'역전세 반환대출 규제완화' 시행효과와 주의할 점은...

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'역전세 반환대출 규제완화' 시행효과와 주의할 점은... - K그로우

[K그로우 전문가칼럼=함영진 직방 빅데이터랩장] 향후 1년간 전국 전세계약 만료 추정 보증금 규모가 300조원을 넘어설 것으로 추정되는 상황 속에서 혹시 모를 임대인의 전세보증금 미반환 리스크에 대비해 정부가 오는 27일부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출 규제를 완화한다.

개인 임대인은 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용(특례보금자리론 반환대출 수준)하고, 임대사업자는 RTI(임대소득/이자비용)를 하향(1.25~1.5배<규제지역>→1.00배)할 계획이다.

역전세 반환 대출규제 완화는 1년 한시 정책이지만 아파트 입주과잉 지역이나 전세 계약 갱신권이 집중된 지역의 역전세 리스크를 다소나마 낮출 수 있는 실행방안이 될 전망이다.

특히 후속세입자가 있는 경우, 당장 후속세입자 없는 경우, 자가거주하는 경우 등 다양한 경우의 수를 고려했고 후속 세입자의 '전세금 반환보증 가입'을 특약화 하는 등 후속 세입자의 전세금 미반환 리스크도 낮췄다는 점이 긍정적이다.

반면 역전세 반환대출을 받기 위해선 후속 세입자에게 보증3사의 특례 전세금 반환보증 보험 가입을 의무적으로 해줘야 대출 실행이 가능하므로 '임차보증금＋선순위채권(선순위근저당권 및 선순위임차보증금)이 주택가격의 90%를 넘는 임대인'은 해당대출을 받을 수 없는 제도적 사각지대가 존재한다.

이미 임대인이 상당액의 주택담보대출을 받는 경우는 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있다. 하지만 가계부채의 질적 저하 위험이나 신규 세입자의 보증금반환 안전을 위해선 불가피한 조치라고 판단된다.

역전세 반환대출 후 1년 내 후속 임차인을 들이려고 노력하다 집주인이 자가거주로 전환한다거나 자가거주로 신청해 거주하다가 후속 세입자와 계약하는 등 사정변경은 가능하다.

단 관련 사실을 대출은행에 명확히 밝히지 않을 경우 대출약정 위반이 될 수 있어 대출금 전액 회수 리스크를 줄이기 위한 ‘임대·임차인 제도숙지’가 반드시 필요할 전망이다.

공인중개업소를 거치지 않은 '직거래' 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있어 역전세 반환대출과 관련한 후속 임차인과의 계약은 '직거래'보다 중개보수를 전제로 한 '중개계약'이 필수라고 보인다.

역전세 반환대출의 용도와 대출요건 등이 복잡하고 집주인의 후속 의무사항과 종전·신규 임차인의 숙지내용 등이 다양하므로 이에 대한 관련기관(은행·공인중개사)의 정확한 안내와 면밀한 사후관리가 필요해 보인다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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