조합원 분양가 결정에 대한 안내

[최금성 71-176]

존경하는 조합원님 !

조합에서 준비해 놓은 관리처분계획은 대의원회(2023.5.25.)에서 충분히 검토하여 조합원총회에 올릴 수 있는 내용으로 완성되면 전체 조합원에게 발송하게 되오니 참고하시기 바랍니다.

아울러 일부 조합원님들의 이해를 돕기 위하여 조합원 분양가와 일반분양가를 다시 한번 안내합니다.(첨부 자료 참조해 주시기 바랍니다.)

조합원 분양가 결정에 대하여

「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제4항의 규정에 따라

①내가 소유하고 있는 재산의 가격 결정(종전재산 평가)

②내가 분양을 받아서 입주할 아파트의 가격 결정(종후재산 평가)은 구청장이 선정‧계약하여 파견한 감정평가법인이 평가하여 결정하도록 법으로 정하고 있습니다.

따라서 조합이나 조합원 누구라도 일체 관여를 할 수가 없습니다.

※조합원 분양가는 원가방식으로 평가를 하며, 원가에는 건설공사비 외에도 전체 조합원이 소유한 재산도 원가에 포함됩니다. 예전(현산)에는 전체 조합원의 재산합계를 약4,000억 정도로 예정했으나, 현재 우리 조합원의 전체 재산은 약 7,000억원으로 많이 올랐으므로 조합원이 분양받게 되는 아파트의 분양가도 그 만큼 높게 평가된 것입니다.

③우리조합은 조합원이 분양받을 아파트를 최우선으로 좋은 층수, 좋은 일조, 좋은 조망으로 배정하고 남은 아파트만 일반에게 분양토록 하였습니다.

따라서 고층이고 일조량이나 조망이 좋은 아파트는 그렇지 못한 아파트보다 평균가격이 당연히 높게 나오는 것은 자명할 것입니다.

이렇게 조합원이 좋은 아파트만 쏙 빼서 분양을 받게 되니 평당가격은 전체평균가 보다 자연히 높게 나올 수 밖에 없는 것입니다.

그러나 일반분양에 비해서 높은 프리미엄이 형성될 것을 확신합니다.

2. 일반분양가 결정에 대하여

일반분양가는 부산광역시 조례 제45조의 규정에 따라 책정되었으며, 특히 공사도급계약서에 의하여 일반분양가격은 조합과 시공회사가 합의하여 결정하도록 되어 있습니다.

합의가 되지 않을 때는 분양가산정 전문업체 또는 부동산관련전문학회에 의뢰하여 정하게 되어 있으며, 특약사항에는 미분양 발생 시 최초 일반분양가로 대물변제 하도록 되어 있습니다.

따라서

①부동산관련 학회에 의뢰하여 연구 결과를 반영하였으며

②미분양 발생 시 시공회사가 대물변제하게 됩니다.

※아울러 조합장은 분양신청 마감 후 약 1개월 이상 시공회사와 치열하게 협상을 한 결과 선 분양 시 일반분양가를 평당 평균 35,100,000원으로 책정하여 일반분양가와 조합원분양가 차이를 평당 평균 16,610,000원이 되도록 하였습니다.

가령 35평형을 분양받는 조합원이라면 일반분양가에 비해 평균581,350,000원을 더 싸게 분양 받게 되는 것입니다.

예)를 든다면 다음과 같습니다.

분양평형	호수(예시)	조합원이 분양 받을 때	일반이 분양 받을 때	차액
35평	2501호	647,150,000	1,228,500,000	581,350,000

■조합원 분양가와 일반분양가의 차액 비교(선분양 및 최근 대단지 기준)

정비구역 명	조합원 평당분양가 (평균)	일반 평당분양가 (평균)	평당분양가 차액 (일반분양가-조합원분양가)	관리처분인가일
촉진3구역	18,498,000	35,100,000	16,610,000	2024. 1. (예정)
前시공사 제시(안)	16,000,000	19,200,000	3,200,000	현산 제시(안)
남천삼익	45,000,000	49,000,000	4,000,000	2023년
가야1구역	14,000,000	18,500,000	4,500,000	2023년
대연3구역	10,790,000	14,300,000	3,510,000	2022년
양정1구역	10,000,000	18,000,000	8,000,000	2022년
온천4구역	11,000,000	19,590,000	8,500,000	2021년

※촉진3구역은 조합원과 일반분양가 평당 평균 차액이 16,610,000원 이므로

35평기준으로 조합원은 일반분양자 보다 581,350,000원을 더 싸게 분양받게 됩니다.

■재기발사업 투자에서 특히 체크하는 사항은

첫째, 조합원분양가와 일반분양가의 차이가 얼마인가?

일반분양가는 분양시점 기준으로 형성되는 가격으로 조합원이 분양받는 아파트도 그 가격으로 받을 수 있는 시세와 같다.

