환지개발로 이루어지는 땅테크

[안병관]

농촌의 농림지가 도시지역으로 편입되면 땅값에 어떤 변화가 일어날까. 
일단 도시지역이 되면 녹지가 아닌 한 용적률 한도가 높아져 건물을 크게 지을 수 있고 개발도 손쉬워 땅값이 오르게 된다. 
투자자들은 바로 이런 점을 노려 도시지역으로 편입될 가능성이 큰 곳이나 최근 편입된 준농림지 등에 눈독을 들이는 경우가 많다.
도시 편입지역에 대해선 지방자치단체가 시차를 두고 구체적인 도시계획을 수립하게 된다.
당장 도시계획을 만들어 개발에 들어가기도 하지만 대개 5년 단위로 도시재정비계획을 수립하면서 조금씩 추진하는 게 관행이다.
지금까지는 일반 준농림지 등을 도시지역으로 편입시킬 때 각 지역별로 주거.상업.공업.도로 등 다소 구체적인 계획을 세워 추진했으나 앞으로는 개발예정용지와 보존용지 등으로만 구분해놓고 구체적인 것은 나중 개별 도시계획을 만들 때 하도록 돼 있다. 
이렇게 되면 투자 대상을 고르기가 예전보다 더 어려워진다.

◇ 도시편입지역 투자가치〓인구 증가 등으로 개발수요가 많으면 외곽의 준농림.농림.자연환경보전 지역 등을 도시지역으로 편입시켜 계획적인 개발을 추진하게 된다.

비 도시지역이라고 개발이 불가능한 것은 아니지만 용적률 등이 낮고 규제가 까다로워 쉽지 않다. 
도시편입설만 나돌아도 땅값이 뛰고 일단 확정되면 거의 기존 도시지역 수준이 된다. 수도권의 경우 일반 준농림지 값이 평당 20만~30만원인데 도시지역으로 편입되면 평당 60만~1백만원 수준으로 오른다. 위치가 좋은 곳은 더 뛴다. 
예를 들면 지난 95년 9월 도시기본계획 마련에 이어 국토이용계획 변경, 도시재정비계획 수립, 도시계획 입안 등을 거쳐 지난 2월 주거지역으로 결정된 경기도 고양시 탄현동 일대는 당초 평당 20만~30만원했으나 도시 편입지역으로 확정되자 70만~80만원으로 껑충 뛰었다가 지금은 2백만~3백만원선을 호가하고 있다.

◇ 도시편입 예상지역〓대부분의 도시는 도시기본계획을 만들어 편입지역을 확정했다. 따라서 이들 도시는 도시지역으로 편입되는 곳이 어디고 주거지역.상업지역.도로개설 예정지.공원 등도 얼마든지 알 수 있다.

 ◇ 투자적기〓투자이익을 가장 많이 높일 수 있는 시기는 도시편입 이야기가 전혀 나오지 않은 때다. 값이 오르지 않은 상태여서 일단 도시지역으로 바뀌면 단시일에 땅값이 많이 오른다.

물론 어느 곳이 편입지역이 될지 명확하지 않지만 도시여건을 잘 들여다보면 얼마든지 알 수 있다는 게 전문가들의 얘기다. 편입지역을 정하는 절차인 도시기본계획 수립기간 중에 투자해도 늦지 않다. 소문이 나 값이 오른 상태지만 앞으로 추가 상승여력은 얼마든지 있다. 
편입지역이 정해진 경우 장기 투자로 나가야 한다. 
실제 개발을 위해 도시계획을 수립하게 되면 땅값이 다시 뛰고 개발이 본격 진행되면 한번 더 상승하는 게 지금까지의 땅값 상승추이다.

그렇다면 도시지역으로 편입되어진 지역의 투자의 리스크는 무엇이 있을까?

도시지역으로 편입되어 수용개발일까? 환지개발일까?

<허나 일반적으로 수용개발은 도시지역 세분화 전에 수용을 하게마련이다.>

2010년 3월 24일자 "LH 택지개발에 환지 방식 혼용 검토" 기사를 보면;

LH 관계자는 "전면 수용 방식은 사업을 빨리 진행할 수 있는 장점이 있지만 초기 투자비가 커 부담으로 작용하고 있다"며 "자금부담을 줄이기 위해 일부 수용과 환지방식을 혼용할 수 있을 것"이라고 말했다.

LH의 개발비 부담을 줄이기 위해 민간 기업이나 재무적 투자자의 자금을 끌여들여 공동으로 사업을 진행하는 민관 합동개발 방식도 적극 검토하기로 했다.

<물론 이러한 기사로인해 수용일까? 환지일까? 유추하여 투자한다는 것은 토지투자의 리스크를 줄 일 수 있는건 아니다. 좀 더 리스크를 최소화하려면  남보다 앞선 정보가 필요하다. 부동산은 정보 싸움이라 할 수있다.>

환지개발에 대한 이해 부족으로 자신의 땅이 뺏긴다라는 생각에 투자를 망설이는 경우도 있다. 환지개발을  제대로 이해한다면 리스크를 줄 일 수 있는 성공투자를 할 수 있다.

