경매물건 증가속에 시장은 냉냉, 내년에도 이어질 듯

[산내들]

(지금 경매시장은…)

이럴 수가… 수도권 아파트 경매 “왜 이래?!”

11월 들어 법원경매가 진행된 수도권 아파트 물건 수가 연중 최다 수치를 경신했다. 그러나 입찰자 수가 감소하면서 낙찰가율은 소폭 하락한 것으로 나타났다.

법원경매정보 전문기업 부동산태인(www.taein.co.kr)이 올들어 경매장에 나온 수도권 소재 아파트 물건 3만642개를 월별로 분류해 조사한 결과 11월에 경매절차가 진행된 아파트는 3361개로 집계됐다.

이는 이전 최다였던 10월(3225개) 대비 4.22%(136개) 증가한 것으로 연중 최소치인 1월(2412개)에 비하면 39.34%(949개) 많아진 것이다.

이처럼 경매진행 물건 수가 늘어나면서 신건(법원경매에 처음 나온 물건)과 유찰건수도 나란히 연중 최고치를 기록했다.

부동산태인에 따르면 이달 들어 경매 진행된 아파트 신건은 전월 대비 6.69%(81개) 증가한 1292개로 연중 가장 많았다. 올해 신건 수가 가장 적었던 1월(774개)에 비하면 66.93%(518개) 늘어난 것이다.

같은 기간 유찰을 거쳐 법원에 다시 나온 경매물건 수는 1851개. 전월(1779개) 대비 4.05%(72개), 연중 최저치를 기록했던 1월(1268개) 대비 45.98%(583개) 각각 늘어난 것으로 신건에 비하면 증가폭이 적지만 역시 연중 가장 많은 수치다.

경매물건 수는 늘었지만 입찰자 수가 전월 대비 줄어들면서 평균 낙찰가율은 전월 대비 소폭 하락한 것으로 집계됐다.

11월 수도권 소재 아파트 경매 입찰자는 5457명으로 전월(5852명) 대비 6.75%(395명) 줄었고 입찰경쟁률도 전월 5.52대 1에서 5.13대 1로 떨어졌다. 이에 따라 평균 낙찰가율도 전월(74.8%) 대비 1.1%p 내린 73.7%로 집계됐다.

이 달 경매시장 입찰자 수가 줄어든 것에 대해 경매업계에서는 취득세 감면을 골자로 하는 9.10대책의 수명이 이미 다했기 때문이라는 분석이 나온다.

9.10대책 일몰시한이 약 한 달여 앞으로 다가온 가운데 취득세 감면혜택을 등에 업은 수요자들이 다양한 물건에 입찰할 것으로 기대됐지만 실제로는 저렴하고 가격 방어력이 우수한 중소형대 아파트나 저평가된 단독주택에만 입찰표를 써내는 경향이 뚜렷했다. 바꿔 말하면 10월 들어 증강된 화력이 국소집중된 탓에 전반적인 시장 상황은 나아진 게 없이 오히려 위축된 양상이다.

문제는 이처럼 입찰자가 줄어드는 것과 반대로 경매장에 나오는 아파트는 계속 늘어날 것이라는 점이다. 실제 11월 신건수 1292개는 비교 범위를 2007년으로 확대해도 월간기준 두번째(2011년 1월 1297개)로 많았다. 내년에 경매될 수도권 아파트 물량도 적지 않을 것임을 시사하는 대목.

-부동산태인 정대홍 팀장은 “경매 절차상 11월까지의 신건들은 대부분 올 상반기에 경매청구된 것”이라며 “올 하반기 역시 9.10대책 이전까지 부동산경기 침체가 심화된 양상을 보인 점을 감안하면 내년 1분기까지는 아파트 신건이 더 늘어날 것”이라고 말했다.

강남권 대형 아파트 경매취득 절호의 기회?

- 같은 단지 같은 평형 낙찰가, 3년전과 비교해 평균 3억원 이상 빠져 -

요즘 주택시장은 그야말로 을씨년스럽기 그지없다. 양도세 감면 혜택이 적용되는 미분양 주택과 수차례 유찰돼 가격이 많이 저감된 경매 주택만 반짝 거래가 있을 뿐 일반 거래시장은 좀처럼 꿈쩍하려 들지 않는다.