※ 따라서 조합원은 일반분양가와 조합원분양가의 차액이 크면 클수록 처음부터 그 차액만큼 수익을 얻고 출발하는 것이다.

아울러 일반분양 아파트에 프리미엄이 붙으면 자동적으로 조합원분양 아파트에도 같은 금액 이상으로 프리미엄이 붙게 된다.

특히, 조합원이 배정받은 아파트는 로얄층에 우선배정 되었고, 무상으로 제공받은 옵션품목이 있으므로 더 높은 프리미엄이 형성되기도 한다.

둘째, 비례율은 몇%인가?

비례율 =	총수익 - 총지출	× 100
	종전토지등의 감정평가액

비례율은 조합원들이 정비구역 내에 소유하고 있는 재산을 조합에 출자해서 재개발사업을 한 후 이익금을 나누어 가지는 수익률을 말한다.

조합원은 소유한 부동산 자체를 출자할 수 없으므로 부동산을 감정평가하여 돈으로 환산(종전토지등 감정평가액) 한 후 각자의 출자금액을 결정하고

이 출자금으로 아파트(상가)를 건설하여 분양수익이 발생하면 그 분양수익에서 공사비를 포함한 모든 비용을 공제하고 얼마의 이익금이 발생했는지 정산한다.

이 이익금을 백분율로 계산한 것을 비례율이라 하고, 각 조합원이 출자한 금액에 비례하여 형평에 맞게 나누어 가지게 된다.

※ 여기서 비례율이 높으면 수익률이 높게 되므로 당연히 좋은 일이지만 더 중요한 것은 조합원분양가와 일반분양가의 차이가 얼마나 많은지가 더욱 중요하다.

왜냐하면 조합원분양가를 일반분양가에 가깝도록 높이게 되면 비례율은 얼마든지 올릴 수 있기 때문이다.

따라서 비례율 보다는 조합원과 일반의 분양가 차이가 큰 것이 더 유리하므로 먼저 분양가 차이를 체크 하는 것이 순서이다.

■선분양과 후분양 관련 비교자료

구분	선분양	후분양
분양시기	2025.(착공 후 1개월)	2029.(골조공사 완공 후)
분양예정가	평균 약 3,500만원(평)	평균 약 3,700만원(평)
공사비조달	시중은행 등 금융기관 HUG 보증	시행자 직접조달(HUG보증 대비 금융비용 증가)
분양보증	HUG 분양보증	DL외 2개사 연대 분양보증
장점	1.비교적 안정적 주택공급 가능 2.입주까지 충분한 기간이 있어 미분양 해소의 부담 최소화 3.수분양자 분양대금의 분납으로 경제적 부담 감소 4.공사대금을 분양불로 지급하게 되어 조합의 부담 최소화 5.HUG등 분양보증으로 자금조달 금융비용 절감	1.수분양자의 사업위험 부담 해소 2.허위 과장 광고 문제로부터 소비자 보호 가능 3.분양권 전매 등 투기수요 사전 차단 4.실수요자 내집마련 기회 확대
단점	1.수분양자에게 사업위험 전가 2.품질저하 및 하자 가능성 등 사업위험에 따른 조치 필요 3.HUG 또는 서울보증보험 등 분양보증 필수	1.분양수입이 없으므로 공사대금을 기성불로 지급 2.HUG 보증이 되지 않아 높은 금리 적용(금융비용의 증가) 3.높은 금리가 적용되어 공사비 인상의 효과가 있음 4.부동산 시장의 중장기적 불확실성으로 미분양 리스크 5.단기간 준비로 실수요자의 주택구입자금 마련의 어려움 6.입주기간이 짧아 미분양 발생시 해소의 어려움
특기사항	1. 선분양 시점(2025)은 단기적으로 금리인하, 공급부족에 따른 부동산시장의 회복으로 주택분양시장의 하방압력은 제거될 것으로 전망함. 2. 후분양 시점(2029)은 장래 가계추계에서 부산과 부산진구는 2028년을 정점으로 감소추세에 접어들게 되어 주택수요 가구의 감소가 있을 것으로 전망되고, 중장기적 측면에서 2030년 전후에는 국가경제의 본격적인 저성장, 가구 수의 감소, 노인 인구의 증가 등 인구구조의 변화와 글로벌 경기변화 등으로 인해 주택시장이 하락기에 놓이게 될 수도 있으므로 선분양 대비 수익성을 보장할 수 없으며, 리스크가 상존하므로 불확실성이 크다고 할 수 있음. *따라서 선분양으로 관리처분계획 인가를 득한 후 부동산 시장의 변동 추이를 지켜보고 후분양이라도 위험부담을 줄일 수 있는 확신이 있다면 조합원 총회를 거쳐서 관리처분계획 변경인가를 득하고 후분양을 할 수도 있음.