환지개발의 이해

도시를 개발하는 방법에는 수용방식, 환지방식, 혼용방식(수용+환지)가 있습니다.

시도지사나 국토해양부장관이 도시를 개발하겠다고 구역지정을 하면 그 토지의 소유자에 대한 보상,수용계획을 어떤방법과 절차에 따라 할것인가를 정할때 위 3가지 방법중 하나를 택하여 시행합니다.

예전에 땅값이 저렴하거나 집단적인 택지의 공급이 필요할때는 수용방식을 택하였으나, 현재는 땅값이 높기 때문에 환지방식으로 하는 경우가 많습니다.

간단하게 말씀드리면

수용방식은 지정된 구역의 토지를 모두 사들여서 개발하는 방식이며,

환지방식은 토지소유자에게 구역을 개발후 다시 토지를 나눠주는 방식입니다.

예를 들어 토지가격에 맞춰 500평의 토지소유자에게 개발한 다음에는 250평으로 돌려주며, 나머지 남은 토지(250평)는 체비지나 보류지로서 국가에서 관리(학교,공공기관건축)하거나 시행자의 사업경비로 충당하는 것입니다.

환지개발이 되는 토지란 용도지역이 도시지역인 경우에 주로 쓰이는 부동산 용어이다.

반면에 "도시지역" 이외의 토지는 국토 이용에 관한 법율에 의하여 지배 받는

토지로 토지이용계획원의 용도지역 란에 농림, 준 농림 지역(2003년 7월 부터 관리지역으로 통합 됨)이라고 적혀 있는 토지로써 국가나 지자체가 공공의 토지이용 목적이 뚜렸할 경우 토지를 강제수용하여 신도시나 대규모 택지로 개발 시키는 토지를 말하며 그 사례로는 분당, 일산 등의 신도시와 용인의 구성지구, 동백지구 등이 있다.

이와 같이 토지를 강제 수용하여 개발하는 방식을 공영개발 방식이라고 한다.

이 때에 지주가 정부로 부터 받게 되는 토지 대금을 보상금이라고 하고 그 보상금으로 지주가 수용 당한 면적 범위 내에서 토지를 다른 곳에 구입하는 경우를 우리는 대토라고 하며 대토권이 있는 자가1년 이내에 토지 보상금 총액의 50% 이상을 매입하면 등록세와 취득세를 환급 받게 된다.

토지 수용 보상금 지급시 지주가 원주민일 경우는 100% 현금으로 지급하고 지주가 외지인일 경우는 일부를 현금으로 주고 나머지는 3년만기 채권으로 지급하는 것이 보통이다.

반대로 환지개발 방식[=제3섹터방식=구획정리 방식]에 의해서 개발되는 토지는 서울시나 용인시와 같은 지자체가 도시 개발 계획법에 의거해서 지주의 동의(공청회) 절차를 거쳐서 개발되는 토지이기 때문에강제수용당할 염려가 거의 없는

고 부가가치(No Risk, High Return)가 있는 토지라고 생각한다.

다만 환지개발시 내 땅이 상업용지, 준주거지, 주거지 등 어느 쪽으로 편입되느냐에 따라 25%~50% 범위 내에서 토지면적이 줄어드는데 이를 감보라 하고 줄어드는 비율을 감보율이라고 한다.

감보되는 비율의 면적 만큼의 토지를 체비지라고 하는데 이 체비지를 지자체가 도시개발에 소요되는 비용을 충당키 위하여 상업용지 등과 같이 고 부가가치가 있는 토지로 지목을 변경하여 경쟁입찰 등의 방법으로 일반인에게 매각하는데 이런 경우를 우리는 체비지를 매각한다고 한다.

한편 내가 소유하고 있는 토지의 일부나 전부가 도로나 경찰서, 소방서, 우체국 부지 등과 같은 공공용지로 편입 될 경우 없어진 면적 만큼의 토지를 가장 가까운 위치로 바꾸어 주는데 이를 우리는 환지라고 한다.

이와 같이 도시지역내 자연녹지는 지자체가 도시개발 계획법에 의거하여 환지방식으로 지주와 공동으로 개발되는 땅으로 우리 일반서민들의 가장 안전한 투자처라고 생각한다.

따라서 우리는 차제에 환지라는 용어를 보다 구체적으로 말아 둘 필요가 있어 다음과 같이 적어 보았다.

가환지(假煥地) 

가환지라 함은 지자체가 토지를 구획정리하는 과정에서 임시로 하는 환지를 말한다. 토지구획정리가 끝나면 그 지역의 토지는 환지 처분되고 등기부도 다시 정리되지만 이에 소요되는 기간이 길어지기 때문에 사업 중에 토지를 이용해야 할 필요가 있을 때에 임시로 하는 환지 처분을 가환지라 한다.