올해 말까지 한시적으로 취득세를 50% 감면한다고 하는데도 그 효과가 미미하다. 10월 주택 거래량이 큰 폭으로 늘었다는 국토해양부 발표자료가 있었지만 그것도 잠시 11월 들어 다시 주택가격이 하락하고 거래가 뜸하다는 내용의 각 부동산정보업체 보도자료가 넘쳐나고 있다. 양도세와 취득세를 감면해주는 것을 골자로 한 9.10대책이 시한이 다가올수록 그 약발이 다하고 있는 느낌이다.

10월 이전과 취득세 감면 효과가 적용된 10월부터 현재까지 분명 다른 모습을 보이고 있는 점은 경매시장도 유사하다. 우선 입찰자들이 많이 늘었다. 9월까지만 해도 경매 주택 입찰자가 많아야 10명 이내였던 것이 10월 들어 서서히 입찰자가 많아지더니 최근에는 10명 이상 입찰하는 것은 다반사이고 20명, 30명 이상 입찰하는 주택도 부쩍 늘었다.

다만 경매 주택이 일반 부동산시장에서 거래되는 주택과 다소 차이가 있는 것은 일반 부동산시장에서는 대형보다는 주로 중소형 거래가 일반적이라지만 경매 주택은 대형이고 중소형이고 가릴 것 없이 속속 낙찰되고 있다는 점이다. 물론 중소형은 입찰경쟁이 치열하고 반면 대형 주택은 경쟁이 덜하다는 차이는 있지만 말이다.

최근의 경매시장이 그런 분위기라고 주택거래가 본격적으로 살아나는 것 아니냐고 속단할 수는 없는 노릇이다. 가격이 많이 떨어졌다고 생각하는데다 취득세 감면 혜택까지 있으니 이참에 내 집을 마련하거나 내 집을 넓혀가려는 실수요자 중심으로 움직이고 있는 것이 첫 번째 이유이고, 중소형 주택은 요즘 들어 1회만 유찰돼도 2회차 경매에서 낙찰되는 빈도가 높아졌지만 대형 주택은 아직도 2회 이상 유찰된 물건만 낙찰되고 있는 것이 두 번째 이유이다.

그만큼 아직도 주택 수요자들은 미래에 대한 불확실성 때문에 가급적 대형을 삼가고 보다 더 싼 것을 찾고 있는 것이다. 이는 최근 낙찰된 강남권 대형 주택들을 보면 이해가 더 쉽다. 올해 낙찰된 강남권 주요 아파트의 같은 단지 같은 평형 경매물건을 3년 전에 낙찰된 아파트와 비교해 조사해본 결과 평균 3억원 정도가 낮게 낙찰된 것으로 나타났다.

같은 단지 같은 평형이면서도 올해 낙찰 받은 경매 매수자들은 3년 전보다 3억원을 더 싸게 매수한 것이다. 아파트에 따라서는 6억원, 4억원을 더 저렴하게 낙찰된 물건도 있다. 입찰경쟁도 3년 전에는 10명 이상은 기본이고 심지어 44대 1까지 경쟁을 보인 아파트도 있었으나 올해 낙찰된 대형 아파트 대부분은 특별한 경우를 제외하고는 10명을 넘지 않았고 단독이거나 2~3명 입찰하는 물건이 많았다. 3년 전에는 1회 유찰된 후 2회차 경매 때 입찰하는 것이 일반적이었지만 올해에는 대부분 2회 유찰 이후에 입찰하는 것도 달라진 모습이다.

예컨대, 압구정동 현대아파트 131.48㎡의 경우 2009년 12월에는 10명이 경쟁 입찰해 18억898만원에 낙찰됐지만 올해 11월에 진행된 경매에서는 2명이 입찰해 11억7777만원에 낙찰돼 낙찰가 차이가 6억3121만원이나 났다.

잠원동 대림아파트 148.43㎡는 2009년 8월 경매에서는 44명이 입찰해 13억2천만원에 낙찰됐지만 올해 9월에는 11억1320만원에 낙찰돼 2억680만원의 낙찰가 차이를 보였으며, 문정동 올림픽훼밀리아파트 136.33㎡도 2009년 8월에는 21명이 입찰해 11억2678만원에 낙찰됐으나 3년이 지난 올해 8월에는 단독으로 8억2110만원에 낙찰돼 3억568만원의 낙찰가 차이를 보이기도 했다.

