대한민국 부동산 지난 10년(어떻게 현재 부동산 시장은 과열되었는가?)

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채상욱 애널리스트가 알려주는 지난 10년 대한민국 부동산 정책입니다. 

(주택매매지수 최악인 2013년 몇 안되는 수도권 주택 상승론을 주장하면서 유명해진 애널리스트입니다.)

현재 부동산 시장이 왜 뜨거운 불판이 되었는가 지난 정부들의 부동산 정책들과 연동시켜 설명해준 콘텐츠입니다.

개인적으로도 지금 정부가 현 상황에 대처하는 능력은 솔직히 아쉬움이 큽니다. 

하지만 사실상 양당제인 우리나라 정치 상황에서 국짐당이 이 상황에 대해 뭐라고 할 자격은 없다고 봅니다.

(국짐당이 방화 해놓고 민주당은 잘못하다가 불 끄면서 사유재산 파손으로 손해배상 당할까봐 살살하다 불길을 제대로 못잡아서 욕먹는.... 그런데 방화범이 옆에서 불 제대로 못 끊다고 욕하는... 어이 없는 상황 -_-;;;)

집권 4년차인데 언제까지 전정부 핑계될거냐구요?

결국 이 자료에도 나와있듯이 불붙은 집값을 잡기위해서는 대규모 주택공급이 이뤄줘야합니다.

밑에 자료에 나와있듯이 재개발 재건축 사업을 통한 신규주택은 공급으로서 역활은 미미하고 주택의 질을 높여주는 기능이 더 강합니다.

결국 택지를 통한 대규모 주택공급이 이뤄져야하는데 토지보상하고 주택 건설하고 입주하는 데까지 5년~10년입니다. 

(노무현 정부 때 계획했었던 2기 신도시 입주가 아직도 끝나지 않았죠.)

역대 정부에서 부동산 상승시기가 가장 높았던시기가 노태우 노무현 문재인 정부입니다.

셋 다 이전 정부때 내수 시장 살리려고 부동산 투기활성화 정책을 펴 놓은 상태에서 정권을 인수하게 되죠.

노태우 전 정부인 전두환 때는 부동산 시장이 과열되자 억제정책을 폈었다가 시장이 너무 침체되자 다시 활성화 정책을 피는등 왔다갔다 하자 나중에는 시장에 내성이 생겨버려서 불장으로 가버리고 김대중 정부 때는 닷컴버블 카드대란 등으로 내수시장이 죽자 부동산 카드를 꺼내들었죠.

박근혜 때 역시 수도권 부동산 살리기위해 온갖 투기조장 정책을 펴게되죠.

일종의 공식 같은 겁니다.

이전 정부 투기 활성화 -> 해당 정부 규제강화 및 공급정책(신도시)으로 임기동안 투기와의 전쟁 -> 차기 정부때 규제정책의 시장정착 및 신도시 입주 시작하면서 안정화.

1기 2기 3기 신도시가 언제 계획되었는지 보면 알 수 있죠.
부동산 공급과 계획은 1,2년만에 뚝딱 되는게 아닙니다.

현 상황만을 보지말고 이 콘텐츠를 보면서 왜 작금사태에 이르렀는지 생각하는 게기가 되었으면 합니다.

박근혜 정부 부동산 정책 요약

신규 대규모 주택공급 축소

부동산 3법(분양가상한제 폐지, 재건축초과이익환수법 유예, 조합원 주택취득시 기존 1채에서 3채로 늘려주는 법)으로 투기자본 부동산 시장 유입 촉진

부동산 관련 금융규제 완화(LTV,DTI 완화, 전세대출 활성화)

임대주택사업자 제도로 다주택자 부담 완화(종부세는 이미 이명박이 무력화 시켰음)

원본영상입니다

https://www.youtube.com/watch?v=yy16cFAOwIE 

[독수의 과실]

이런 글은 공지로 올려야 할듯...
이명박근혜가 다 망쳐놓은 부동산정책을 문재인 대통령께서 다 뒤집어 쓴 형국이죠

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후분양제도, 원가공개, 분양가 상한제 참여정부 때부터 도입한겁니다. 분양가상한제는 오히려 박근혜 정부 때 폐지시켰죠. 위에 글에도 보다시피 mb 때 계획했었던 반값 아파트 박근혜 때 150만호->50만호로 줄여버렸구요. 집값 안정화를 위해서는 택지를 통한 대규모 주택 공급이 이뤄줘야하는데 박근혜 때 아예 그런식으로 주택공급 안하겠다고 선언해버렸죠. 재건축 재개발을 통한 주택공급은 기존주택을 허물고 아파트를 다시 지어야하기때문에 공급효과는 그렇게 크지않습니다.

