돕고 소규모 좌담회를 개최해 소통의 장을 마련하는 등 주민들이 합리적인 판단을 할 수 있도록 지원할 계획이다.

□ 구청장은 주민 의견청취 기간이 만료되는 날부터 5일 이내 개표하고, 그 결과를 자치구 홈페이지 등을 통해 게시한다. 다만, 의견청취 참여자 비율이 전체 토지등소유자의 30% 미만인 때에는 정비구역 해제 요건에 미달해 개표하지 않고 정비사업을 그대로 추진하게 된다.

○ 이때, 토지등소유자의 30% 이상이 정비구역 해제를 요청하는 경우에는 서울시 도시계획위원회 심의 등 절차를 거쳐 확정하고 후속 조치에 착수하게 된다.

□ 한편, 이에 앞서 그동안 사업주체가 없는 정비(예정)구역 18곳이 해제되었고, 이번 우선실시구역 중 해제 신청된 2개소를 포함해 10개 구역이 추가로 해제될 예정이다. 이로써 총 28곳이 해제 수순을 밟았다.

○ 사업주체가 있는 구역은 5개소(추진위 3, 조합 2)가 해산되었으며, 4곳(추진위 3, 조합 1)이 해산 절차를 진행하고 있다.

□ 진희선 서울시 주거재생정책관은 “8개 구역의 실태조사 완료는 주민 입장에서 갈등을 보다 빨리 해소하기 위한 서울시 노력의 최초 결실”이라며, “주민들이 실태조사 결과물을 심사숙고한 후 구청장의 의견청취에 적극 참여해 사업추진 여부를 합리적으로 결정하기를 기대한다”고 말했다.

※ 별 첨 1. 우선실시구역 실태조사 추진현황

2. 실태조사 시행기준

첨부 1. 우선실시구역 실태조사 추진현황

󰏚 추진현황

○ 사전 주민설명회 개최 및 실태조사관 현장활동

- 구역별 주민설명회 실시(7개 구역 653명 참석)

- 실태조사관 36명 총 40여회 소그룹 활동(구역별 1~6회 시행)

○ 개략적 정비계획 검증 T/F회의 개최(2회)

○ 사업성분석 검증 T/F회의 개최(7회)

〈자치구 우선실시구역 추진현황〉

- 사전 주민설명회 안내문 발송 및 설명회(’12.9.14부터 시행) 준비

- 사업비 및 추정분담금 산정

▹ 토지등소유자 명부작성, 감정평가, 분담금 프로그램 자료 입력

󰏚 우선실시 대상구역 현황

구 분	위 치	구역면적(㎡)	사업방식	비고
뉴타운1권역	강동구 천호동 362-67	46,111	재건축
뉴타운2권역	은평구 증산동 185-2	38,321	재건축
북측1권역	도봉구 창동 521-16	28,000	재건축
북측2권역	성북구 정릉동 716-8	25,000	재건축
동남1권역	중랑구 묵동 177-4	12,000	재건축	구역 해제 신청
동남2권역	광진구 화양동 132-29	12,000	재건축
서남1권역	동작구 신대방동 363	41,000	재개발
서남2권역	금천구 시흥동 905-64	13,694	재건축	구역 해제 신청

첨부 2. 실태조사 시행기준

1				정비계획 수립기준
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토지이용계획

○ 용도지역계획 수립기준

- 기본계획상의 기준(계획)용적률, 층수, 건폐율 및 주변여건 등을 고려하여 부득이한 경우 용도지역 1단계 상향 적용

○ 층수계획 수립기준

- 정비예정구역은 기본계획에서 정한 층수를 기준으로 하되 시 조례에 의한 층수 완화 적용 가능

- 존치관리구역 중 주택재개발․재건축사업은 촉진계획에서 정한 층수를 기준으로 하되 층수완화는 정비(예정)구역과 동일한 기준 사용

○ 정비기반시설계획 수립기준

- 법적기준을 충족하는 기반시설 설치계획을 작성하되, 주변 정비기반시설의 규모 및 여건을 고려하여 합리적인 정비기반시설의 규모 계획

○ 용적률계획 수립기준

- 정비계획(안) 수립시 용적률 계획은 “공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준”에 의한 용적률 체계 준용

○ 국공유지 무상양도 산정기준

- 정비구역 : 정비계획에서 정한대로 무상양도와 유상매입을 구분

- 정비(예정)구역 : 토지이용계획(안)에서 기반시설 제공면적 산정시 기부채납 면적에서 제외된 국공유지는 무상양도로 산정

건축계획 수립

○ 건축계획(안) 수립 원칙

● 실제 건축이 가능하도록 관련법에서 정하는 규정을 준수함.

