{펌}Secret Garden Hotel 사업계획서-리포트

[오 찬]

 

~목 차

1. 사업개요

2. 추진배경 및 목적

3. 타당성 분석 

4. 사업계획

5. 인․허가계획

6. 설계계획

7. 재무계획

8. 운영계획

9. 결어

1. 사업개요

1) 사업명칭 : Secret Garden Hotel

2) 사업주 : 허은주

3) 장소 :  경주시 신평동 보문단지 내

4) 공사기간 : 04.01.01~07.01.01(36개월)

5) 규모 : 부지면적-61,990㎡(18,752평)

          건물면적-11,389㎡(3,445평)

          층 수- 지하 5층, 지상 8층  총 13층

          객실 수- 350실

6) 투자금 : 780억원

7) 등급 : 특1급

8) 부대시설 : 옥외옥내pool, 나이트클럽, 사우나, 주차장, 양식당, 일식당, 한식당, 중식당, 뷰티숍, 커피숍, 아케이드(arcade), 약국(drug  shop), 로비라운지, 스카이라운지, 비즈니스센터, 연회장, 피트니스 등

2. 추진 배경 및 목적

1) 추진배경

 1970년대 이후 지속적인 경제성장과 더불어 한국은 국제적인 관광지로 부각되었으며, 이를 계기로 정부에서는 관광시설의 대도시 편중화 현상을 해소하고 전국적으로 균형 있게 분산시킴으로써, 외국인 관광객의 체제기간을 연장시켜 외화수입을 증대시키고자 대정부차원에서 관광개방계획이 검토되었다.

 1972년 관광개발계획원이 발족되어 경주관광개발을 강력하게 지원하게 된 것이 보문관광단지개발의 직접적인 계기가 되었다. 그러나 양호한 환경조건이나 기투자된 시설여건에 비해 민간자본유치실적이 부진했다. 따라서 1985년 기본적인 방향을 수정하여 관광자원의 창출, 국민관광시설 수요의 증대쪽으로 개발방향을 바꾸었고, 일대 관광전환기를 맞아 많은 민간자본이 투입되었으며, 1989년도에 접어들면서 계획부지가 거의 매매되었으며, 민간업체들이 다투어 투자를 선호하고 있는 실정이다.

2) 목적

  경주는 신라의 찬란한 천년의 문화를 간직하고 있는 세계 10대 유적지로서 국내외의 많은 관광객이 찾아오고 있다. 더욱이 국민경제의 향상으로 인한 여가활동의 패턴이 바뀌고 관광인식이 크게 호전되어 이용범위도 시설의 일반화, 고급화, 보편화 추세로 바뀌고 있다. 따라서 보문관광단지 내에 특급수준의 호텔을 건립함으로써 건립될 호텔 지역 내에서 상업  활동을 목적으로 하는 방문객이나 대규모 단위의 회의나 컨벤션 유치로 인한 내국인 및 외국인 비즈니스의 활성화로 외화획득을 목적으로 하고 이로 인한 고용창출을 꾀함과 동시에, 지역사회의 소득증대에 이바지 할 수 있도록 한다.

3. 타당성 분석

1) 항목

 지역특성

    ㄱ. 위치 : 경상북도 남동부에 위치.

구분	서울	부산	대구	포항
국도	365.0㎞	90.6㎞	73.5㎞	29.9㎞
고속도로	359.3㎞	68.7㎞	54.0㎞
철도	339.8㎞	115.2㎞	75.9㎞	33.5㎞

    ㄴ. 면적 : 1,323.7㎢

    ㄷ. 기후 : 해안지역과 내륙지역으로 나누며, 내륙지역은 연평균 기온이 14℃,                           1월 평균 기온이 -0.3℃, 8월 평균기온이 26℃이고 더운 차이가 심하                      고 강수량이 적은 남부 내륙형 기후를 나타낸다. 해안지역은 동해의 영                     향을 받아 연평균기온 25℃, 강수량 1,028,6mm로, 따뜻하고 습한 남                      부 해안성 기후를 나타낸다. 여름에는 태풍이 자주 지나간다.

