<P>10월 이후 분양 단지들 가운데 대규모 미분양이 발생하고 있습니다.</P>
<P>시간이 갈수록 분양이 성공하는 단지가 예외로 느껴질 정도입니다. </P>
<P>물론 건설사들은 쉬쉬하면서 숨기겠지만, 이런 추세로 간다면 올 하반기와 내년 초까지</P>
<P>수도권에서만 수만호 가량의 미분양 물량이 발생할 우려가 커지고 있습니다.</P>
<P>심지어 올해 '청약대박'이었다고 언론이 표현하는 곳조차 실제로는 미계약분이 적지 않아</P>
<P>뒤로 '회사분 특별공급'이라는 형태로 판촉을 계속하고 있습니다.</P>
<P>그런데도 아직까지도 많은 분들이 이 같은 사태가 의미하는 바를 제대로 이해하지 못하는 것 같습니다.</P>
<P>제가 책에서나 여러 곳에서 이미 설명했던 사태입니다. </P>
<P>아직 반신반의하시는 분들은 내년 상반기까지 한 번 눈여겨 보시기 바랍니다. </P>
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<P> </P>
<P><A href="http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2009123003094495994&outlink=1">http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2009123003094495994&outlink=1</A></P>
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아직도 개구리들은 아주 조금만 뜨거운 물온도에 참을 만할 겁니다. 참을 수 없다고 드뎌 판단하고 냄비 밖으로 뛰어봤자, 그곳은 한증막. 사우나 밖에서 부채질하며 찬 바람 넣어주는 쇼를 감행하는 어떤 이의 몸부림이 더욱 크게 다가오겠죠. 물론, 너무 뜨거워 불만이 만땅이지만, 그나마 믿을 넘이 그 넘뿐이라, 심한 애증병존에 시달릴 운명이지 싶습니다.
수도권 대거 청약 미달 사태로 국민들이 아파트 거품을 인식한 상태에서, 앞으로 터질 큰 사회문제는 아직도 사람들이 현재 "지어진지 20년~30년차에 들어가는 수도권의 15층 고층아파트 들의 재건축 사례를 경험하지 못했다" 라는 사실입니다. 대표적인 대치동 15층 은마아파트는 재건축시 수익성이 불가능합니다. 30평 기준으로 분담금3억, 전세금2억이상 현금청산을 해야 합니다. 그리고 신도시 15층 중고아파트 들은 신도시 전체를 재건축하면서 가구당 평균 2억5천만원 이상 현금청산을 하며, 여기에 전세금까지 마련해야 합니다. 기존 아파트 융자도 갚지 못한 상태에서 말이지요. 화두는 "집값"이 아닌 다가올 "재건축대참사" 입니다.
개인적으로는, 참사까지는 아무래도... 집값의 문제라는 것이 결국 '가격'의 문제이고, 거품이라는 것이 곧 '가격이 높다'는 것임을 생각한다면, 중.고층 재건축 역시 가격의 문제로 간단하게 접근할 수 있을 듯합니다. 현재는 재건축.재개발조합이 '수익성'을 극대화하려는 시도를 하고 있고, 시장에 이미 미래기대수익을 위험률 고려 없이 알짤 만땅 가격에 반영해 놓아서, 재건축이 힘든 것입니다. 아파트의 평당 건축비가 현재 가격으로 300만원쯤 합니다. 32평 기준으로 1억원이면 떡을 치는 것이지요. 이 정도의 감가상각을 반영하고, 세대주들의 의견통일을 마련할 수 있는 제도적 장치만 마련된다면, 새집 꾸미기는 어려운 것이 아닐
것입니다. 즉, 중.고층아파트의 재건축이 본격적으로 사회문제가 될 때에는, 기존의 저층재건축과는 다른 접근이 사회의 패러다임으로 자리잡고 있을 것이라는 것입니다. 재건축 안 하고 30년 아파트 똥값 되게 놓아둘래요, 아니면 1억원 들여 새 집으로 만들래요? 선택은 너무 뻔하지 않습니까?