● 주택규모는 관련 규정이 정한 범위 내에서 시장상황과 정책방향을 감안하여 배분함.

● 기본적으로 건립세대수를 최대한 확보할 수 있도록 계획함.

- 촉진계획에 층수가 정해지지 않은 존치관리구역(도시환경정비사업)은 최대높이에 맞춰 용도별 평균높이를 적용하여 최대층수로 계획함.

○ 배치계획 수립기준

- 지역특성 및 건축법 등 관련 법적 규제사항에 적합하게 실제 건축이 가능하도록 주택의 획지규모 및 배분계획 수립

○ 주택공급계획 수립기준

- 주택규모별 공급비율은 60㎡이하:60~85㎡:85㎡ 초과=5:4:1을 기준으로 하되 건립세대수를 최대한 확보할 수 있도록 계획

○ 임대주택 건립계획 수립기준

- 주택재개발의 경우 정비(예정)구역 내 세입자 주거대책으로 건설하는 임대주택은 “정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율”에 따라 전체 계획세대수의 20% 이상으로 계획

○ 근린생활시설 및 부대복리시설계획 수립기준

- 부대복리시설은 “주택건설기준 등에 관한 규정” 등의 법정기준에 충족되게 계획하되 근린생활시설은 순수 기존상가 연면적(상가주택 제외)을 기준으로 계획

○ 도시환경정비사업구역의 용도별 층고기준

- 건축물 용도별 계획각론상의 설계기준에서 층고 평균값을 용도별 층고기준으로 제시

- 건축계획시 세부 용도별 층고를 적용, 최대높이 기준 도달가능한 최대층수로 계획

2				사업성 추정기준
				ㅡ·ㅡ

종전자산가치 추정

○ 조사결과의 신뢰도를 높이기 위해 토지의 개별공시지가 및 건축물 공시가격을 참고하여 감정평가사를 통해 추정

- 모든 토지(국․공유지 포함) 및 건축물을 감정평가사가 간편평가

※ 정비(예정)구역 실태조사 용역 착수시점 기준.

종후자산가치 추정

○ 정비(예정)구역 주변의 아파트, 근린생활시설 등 유사시설의 주택가격 등을 조사하여 분양가 추정

- 대상지 반경 1km내에 위치한 단지의 주택시세를 조사한 후 기준에 맞춰 5개를 선정, 산출된 금액을 적용

※ 단, 5개가 선정될 때까지 반경을 1.5km, 2km로 확대조사

○ 근린생활시설/부대복리시설 분양가

- 주변시세 조사를 통해 입지특성이 유사한 상가를 대상으로 조사

- 공동주택의 근린생활시설은 단지 내 상가만 비교대상으로 조사

○ 평형별 조합원 분양기준 : 5(소형):4(중형):1(대형)

사업비 및 분담금 추정

○ 서울시 「사업비 및 분담금추정 프로그램」을 활용하여 추정

○ 분양가 및 공사비 변동을 고려 ±5%, ±10% 총 25개로 각각 입력하여 결과 값을 산출

개략분담금 제공

○ 제공 범위

- 추진주체 있는 구역 : 토지등소유자 개별 분담금 제공

- 추진주체 없는 구역 : 토지등소유자에게 해당 표본지 정보 제공

※ 개별분담금은 클린업시스템에서 확인 가능

○ 제공 방법

- 분양가, 공사비를 각각 ±5%, ±10%로 조정했을 때의 개략분담금 총 25개를 제시하여 토지등소유자가 참고토록 함

- 소형주택 도입에 따른 법적상한용적률을 적용한 경우의 개략분담금을 추가로 제시

분담금 추정 예시

종전 평균소유면적 30/3.3㎡	------------------------------->>>	34/3.3㎡형 아파트 분양
		조합원분양가: 3.15억원
기준가액: 1.41억원
		평균분담금: 1.74억원

※ 분양가 1,043만원, 공사비 370만원인 경우