     

 인구 : 28만 1662명,  인구밀도 : 213명/㎢

                                                                        (단위:세대,명)

구분	면적 (㎢)	인구수				인구밀도	세대당 인구	65세 이상	외국인
		세대수	인구
			계	남	여				남	여
계	1,323,85	100,514	281,177	139,926	141,251	212	3.0	32,730	1,332	446

 교통환경 : 경주시는 철도와 도로교통의 요충지이다. 철도는 동해남부선(포항~부산)이 통           과하며, 중앙선(경주~서울~청량리)의 기점이다. 중앙선은 영천에서 갈라져 대구선           을 통해 경부선과 연결된다. 도로교통은 경부고속도로 외에 국도, 지방도, 시·군도           가 이어져 있다.

* 도로현황

구    분	노선수	총 연장 (㎞)				포장률 (%)	개설률 (%)	비     고
		계	포장	미포장	미개통
계	937	1,525.71	774.82	125.90	624.99	86.0	41
고속도로	1	28.90	28.90			100.0	100
국    도	6	178.02	178.02			100.0	100	시 관 리: 60.25 국도유지:117.77
지방도	7	142.13	128.03		14.10	89.0	90	시관리:  1.88 도관리:140.45
시    도	760	344.36	182.67		161.69	100.0	53
군    도	18	238.60	69.70	125.90	43.00	35.6	82
농어촌도로	145	593.70	187.50		406.20	100.0	32

* 차량현황 : 94,877대

 관광환경 : 신라의 문화유산이 도처에 있고 자연경치가 아름다워 국립공원으로 지정되어          있다. 주요관광지는 불국사, 석굴암, 국립경주박물관, 대릉원(大陵苑), 분황사(芬皇寺),         첨성대, 계림(鷄林), 황룡사지(皇龍寺址), 임해전지(臨海殿址:안압지), 포석정지(鮑石亭         址), 남산, 김유신장군묘, 태종무열왕릉, 오릉(五陵), 문무대왕릉, 기림사, 경주읍성,          양동민속마을, 옥산서원(玉山書院), 보문관광단지(普門觀光團地) 등이 있다. 보문단지         에는 보문호를 중심으로 주위에 호텔, 골프장 등 각종 위락시설이 갖추어져 있다.

* 국가지정                                                                  (단위:점)

계	국보	보물	사적	사적  및 명승	천연  기념물	중요무형 문화재	주요 민속자료
204	31	76	74	2	3	2	16

* 도지정                                                       (단위:점)

계	유형문화재	기념물	무형문화재	민속자료
53	29	18	2	4

* 문화재 자료 (단위:점)

문화재자료

40

* 문화예술공간

- 일반공연장 : 서라벌문화회관, 안강문화회관

- 도  서   관 : 시립도서관, 감포ㆍ외동ㆍ건천ㆍ안강읍민 도서관

- 소  극   장 : 예술극장

- 야외공연장 : 보문단지

- 미  술   관 : 선재미술관

- 전 수 회 관: 신라국악예술단, 서라벌국악원

- 박  물   관 : 국립경주박물관, 동국대ㆍ경주대ㆍ위덕대 박물관

- 국제회의장 : 육부촌

- 문화행사 : 서악서원제, 삼전향사, 표암제, 금산제, 원효대사제, 고운선생향래, 육부촌장 제            전, 전국국악대제전, 신라문화재....

* 보문단지 토지이용현황

지구별	내용	면적	구성률(%)
계		3,212	100
숙박시설	호텔, 콘도미니엄, 장급여관 등	168	5.2
국민관광시설	도투락월드, 서라벌 광장, 신라촌, 캠프장 등	172	5.3
운동,위락시설	골프장, 게임센터, 한식요정, 유선장 등	860	26.5
주고시설	기숙사 등	125	3.9
공공시설	상가, 터미널, 국제회의장, 호텔학교, 소방서 등	235	7.3
기타	보문호, 도로, 하천, 공원지역 등	1,652	51.8

* 보문단지 개발에 대한 규제

구분	근거	법적요구사항
지역, 지구 건폐율 용적율 높이 제한 조경 주차장 승강기	도시계획법 보문단지 시설규제 보문단지 시설규제 보문단지시설규제 건축법 시행령 제15조 주차장법 건축법 시행규칙 제24조	자연녹지지역, 호텔C지구 30%이하 100%이하 9층 또는 30m이하 40%이상 개정 : 2실당 1대주차 6층 이상 거실면적 합계 : 3000㎡+1대

