퇴직후에 양산 물금읍에 상가 임대를 알아보고 있습니다.
개정된 상가임대차보호법에 적용을 받으려면 2014년 1월1일 기준으로 보증금이 광역시는 2억 4000만원, 그외 지역은 1억 8000만원 이내가 되야 상가 임대차 보호법에 적용을 받는 걸로 알고 있습니다
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<상가건물임대차보호법 시행령> - 현행
제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>
1. 서울특별시 : 3억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원
3. 광역시 (「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>
(입법예고 내용 [2014.1.1] : 상가건물임대차보호법 대상은 서울지역이 보증금 현 3억원 이하에서 4억원으로 오른다. 지역별로 수도권은 3억원, 광역시는 2억4000만원 , 기타 지역은 1억8000만원으로 변경된다.)
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5년간 계약갱신요구권은 금액에 상관이 없는걸로 알고 있지만 상가임대차보호법에 적용을 받으면 재계약시 임대료의 9%의범위내에서만 협의를 보는것으로 알고 있습니다.(계약만기에 제가 계약갱신을 요구하면 집주인이 턱없이 많이 올려달라고 할까봐 걱정이됩니다)
1.만약 제가 개정된 상가임대차보호법에 적용을 받으려면 기준(2014년 1월1일)일이 어떻게 되는가요??
기준일이 제가 계약서를 쓴날인가요?? 잔금을 치르는 날인가요?? 아니면 사업자 등록을 내서 확정일자를 받는 날인가요??
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[상가건물임대차보호법] - 현행
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」 에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항 , 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2 는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13>
(여기서 제10조은 계약갱신요구 등 이고 제10조의2는 계약갱신의 특례 조항입니다. 위 조항들은 환산보증금이 적용범위를 초과하더라고 적용이 됩니다. 언제 부터 시행되느냐는 부칙에 보면 이 법은 공포일(2013.8.13)부터 시행되면 적용되면 이 법 시행후 최초로 계약되거난 갱신되는 임대차부터 적용 됩니다.)
질문에서 2014.1.1 기준은 아니겠죠.. 2013.8.13 시행되고 있고 최초 계약이거나 갱신되는 임대차부터 적용되는데 계약기간을 기준으로 보면 아마도 잔금치고 인도 받고 임대를 시작하는 싯점으로 보시면 되겠죠. 갱신되는 임대차는 시작되는 임대차기간 부터
아마도 갱신되는 경우.. 지금부터가 아니고 최초계약일부터 5년간만 갱신되겠죠.
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2.인터넷에 조회를 해보니 건물주가 근저당 잡힌날을 기준일에 적용된다고 하던데...만약 건물주가 근저당이 2012년 5월에 근저당 이 잡혀있다면 그이후에 계약하는 모든 임차인은 소급해서 근저당 잡힌날이 기준일이 됩니까??
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상가건물임대차보호법이 수차례 개정되었는데.. 그 개정시점에 따라.. 기준이 달라지므로 개정일자에 담보물권이 설정되었다면 그 싯점에 맞는 기준을 적용해야 합니다. 모든 규정이 다 적용되는것은 아니고 경매에 관련된 내용들만 그렇게 된다고 보시면 됩니다.
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3.제가 상가임대차보호법에 적용을 못받는 금액이라면 특약으로 상가임대차보호법에 적용되는 임대상승율을 적용한다고한다면 법적은 문제는 없을까요??
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계약은 상호간의 합의가 우선입니다. 특약으로 임대인과 임차인이 합의한다면 가능하겠죠.
단, 상가건물임대차보호법 적용대상일때는 임차인에게 불리한 내용으로 합의해서 계약하더라고 상가건물임대차보호법 강행
규정으로 무효가 됩니다. 참조하세요~
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부동산이나 분양사무소에 물어봐도 정확한 답변이 없네요
( 초창기에는 판사들도 잘 몰랐던 적도 있었습니다~ ㅎ)