[경매가이드] 인도 명령의 범위

인도해야 할 범위는 매각으로 인해 취득한 부동산으로, 매각 허가 결정에 적힌 부동산과 동일성이 인정되는 범위 내에서 그 소유권의 효력이 미치는 범위다. 매각 부동산의 구성 부분인 부합물, 종물도 인도 대상물이다. 임차인이 특정 부분을 점유하고 있는 때에는 점유 부분을 특정해 인도 명령을 신청해야 한다. 이 경우 정확한 실측 도면을 요구하는 것은 아니므로, 감정 평가서나 집행관 현황 조사서에 첨부된 도면을 이용해도 된다. ☞ 부합물 부합이란 손궤하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없는 경우 이를 원상 회복시키지 않고 한 개의 물건으로 특정인의 소유에 귀속시키는 것을 말한다. 주 건물에 부합되느냐에 판단 기준은 물리적 구조·용도·기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 및 증축한 건물의 소유자 의사 등을 종합적으로 판단해야 한다. ① 토지의 부합물 = 정원수·정원석·석등이 있는데, 대표적인 부합물로는 수목을 들 수 있다. 수목은 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목과 명인 방법을 갖춘 수목을 제외하고는 부합물로 취급한다. 그러나 농작물은 토지에 부합되지 않고 경작자의 소유이다. 과수원은 농작물이 아니므로 수목처럼 취급한다. ‘건물의 신축 공사가 중단돼 독립된 건물로서의 구조와 형태를 갖추지 못한 지하 구조물은 토지에 부합한다.’(대법원 판례) 2002년 4월 서울 중앙지법 경매 법정. 대우 그룹 김 전회장의 서울 서초구 방배동 서래마을 자택이 입찰에 부쳐져 치열한 경합을 벌인 끝에 최저가(38억 7400만 원)보다 약 10억 더 써 낸 김 모 씨에게 낙찰됐다. 그러나 김 전 회장 측에서 낙찰 허가 결정에 대한 항고와 재항고를 거듭하는 법정 공방 끝에 2003년 6월에 가서야 낙찰자는 잔금을 낼 수 있었다. 김 회장 측에서 정원에 식재된 미등기 수목(향나무 10여 그루, 소나문 20여 그루, 희귀목 50여 그루, 수십 새의 정원석 등)의 가액을 포함하지 않은 것은 감정 평가상 가격 결정의 중대한 하자임을 들어 낙찰 허가 결정에 대해 취소 신청을 하자 법원에서 이유 있다고 받아 줬던 것이다. 그러나 항소심에서는 모든 수목과 정원석에 대한 감정가가 8800만 원에 불과해 전체 감정가 38억 7400만 원에서 차지하는 비중이 미비하고, 낙찰 가격이 최저 입찰 가격을 크게 상회하고 있어 낙찰을 취소할 만한 중대 사유로 볼 수 없다며 낙찰 허가 결정을 했다. 위의 법정 공방이 벌어지던 시기에 경매에 나온 동아 그룹 최 전 회장의 장충동 주택에서는 아예 잔금 납부 전 정원수와 정원석을 파가 버리는 일도 벌어졌다. ② 건물의 부합물·증·개축 부분 = 매각 부동산의 부합물은 독립성을 갖추고 타인의 권원에 의해 부속된 경우에는 매각 대상이 아니나, 그 밖의 경우에는 매각 부동산과 일체로 봐야 한다. 따라서 감정 평가에 포함됐는지 여부를 관계없이 낙찰자는 부합물의 소유권을 취득한다. ☞ 종물 종물도 제 3자의 소유가 아닌 한 매각 대상에 포함된다. 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위해서는 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말한다. ‘주물의 소유자나 이용자의 사용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니다.’ ① 부동산의 종물 - 화장실, 목욕탕, 창고, 횟감용 생선을 보관하기 위해 신축한 수족관 건물 등 ② 동산의 종물 - 주유소의 주유기, 보일러 시설, 지하수 펌프, 농지에 부속한 양수 시설 등 ③ 종물이 아닌 것 - 호텔의 방에 설치된 텔레비전, 전화기 및 세탁실에 설치된 세탁기, 탈수기 등