그렇다고 위에 예시한 아파트들의 감정가 차이가 그리 크게 나타났던 것도 아니다. 압구정 현대아파트의 경우 2009년 감정가가 18억원이었던 반면 올해 감정가는 16억5천만원으로 1억5천만원 차이에 불과하고, 잠원동 대림은 16억원으로 2009년이나 올해 모두 같았으며, 문정 올림픽훼밀리는 13억5천만원과 12억원으로 이 역시 1억5천만원 정도 차이가 난다.

기껏해야 1억5천만원 차이임에도 불구하고 같은 단지 같은 평형의 낙찰가 차이는 압구정 현대는 6억원 이상, 문정 올림픽훼밀리는 3억원 이상 차이가 났고, 잠원동 대림은 감정가가 같은데도 낙찰가는 2억원 이상 차이가 났다. 경매를 위한 감정가 차이는 별 없지만 집값 하락에 대해 주택 수요자들이 체감하는 심리적 부담은 더 컸다는 얘기가 된다.

취득세 감면이라는 당근책을 썼지만 중소형보다는 대형이 취득세 감면 폭이 그다지 크지 않고, 향후 주택시장 전망이 여전히 불확실한 탓에 주택 수요자들이 아직도 대형 주택을 그냥 제값 주고 매수하기에는 부담스러운 존재로 여기고 있는 결과이다.

이유야 어찌됐든 지금 강남권 대형 아파트 경매물건은 넘쳐나고 있다. 내 집 마련 수요나 내 집을 더 넓혀가려는 수요가 분명히 있겠지만 그 수요가 대형 평형까지 가기에는 매우 버거워 보인다. 게다가 주택시장을 정상화 시킬 만한 마땅한 정책적 수단도 바닥난 상태라 주택시장 회복도 이미 요원해졌다.

집값이 바닥이길 바라면서도 확신할 없는 상황이 바로 지금이다. 그렇기 때문에 더욱더 주택 구입 시 요구되는 것이 가격 경쟁력 아닐까? 가격 경쟁력 확보 차원에서 가장 중요한 것은 향후 추가적인 가격 하락이 있더라도 취득가 이하로 떨어지지 않을 정도로 가급적 싼 매물을 찾는 것이다. 그 방법을 달성하기 위해 요즘 경매시장만한 시장이 없다. 특히 강남권 대형 아파트를 취득하고자 한다면 더욱! 주택 수요자들이 경매시장을 즐겨 찾는 이유가 다른 데에 있는 것이 아니다.

부동산 침체에 중개업소 급감…법원 경매는 밀물

연합뉴스 | 2012.12.13

거래량 없어 서울 중개업소 4년간 2천387곳 감소

올해 경매는 3천503건으로 10%↑…미제사건 2천838건

(서울=연합뉴스) 고상민 한지훈 이정현 기자 = "이 동네 부동산 중개업소 10%가 문을 닫았어요. 예전엔 절대 안 하던 물량 공유도 하게 됐고…."

서울 광진구 구의동에서 8년째 부동산 중개업을 하는 A씨는 요새 부동산 거래 동향을 묻자 한숨부터 내쉬며 이같이 말했다.

부동산 호황으로 포화 상태까지 달했던 서울 부동산 중개업소들이 최근 경기침체가 장기화하면서 거래에 직격탄을 맞아 폐업하는 경우가 속출하고 있다. 올해만 800여곳이 문을 닫았다.

이에 비해 법원 경매로 나오는 부동산은 밀물처럼 쏟아지고 있다. 땅과 건물을 팔려는 사람들로 입찰법정에는 줄이 늘어섰지만 올해 미제사건만 2천800여건에 이른다.

◇한숨 쉬는 중개업자들 "장기매물 수두룩…거래량은 전무" = 10일 오전 영등포구의 한 상가 내 부동산 중개업소. 직원 1명만 출근해 상가 상인과 잡담을 나누고 있고 다른 책상은 텅 비었다.

중개업자 신모(43·여)씨는 "손님이 예전의 10분의 1로 줄었다. 부동산 운영하는 사람 중 폐업을 고려하는 사람이 적지 않다"고 털어놨다.

중개업자들은 한결같이 매물을 내놓는 사람들은 있지만 사려는 사람이 없어 거래가 뚝 끊겼다고 하소연했다.

광진구에서 중개업을 하는 박상수씨는 13일 "2~3년 전에는 한달에 매매 1~2건은 성사시켰는데 올해는 작은 빌라 몇 건밖에 못했다"며 "1년 이상 안 팔린 장기매물이 대다수"라고 말했다.