감환지(減換地 )

지자체가 토지구획정리사업법에 의한 환지방법의 하나로 권리면적보다 줄여서 환지하는 것을 말하며, 감환지 받은 자는 사업 시행자로부터 감환지된 부분에 대한 토지의 대금을 지급 받게 되는데 이런 경우에 우리는 청산금을 받는다고 한다.

공용환지(公用煥地)

토지의 이용가치를 전체적으로 증진하기 위하여 일정한 지역내에 있어서의 토지의 소유권 또는 기타의 권리를 권리자의 의사여하에 불구하고 강제적으로 교환 · 분합하는 것을 말하며 이를 토지정리라고도 한다.

본환지(本換地) 

가환지(假換地)에 대응한 말로서, 토지구획정리사업 또는 농지개량사업 후에 환지처분계획에 의하여 종전의 토지에 대신하여 관계인 등에게 배당하는 토지를 말한다.

가환지가 임시로 사용 · 수익할 수 있는데 반하여 본환지는 소유권 · 지상권 기타의 사용 · 수익권이 확정적으로 취득 되는 법적 절차이다.

비환지(飛換地) 

토지구획정리사업이 완료되어 환지처분할 때에는 환지기준에 따라야 하는데 그 기준은 종전의 토지 및 환지의 위치 · 지목 · 면적 · 토질 · 수리이용상황 · 환경 기타의 사정을 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.

따라서 대로변 상가인 종전의 토지를 주택가로 지정한다든지 종전에 산인 토지를 대로변상가로 지정하는 일은 원칙적으로 금지되나 공공시설 설치를 위하여 불가피한 경우만 가능하다.이와 같은 환지기준에 어긋난 환지를 비환지라고 한다.

입체환지처분(立體換地處分)

토지구획정리사업에 있어서 토지에 대한 평면적인 권리 개념을 토지 및 그 토지상의 건물을 일체로 보는 입체적인 개념으로 변환하여 토지구획정리사업시행 전의 과소 토지에 대한 권리관계를 금전에 의한 청산으로 소멸시키지 아니하고, 이러한 토지에 대한 권리를 한 지역에 집결시키고 토지구획정리사업을 원활히 시행시킴과 아울러 밀집 시가지에 있어서 토지의 고도이용을 도모하여 도시를 근대 도시로서의 성격 · 구조와 기능을 다 하도록 하여 재해의 방지 및 위생상을 위해 예방을 위하여 법이 인정한 제도의 환지처분을 말한다.

증환지처분(增換地處分) 

토지구획정리사업상 환지처분 종류의 한 가지이며, 또 기술성에 해당하는 것으로서, 시가지에 있어서 재해의 방지 및 위생의 향상이라는 관점에서 적응환지로 지정할 대지의 면적이 과소지의 기준에 미달하는 경우에 환지의 면적규모를 적당히 조정할 필요가 있다고 인정할 때, 그 기준면적 이상의 환지를 지정하는 처분. 증 환지된 토지 중 증가된 면적에 대하여는 금전으로 청산하는 경우를 말한다. 

환지(換地) 

토지구획정리사업 시행전에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 각 토지의 위치 · 지적 · 토지이용 상황 및 환경 등을 고려하여 토지 구획정리 사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 이전하는 행위를 말한다.

환지예정면적(換地豫定面積) 

토지구획정리사업에서, 시행자가 그 사업시행에 투입될 비용 등에 사용하기 위하여 환지계획에 따른 일정한 감보를 한 후 토지구획정리사업시행 후에 토지소유자에게 환지하여 주기로 예정되어 있는 면적을 말함. 토지구획정리사업이 완료된 후 환지예정면적이 권리면적보다 크거나 작을 때는 청산절차상 그 증감분을 금전으로 증감하여 계산하게 된다.

환지예정지(換地豫定地) 

토지구획정리사업의 원활한 촉진을 도모하고 관계권리자의 권리관계를 가급적 조속히 안정시켜 권리자가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 향유하게 함으로써 토지구획정리사업의 시행에 수반하여 야기되는 사권의 제한을 최소한도로 줄이기 위하여 환지계획에서 정하여진 환지의 위치 · 면적을 환지처분 전에 예정지로 미리 정하는 토지. 토지구획정리사업의 시행자로부터 환지예정지를 지정받은 사람은 그 토지를 자기의 의사대로 사용 · 수익 할 수 있고, 거래행위도 거의 자유롭게 행할수 있다.

  

[이용주1]

감사합니다. 교육 잘받고 갑니다.

[전광인]

감사 !

[이석]

감사합니다ㅡ.^^

[동욱김]

환지개발방식에 대해서 잘읽어 보았습니다.
궁금한게 있는데, 환지로 개발시 토지소유자의 땅이 공공용지(도로,공원)으로 개발될경우 다른곳에 환지를
배정 받는걸로 아는데.. 그러면 모든 토지소유자가 원래 소유하던 위치가 아닌.. 개발이 되기때문에 다른곳에 환지를 받는게 되는건지 궁급합니다.

[최성수]

감사합니다