 입지분석 : 지형은 완만한 경사를 이루고 있으며, 경사지 남쪽으로는 43만평의 넓은 보문호수를 끼고 있고, 북쪽으로는 4차선 순환도로 건너편에는 낮은 산으로 동쪽으로는 조선호텔과 보문상가단지, 면세점, 국제회의장, 관광개발공사, 물레방아 휴게소가 인접해 있고, 서쪽으로는 넓은 초원이 조성되어 있으며, 한국콘도미니엄, 호텔학교가 인접해 있다. 또한 단지 내에는 개발지 2㎞ 이내에 36홀의 골프장, 9홀의 퍼블릭코스 승마장, 요정 등이 있으며, 보문호수를 끼고 8㎞의 산책로가 조성되어 있고, 단지 전체가 감나무, 소나무, 느티나무, 개나리, 철쭉, 영산홍 등의 조경수들이 식재되어 있다. 시내에서 보문단지까지의 4차선도로 양옆으로는 왕벗나무 가로수들이 식재되어 있고, 단지전역에는 1979년 이전에 조성된 잘 가꾸어진 울창한 조경수들로 경관을 이루고 있다.

2) 분석

 연도별 외래방문객 입국현황

                                                            (단위:명 %)

                                       

연  도	외래방문객수 (명)	증가율 (%)	연  도	외래방문객수 (명)	증가율 (%)
1962 1970 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986	15,184 173,335 632,846 834,239 949,666 1,079,396 1,126,100 976,415 1,093,214 1,145,044 1,194,551 1,297,318 1,426,045 1,659,975	36.7  36.8  22.3  31.8  13.8  13.7 4.3  -13.3  12.0   4.7   4.3   8.6   9.9 16.4	1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000	1,874,501 2,340,462 2,728,054 2,958,839 3,196,340 3,231,081 3,331,226 3,580,024 3,753,197 3,683,779 3,908,140 4,250,216 4,659,785 5,321,792	12.9 24.9 16.6  8.5  8.0  1.1  3.1  7.5  4.8 -1.8  6.1 8.8 9.6 14.2

           

② 경주 및 보문단지관광객 통계

2003년 관광객유치실적: 680만명(경주시 관광객의 85.6%)

- 내국인 : 646만명(95%), 외국인 : 34만명(5%)

* 2002년도(583만명) 대비 16.7% 증가

- 내국인(542만명) : 19.2%증가, 외국인(40만명) : 15%감소

    

③ 요일별 관광객 구성비

구분	월	화	수	목	금	토	일	계
구성비	8.3	12.1	8.3	14.1	15.2	18.5	23.5	100.0

위와 같이 주말(토,일)의 관광객은 전체의 42%로서 주말에 집중되고 있어 주중고객유치전략에 많은 노력을 기울여야 할 것으로 분석된다.

④ 월별 관광객 현황                                             (단위 : 명, %)

월 별	외래방문객수(명)		성 장 률 (%)	구  성  비(%)
	2001	2000		2001	2000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12	398,095 392,689 450,964 433,180 470,220 460,330 457,269 476,642 421,076 419,422 373,855 393,462	373,424 427,929 443,937 434,071 473,849 447,890 456,447 447,317 459,803 470,669 455,115 431,341	6.6 -8.2 1.6 -0.2 -0.8 2.8 0.2 6.6 -8.4 -10.9 -17.9 -8.8	7.7   7.6   8.8   8.4   9.1   8.9   8.9   9.3   8.2   8.1   7.3   7.6	7.0   8.0   8.3   8.2   8.9   8.4   8.6   8.4   8.6   8.8   8.6   8.1
계	5,147,204	5,321,792	-3.3	100.0	100.0

⑤ 계절별 관광객 현황

구분	봄	여름	가을	겨울	계
1980	1,294(46%)	590(21%)	658(23%)	255(10%)	2,830(100%)
1989	2,102(39%)	1,080(20%)	1,531(29%)	666(12%)	5,379(100%)

 경주는 봄과 가을에 68·69%를 차지하는 계절집중현상이 두드러진다.