중랑구 면목동에서 중개업을 하는 최모(56·여)씨는 "이곳을 그만두려면 권리금을 고스란히 날려야 하니 울며 겨자먹기로 하고 있다"고 말했다.

닥터아파트 이영호 소장은 "강남 일대는 재건축이 걸린 곳이 많아 그것만 전문으로 하는 베테랑 중개업자가 많다보니 새 사업자에 대한 진입장벽이 높다"고 말했다.

◇부동산 중개업소 올해 800곳↓…강북지역 감소세 뚜렷 = '우후죽순'처럼 늘던 서울시내 부동산 중개업소 숫자는 2008년 2만4천992곳을 정점으로 감소세로 반전, 올해 9월 현재 2만2천605곳으로 4년새 2천387곳이 줄었다.

특히 올해 들어서는 9월까지만 작년(2만3천413곳)보다 808곳이 줄어 4년새 감소폭이 가장 컸다.

부동산 중개업소 수는 2008년 이후 2009년 2만4천671곳, 2010년 2만4천97곳, 2011년 2만3천413곳으로 매년 줄었다.

매년 공인중개사 자격증을 취득해 새로 문을 여는 중개업소 수를 감안하면 실제 문을 닫은 업소 수는 이보다 더 많은 셈이다.

서울시 남대현 토지관리과장은 "부동산 중개업은 개업비용이 많이 들지 않아 너도나도 하다 보니 난립했던 게 사실"이라며 "경기가 최악이어서 부동산 거래건수가 없다 보니 영업활동은 안 되고 가게세만 낼 순 없어 폐업하는 사례가 속출한다"고 설명했다.

지역별로는 강남 이외 지역의 감소세가 두드러졌다. 강서구가 2008년 1천269곳에서 1천21곳으로 248곳 줄어 감소폭이 가장 컸고 은평구(210곳), 강북구(191곳), 양천구(162곳) 등도 크게 줄었다.

가장 적게 줄어든 자치구는 중구로, 2008년 563곳에서 올해 575곳으로 불과 12곳 줄었다. 종로구(13곳), 금천구(17곳), 영등포구(38곳)도 다른 자치구에 비해 감소폭이 작았다.

◇북적이는 법원 경매법정…미제사건 수북 = 탈출구가 안 보이는 경기상황은 서울 서초동 법원종합청사 제4별관 입찰법정에서 생생하게 체감할 수 있다.

최근 입찰법정은 기일마다 경매 참여 희망자들로 가득 차 시장통을 방불케 한다.

법원 경매를 통한 부동산 매각이 봇물을 이루는 것은 그만큼 빚을 갚지 못해 땅이나 건물을 내놓는 사람이 많다는 뜻이다.

법원통계월보에 따르면 올해 들어 10월 말까지 서울중앙지법에 접수된 민사집행 사건은 총 3천503건에 달했다.

이는 강제경매와 임의경매를 모두 포함한 것으로, 지난해 같은 기간 3천203건에 비해 10% 가까이 늘어났다.

월평균 접수건수도 임의경매의 경우 지난해 195건에서 올해 227건으로 15% 이상 급증했다.

부동산 경기둔화 양상은 65~70% 수준에서 큰 변동이 없는 낙찰가율(감정평가액 대비 매각대금)에서 더 분명히 확인할 수 있다.

서울중앙지법 민사집행과 관계자는 "부동산 경기가 나빠지면서 감정평가액도 재작년부터 현실화하는 추세"라며 "그런데도 낙찰가율이 거의 변하지 않는 것은 그만큼 부동산이 헐값에 낙찰되고 있다는 증거"라고 설명했다.

아파트는 3차 입찰 정도에서 낙찰되는 경우가 대부분이지만 상가는 8~9차까지 계속 유찰되기도 한다고 이 관계자는 전했다.

경매가 급증하면서 법원에서 미처 다 처리하지 못하고 묵혀놓은 미제 사건도 함께 늘어나고 있다.

올해 10월 말까지 서울중앙지법 민사집행과에 쌓인 미제 사건은 총 2천838건으로 작년 같은 기간의 2천668건보다 6% 가량 증가했다. 경매 참여관 한 명당 연간 미제 건수가 300건에 육박할 정도다.

법원행정처는 내년 1월 수원지법 등 일부 지방법원에 경매계를 2~3개 증설해 이 같은 변화에 대처할 계획이다.