저는, 주택문제를 다만 '소득에 비해 지나치게 높은 가격'의 문제로 좁게 보는 버릇이 있습니다. 중.고층재건축이 어려운 이유 역시 '사업에 내재된 위험에 대한 할인율을 일절 반영하지 않고 집 값을 주변의 최고값으로 맞춰 놓고 거래를 해대어서 결과적으로 각종 이해관계가 꼬여있는 것'으로 단순하게 봅니다. 가격이 낮아지고, 쥔장들이 '손절매' 차원에서 '결단'을 내려야만 하는 시점이 온다면, 쉽게 풀리는 것이겠죠. 손절매를 하게 해야지요. 기존의 얽혀있는 계약.이해관계를 다시 짜는 것이지요.^^
개업때문에 부동산업자들의 세미나를 종종 들었습니다. 아파트시장에 관해선 몇몇 대표들은 찌라시 같은 말을 많이 합니다. 성수동,뚝섬,압구정 등등이 재개발등등 호재가 있으니 무조건 사두라고 하는 말을 들으면 어의가 없었습니다. 다만 상가뉴스 대표님인가가 말씀하신 내용이 공감이 왔습니다. 서울에서 30km 떨어진 신도시들은 메디컬 빌딩이 넘쳐나고, 그러기에 분양이 저조하다. 입주민의 경제여건도 어렵다. 판교의 상가가 안들어서는 건 땅값에 배팅해놓은 건설사가 프로젝트 파이낸싱이 이뤄지지 않아서 그렇다라는 이야기를 들었습니다. 김포같은 먼 신도시는 하락이 불가피 할 것이라고 생각됩니다.
제가 작년(2008년 말)에 김포 고촌의 아파트를 사려고 했는데 마이너스 1억원짜리 매물이 있었습니다.김포에 직접 사는 사람인 제 입장에서 볼 때,김포에 살고 싶으면 김포에 월세나 전세 살다가, 입주할 무렵이면 구조적으로 마이너스 프리미엄이 나 올 수 밖에 없기 때문에,분양받을 필요없습니다.특히 중대형 아파트는 금물,다른 지역에 비해 환금성이 떨어집니다.그래서 작년에 마이너스 프리미엄 1억임에도 포기하고 30평 아파트에 삽니다.
첫댓글 이제는 더 논할 가치조차 없습니다. 무념, 무상, 그 자체로군요. 지난 6개월간 언론사들의 선동을 찬찬이 훑터보고 현재 청약미달사태를 바라보니 그저 실소만 나올뿐입니다. 허허 그냥 웃지요.(염화미소, 불립문자), 허허...
사람들이 가격에 민감하게 반응하는 모습인 것 같네요. 반신반의 하면서도 가격 상승에 베팅하지 못하니까 좀 더 안전한 주위보단 싼 아파트를 찾는 모습 같습니다. 신앙과 같은 불패신화가 깨진 뒤의 부동산 가격 추이가 어떻게 될지 참 궁금하네요.
아직도 개구리들은 아주 조금만 뜨거운 물온도에 참을 만할 겁니다. 참을 수 없다고 드뎌 판단하고 냄비 밖으로 뛰어봤자, 그곳은 한증막. 사우나 밖에서 부채질하며 찬 바람 넣어주는 쇼를 감행하는 어떤 이의 몸부림이 더욱 크게 다가오겠죠. 물론, 너무 뜨거워 불만이 만땅이지만, 그나마 믿을 넘이 그 넘뿐이라, 심한 애증병존에 시달릴 운명이지 싶습니다.
수도권 대거 청약 미달 사태로 국민들이 아파트 거품을 인식한 상태에서, 앞으로 터질 큰 사회문제는 아직도 사람들이 현재 "지어진지 20년~30년차에 들어가는 수도권의 15층 고층아파트 들의 재건축 사례를 경험하지 못했다" 라는 사실입니다. 대표적인 대치동 15층 은마아파트는 재건축시 수익성이 불가능합니다. 30평 기준으로 분담금3억, 전세금2억이상 현금청산을 해야 합니다. 그리고 신도시 15층 중고아파트 들은 신도시 전체를 재건축하면서 가구당 평균 2억5천만원 이상 현금청산을 하며, 여기에 전세금까지 마련해야 합니다. 기존 아파트 융자도 갚지 못한 상태에서 말이지요. 화두는 "집값"이 아닌 다가올 "재건축대참사" 입니다.
개인적으로는, 참사까지는 아무래도... 집값의 문제라는 것이 결국 '가격'의 문제이고, 거품이라는 것이 곧 '가격이 높다'는 것임을 생각한다면, 중.고층 재건축 역시 가격의 문제로 간단하게 접근할 수 있을 듯합니다. 현재는 재건축.재개발조합이 '수익성'을 극대화하려는 시도를 하고 있고, 시장에 이미 미래기대수익을 위험률 고려 없이 알짤 만땅 가격에 반영해 놓아서, 재건축이 힘든 것입니다. 아파트의 평당 건축비가 현재 가격으로 300만원쯤 합니다. 32평 기준으로 1억원이면 떡을 치는 것이지요. 이 정도의 감가상각을 반영하고, 세대주들의 의견통일을 마련할 수 있는 제도적 장치만 마련된다면, 새집 꾸미기는 어려운 것이 아닐
것입니다. 즉, 중.고층아파트의 재건축이 본격적으로 사회문제가 될 때에는, 기존의 저층재건축과는 다른 접근이 사회의 패러다임으로 자리잡고 있을 것이라는 것입니다. 재건축 안 하고 30년 아파트 똥값 되게 놓아둘래요, 아니면 1억원 들여 새 집으로 만들래요? 선택은 너무 뻔하지 않습니까?