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위 글에도 나와있듯이 문재인 정부 임기동안 3년간 안정적으로 주택공급되는거는 이전정부의 로드맵에 따른겁니다. 문재인정부 때 발표했었던 수도권 100만호 주택 언제부터 분양하는지 생각해보세요. 문쟁인정부가 부동산정책을 잘한건 아니지만 주택공급의 근본적인 문제는 이전정부에 있는것은 명확하죠.

[ddancer]

요즘 인터넷 찾아보면 다 나와있는 자료인데도 없는 말이니 뭐니 하는 사람은 뭔가요? 박근혜 정부때 내놓은 부동산 정책을 기반으로 설명한 콘텐츠잖아요?

[ddancer]

[재밌게놀자]

님 통계 해석이 좀 잘못 되어있네요?

님은 절대적인 공급량이 아니라 공급증가율을 가지고 그러네요?
2017년부터 작년까지 절대 공급량이 박근혜 정부때보다 더 많아요..(2015년에는 184,134채, 2019년 211,891채)

그런데 문제는 예전에 비해 자체분양이 줄고 재개발, 재건축이 늘었다는 것이죠..(2015년과 2019년을 비교하면 재개발, 재건축이 2배 이상입니다.)

그런데 자체분양은 택지 조성을 해야 하기에 5년이상 걸리는 작업입니다..

참고로 전체 자체분양 임대 재개발, 재건축 지역조합 단순도급
2019년 211,891 15,100 - 149,478 8,806 38,507
2018년 222,730 25,859 7,581 121,792 13,610 53,888
대 비 -5% -42% -100% 23% -35% -29%

2015년 분양계획은 님이 직접 확인했을테니 세부 내용도 알겠네요?

현재 분양되고 곳들은 대부분 현 정부에서 시작한 것들이 아니에요.

[ddancer]

그럼 현대건설이 뜨내기 데려다가 이런 콘텐츠를 만들었다고 생각하나요? 제발 자신이 보고싶은것만 보지말고 문제의 본질을 보기를 바랍니다.

[재밌게놀자]

저 통계에서 분양계획은 정부에서 계획하는 것을 말하는 것이 아니에요.

그냥 2019년도에 분양신청받는 주택 말하는 것입니다.
그런데 주택분양이라는 것이 오늘 분양하자고 해서 바로 되는 것이 아니에요.
택지선택해서 택지 정리하고 주택설계 다하고 나서 분양하는 것입니다.

분양을 할려면 수년이 걸려요..

그리고 2015년에 비하면 2019년 분양계획을 보면 재개발, 재건축 물량이 엄청 많아요. 반면에 자체분양은 많이 줄었어요..

이게 기존에 택지개발하고 해서 나오는 것인데 그런 것이 거의 없어서 그런거에요..
반면에 재개발, 재건축이 많은데 이게 수년전에 결정된 것이에요..

현정부에서 하는 것은 향후 몇 년 지나야 분양합니다..

참고로 최근 정부에서 얘기한 3기 신도시 이런 것 몇 채를 지을 지 어떻게 지을지도 아직 결정이 안되었어요..

[ddancer]

님이야 빼애액 빼애액 그만 거리세요. 이명박때 발표했었던 과천 지정타 아직까지 분양 안 끝난거 보면 모르겠어요?

[우정잉]

이때부터 전정부탓 했으면 그나마 정상참작이라도 하겠는데 말이죠. 무려 자신있다고 장담까지 해놓으셨으니...ㅋㅋ 저희집이야 3년새 집으로 한 10억 벌었으니 땡큐인데 집 없으신분들이 쉴드치는 경우보면... 할말하못

[ddancer]

그 전에도 전정권의 부동산 규제완화 얘기도 했습니다. 공급을 축소하고 온갖 투기정책을 펴서 고의적으로 투기판으로 만들어놓는거랑 집값 잡는다하고 결과가 기대에 못미치는거와 어떻게 같을 수 있나요? 이제 님은 그냥 말꼬리 잡기수준이네요.

[ddancer]

논리로는 안되니 거의 막무가내식이네요. 으휴 그냥 님이 믿고 싶은대로 믿으세요.

[키세]

좋은 자료 잘봤습니다 ㅎ

[우정잉]

족집게 채상욱 "9·13 체제선 집값 반등 기대 말라"(2019.1)
채상욱 "아직도 모르나…집값 상승 공식 깨졌다"(2019.4)
세법과 정부 정책은 소형 저가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하)를 정답으로 제시하고 있다(2019.4)
단기간 집값 상승을 노리는 사람은, 지금은 서울시내 어디서도 뜻을 이루기 어려울 거다(2020.7)

[우정잉]

ㅎㅎ... 이분 다른 기사 쭉 읽어보니 예전에는 잘 맞추셔서 유명해진거같은데 이번 정부 체제는 거의 반대로 맞추시네요. 이분말대로 되면 좋겠다만...
그리고 이 글도 쭉 읽어보니 뉘앙스가 결국 "이게 다 이명박근혜 때문이야 문프는 잘못없어 빼애액!!!" 하는건데 문재인도 부동산으로 할말 없는건 사실이잖아요. 정책 내놓을때마다 핀셋 풀악셀 밟는데 뭐 ㅋㅋ 아 쉴드 칠말이 없으니 이명박근혜라도 끌어들이는건가?

