2023년(조선비즈)서울 전세권 설정 등기 감소 공시지가 낮아져 보증보험 가입 안 될까요?

[부동산학 교수 신광식]

서울 전세권 설정 등기 감소 공시지가 낮아져 보증보험 가입 안 될까요.

조선비즈, 오은선 기자, 2023. 3. 31.

올해 공시가격이 역대급으로 하락하면서 빌라의 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 문턱이 높아질까 세입자들 걱정이 커지고 있다. 전세 보증금 보장을 위해서는 ‘전세권 설정 등기’가 대안이 될 수 있는데, 최근 전세 사기 문제 등으로 지난 2월에만 서울의 전세권 설정 등기 건 수가 1000건에 육박했다. 최근 공시가격 인하로 인한 보증보험 가입 문제가 대두되면서 3월 전세권 설정 등기 건수는 1000건을 훌쩍 넘을 것으로 예상된다.

3월 31일 법원 등기정보광장에 따르면 서울의 지난 2월 전세권설정등기 신청 부동산은 939건이었다. 지난 9월엔 782건, 10월 604건으로 600~700건 정도였던 지난해와는 다르게 확연하게 늘어났다. 1월엔 751건이던 것에 비해도 200건 가까이 늘었다.

이는 지난해 대규모 전세사기가 연달아 터지면서 세입자들이 전세 보증금을 지키기 위해 안전장치를 채운 탓이다. 확정일자 부여와 더불어 전세권 설정까지 하게되면 임대차계약 만기시 전세보증금 반환에 도움을 받을 수 있다.

전세권 설정 등기는 임대차 계약 체결 시 임대인의 동의가 필요하지만, 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임의경매를 실행할 수 있는 권한을 가진다. 임차계약 만기 때 임대인의 동의나 소송제기 없이 신속하게 경매를 진행할 수 있는 것이 장점이다.

정부는 전세사기 피해를 막기 위해 빌라 시세 기준을 최근 매매가가 아닌 공시가의 140%로 잡고 오는 5월부터 매매가 대비 전셋값의 비율이 100%가 아닌 90% 안에 들어와야만 HUG의 전세금 반환보증보험에 가입할 수 있도록 했다. ‘공시가격의 126%(140%×90%)’까지만 보증보험 가입이 가능해진 것이다. 예를 들어 지난해 공시가격이 1억원이었고 올해 공시가격 인하율이 6%인 빌라의 전세보증 한도는 1억4000만원이지만, 오는 5월 이후에는 전세보증 한도가 1억1844만원으로 줄어든다. 악성임대인이 시세의 100%까지 보증가입이 가능하다는 점을 악용해 ‘깡통전세’ 계약을 유도하는 무자본 갭투기를 방지하기 위한 대책이다.

문제는 최근 공시가격 하락과 이 같은 기준 강화가 겹치면서 보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한선이 크게 낮아져 세입자들의 불안이 더 커지고 있다는 것이다. 빌라 사기 사건 이후 HUG에 가입할 수 있는 반환보증보험 규모가 사실상 전세보증금이 되고 있는데, 세입자들이 HUG 보증보험에 가입되지 않으면 전세를 들어오려고하지 않기 때문에 집주인은 전세가격을 크게 낮출수밖에 없다. 이렇게 되면 새 세입자로부터 보증금을 받아도 현 세입자에게 주지 못하게 되는 상황이 발생할 수 있다.

전문가들은 HUG 보증보험의 한도 초과로 가입이 어려울 경우 전세권 설정 등기가 가장 큰 대안이 될 수 있다고 설명한다. 이 같은 장점 때문에 전세권 설정 등기 건수도 앞으로 더 크게 증가할 것으로 보인다.

김효선 NH농협 부동산수석위원은 “확정일자를 받고 전세권 설정 등기를 하고 보증보험 가입까지 하면 굉장히 안전하지만, 보증보험 가입이 불가능하다면 전세권 설정 등기가 가장 효력을 가질 수 있을 것”이라며 “전세권 설정은 집주인의 동의를 받아야하고 등기 비용도 든다는 부담이 있긴 하지만 확정일자만 받았을 경우 전세금을 돌려받기 위해 소송을 진행해야 하는데, 전세권 설정을 하면 소송이 아니라 바로 경매를 할 수 있다는 큰 정점이 있다”고 말했다.

조선비즈 오은선 기자의 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

2023년(조선비즈)서울 전세권 설정 등기 감소 공시지가 낮아져 보증보험 가입 안 될까요.hwp

68.00KB