저는, 주택문제를 다만 '소득에 비해 지나치게 높은 가격'의 문제로 좁게 보는 버릇이 있습니다. 중.고층재건축이 어려운 이유 역시 '사업에 내재된 위험에 대한 할인율을 일절 반영하지 않고 집 값을 주변의 최고값으로 맞춰 놓고 거래를 해대어서 결과적으로 각종 이해관계가 꼬여있는 것'으로 단순하게 봅니다. 가격이 낮아지고, 쥔장들이 '손절매' 차원에서 '결단'을 내려야만 하는 시점이 온다면, 쉽게 풀리는 것이겠죠. 손절매를 하게 해야지요. 기존의 얽혀있는 계약.이해관계를 다시 짜는 것이지요.^^
어느 건설사에서 32평 1억에 지어줄련지.... 그래두 그날이 오겠쬬. .^^ 기업은 돈을 벌어야하니까요.. 재건축 1억에 지어줄날이 오면 신규분양또한 가격이 착해지겠쬬... 착한아파트.. 착한대한민국을 꿈꾸며..
부동산선지자님 말씀이 멀지 않아 닥칠 무서운 현실이 될 것 같습니다.
사회 전체적으로 봤을 때 '참사'라 할정도는 될지안된지 몰라도, 그렇게 되버리면 최소한 왠만한 집의 지출 측면에서는 참사라고 할 수 있지 않을까 합니다. 추진 자체가 엄청 어렵겠지요.
집 살 때 5억을 우습게 여기는 사람들이, 새 집 짓는 데 1억을 아낀다면, 뭐 할 말이 있겠습니까. 그냥 5억짜리 무덤이나 만들라고 해야지요.^^
개업때문에 부동산업자들의 세미나를 종종 들었습니다. 아파트시장에 관해선 몇몇 대표들은 찌라시 같은 말을 많이 합니다. 성수동,뚝섬,압구정 등등이 재개발등등 호재가 있으니 무조건 사두라고 하는 말을 들으면 어의가 없었습니다. 다만 상가뉴스 대표님인가가 말씀하신 내용이 공감이 왔습니다. 서울에서 30km 떨어진 신도시들은 메디컬 빌딩이 넘쳐나고, 그러기에 분양이 저조하다. 입주민의 경제여건도 어렵다. 판교의 상가가 안들어서는 건 땅값에 배팅해놓은 건설사가 프로젝트 파이낸싱이 이뤄지지 않아서 그렇다라는 이야기를 들었습니다. 김포같은 먼 신도시는 하락이 불가피 할 것이라고 생각됩니다.
제가 작년(2008년 말)에 김포 고촌의 아파트를 사려고 했는데 마이너스 1억원짜리 매물이 있었습니다.김포에 직접 사는 사람인 제 입장에서 볼 때,김포에 살고 싶으면 김포에 월세나 전세 살다가, 입주할 무렵이면 구조적으로 마이너스 프리미엄이 나 올 수 밖에 없기 때문에,분양받을 필요없습니다.특히 중대형 아파트는 금물,다른 지역에 비해 환금성이 떨어집니다.그래서 작년에 마이너스 프리미엄 1억임에도 포기하고 30평 아파트에 삽니다.
수도권도 저런데 지방은 두말할 필요도 없겠죠? 당장 제가 사는 부산, 그 가운데 금정구만 하더라도 예전에 놀고 있던 땅에 전부 거대한 아파트 단지가 들어서고 있습니다. 하지만 그 가운데 과연 얼마나 찰 지는 굳이 곰곰이 생각해 볼 필요도 없을 것 같습니다.
글의 논리성은 좋은데, 논거의 출처를 밝혀주셨으면 더 좋은 글이 되었을 듯 합니다. 가령 국내 비우량 담보대출 비율에 대한 통계는 어느 기관이 어떻게 계산한 것인지, 또 강남 아파트 경매 낙찰가율이 60%라는 것 등 도 근거를 밝혀주셨으면 합니다.
잘읽었습니다