[ddancer]

고의적으로 부동산시장 투기판으로 만든 정부와 투기판으로 만들어진 무대에서 그에 대한 대처가 미흡했었던 정부. 최소한 투기판으로 만든 가장 큰 지분이 있는 자들이 현정부에 대해 욕할 자격은 없다고 봅니다.

[우정잉]

제가 볼때 이 정부는 자기 의도대로 대처 잘 하고 있어요. 애초에 집값 잡을 생각이 없는걸요. 솔직히 높으신분들 기쁠걸요? 사다리는 자기들이 다 꿀빨고 깔끔하게 치워버렸어. 가붕게들되면 자연스럽게 진보계열 지지할 가능성이 높아. 어차피 35-49세대는 민주당 콘크리트야. 완벽하죠. 20-34남자만 새됐지만 민주당은 관심없습니다. 어차피 나머지 세대 끌어들여서 선거만 이기면 장땡이거든요

[ddancer]

부동산 규제 완화 + 넘치는 유동성 장세에서 부동산에 버블이 끼는 것을 정부가 완벽하게 틀어막을 수는 없습니다. 다만 정부는 부동산 버블이 꺼졌을때 그 충격을 최소화하기 위해 노력하는 것이죠. 물론 그런 저도 정부의 대책이 미흡했다는 것은 동의합니다. 하지만 님같은 논리로 비난하는 것은 그냥 비난을 위한 비난이죠. 현재 전세계가 부동산 시장이 끓고 있는데 그 현상에 대해서는 어떻게 설명할건가요? 미국은 보수당인데도 집값오르고 있는데요?
"美집판매 불티-佛월세상한제...전세계 집값 상승 비명"
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020112613421190252&type=1

[우정잉]

저 나라들이 우리나라 마냥 도심 집값 풀악셀 밟고 있습니까? 우리나라 집값상승은 미친수준이에요. 잘못한건 잘못한겁니다. "진짜 욕먹어야할 주체가 따로 있다"고요? 이미 예전에 실패해서 욕시게 먹은 장관들 다시 앉히고 또 실패한거까지 남탓이라면 도대체 누굴 욕하나요? 이정도면 솔직히 나랏님들이 멍청할리는 없고 의도한거라 보는게 타당한데요. 이제는 아예 민주당이랑 극성지지자들은 "서울에서 사는건 사치다" "아파트를 원하는게 사치다" "임대주택에서 행복하게 살면된다" 는 식으로 쉴드도 나오던데 자기들부터 2시간씩 출퇴근하며 평생 월세낸다하면 인정합니다

[ddancer]

최근까지는 우리나라가 부동산이 투기자금이 유입되기위한 더 나은 조건이었기때문에 우리나라는 주식보다 부동산이 더 많이 오랐다가 이제 점점 주식시장으로 가는추세고 외국은 주식시장으로 먼저 갔다가 부동산에도 점점 자금이 유입되는 상황입니다.

[아아앙앙]

그래서 이번 정부 욕하지 말라 이거군요 참...

[ddancer]

물론 욕먹을 지점은 있습니다. 특히 2018년 임대주택사업자 활성화는 분명 정책 미스였습니다. 그리고 전반적으로 시장은 IMF, 금융위기를 겪으면서 부동산 규제 정책에 대한 내성이 생겼는데 그에 대한 정책은 거기에 미흡했다고 생각합니다. 대중은 현정부의 부동산정책에대해 욕하는거 충분히 할 수 있습니다. 그런데 진짜 욕처먹어야할 주체는 따로 있다는거죠.

[bongbong]

저는 이런 논리가 이해가 안가는게...
전정부는 경기불황을 막기 위해 내수시장 활성화를 위해 부동산부양책을 쓸 수 있는거잖아요 부양책을 쓰면서도 완만히 상승했으면 어느정도 정책이 성공한거구요
이 정부는 집권 초기부터 부양책보다는 집값안정을 목표로했는데 미친상승이 이루어진거구요
정권마다 정책의 목표가 다를 수 있는건데 이번 정부의 정책실패를 두고 욕쳐먹을 주체는 전정부다라고 하면 누가 동감할까요

[ddancer]

전정부도 부동산 시장 활성화라고 했지. 투기판으로 만든다고 얘기는 안했죠. 그런데 사실상 투기판으로 만들었죠.

[Quin Snyder]

이 글을 보면서 오히려 이번 정부의 부동산은 실패중이고 변명한 하는구나 싶네요

[ddancer]

현정부의 부동산 정책도 사실상 실패라고 생각합니다.

[Sprewell8]

정말 눈물날 정도로 올라오는 정부 쉴드글들..

[ddancer]

채상욱 애널도 정부 쉴드 치는건가요?