⑥ 관광호텔업 등록현황                                               (2002.05)

구  분

특1등급

특2등급

1등급

2등급

3등급

합    계

업체

객 실

업체

객 실

업체

객 실

업체

객 실

업체

객 실

업체

객 실

경  북

5

1,698

2

390

14

867

10

608

12

475

43

4,038

⑦ 관광호텔 객실이용율(2001)                                        (단위: %)

등급별  지역별

특1등급

특2등급

1등급

2등급

3등급

계

전체

외국인

전체

외국인

전체

외국인

전체

외국인

전체

외국인

전체

외국인

경 주

55

24

57

16

42

19

41

17

23

2

47

20

 주:외국인 이용율은 등급별 이용인원에 대한 비율이며, 전체 이용율은 등급별 연 판매가능실수에 대한 연 판매실수 비율임

⑧ 경주시 객실이용율 추이

연 도 별 구  분

’90

’91

’92

’93

’94

’95

’96

’97

’98

’99

2000

2001

경주	〃	외국인	53	14	54	14	53	12	49	11	56	12	54	8	55	15	48	8	41	9	43	4	49	14	47	14
		내국인		39		40		41		38		44		46		40		40		32		39		35		33

 ⑨ 경주지역 경쟁호텔 영업분석

*객실현황

호텔명	객실수	판매가능금액(1일)	연판매  가능금액	객실 점유율	연객실 평균요금	연객실  판매수	연객실  매출액	일드율
힐튼H	324	74,930	27,349,450	60 %	99	71,036	7,051,738	26 %
콩코드H	307	42,610	15,552,650	36 %	53	40,248	2,119,266	14 %
조선H	300	43,760	15,972,400	44 %	62	47,990	2,978,398	19 %
현대H	449	85,084	31,055,660	66 %	78	107,445	8,371,399	27 %

* 영업장 및 연회장 현황

호텔  영업장	현대호텔	힐튼호텔	콩코드호텔	조선호텔
	좌석수	좌석수	좌석수	좌석수
양식당 한식당 일식당 중식당 로비라운지 커피숍 나이트	50 150 141 74 56 175 229		85 210 150 75 350 70	86 56 88 56 141 -
대연회장 중연회장 소연회장	453평 1000명수용 62평 1200명수용 25평 20명수용	236평 800명수용 56.3평 40.5평		100평 200명수용 70평 150명수용 30평 30명수용

4. 사업계획

1) 기본방침

  서울지역 특1급호텔 3개업체 및 경주지역 특1급호텔 3개업체를 선정,비교해 본 결과 리조트 호텔의 특수성을 감안하여 경주지역 호텔들의 객실수, 객실별 면적, 객실배치, 동선계획. 각 식당 및 부대시설의 면적, 규모, 수용능력과 특징, 각 연회장 및 세미나실의 규모와 수용능력, 직원수, 조직표, 고객층 등을 자료 분석하여 경주지역특성에 맞는 구조와 특히 보문호수를 끼고 있는 경관을 최대한 살리도록 다음과 같은 기본방침을 정하였다.

* 건물의 기본모형  :  우아하고 귀족적인 느낌이 들게 하는 exterior, 베르사유궁전을 연상케 하는 건물 디자인, 주변의 산과 잔디에 둘러쌓여 비밀의 화원같은 느낌.

* 배치계획  :  둥근 건축물 주위의 녹지를 최대한 살리고 휴식공간을 확보한다. 차량동선은 고객용 진입동선과 서비스용 진입동선을 조닝화한다.

* 평면계획  :  각 기능의 상호 연관성 및 특수성을 고려한 동선을 체계화하고, 가족용 온들은 3층, 신혼부부용 더블은 5층으로 구성

* 입면계획  :  전체외관의 대칭성 부여 및 기능에 따른 매스의 분절로 저층부와 고층부의 중량감있는 일체감 표현

* 단면계획  :  실의 기능과 용도에 맞도록 충고와 천정고를 설정하고 사우나, 나이트, 이미용실, 예식장 등은 지하1층이 적합

* 객실수 및 등급  :  350실 정도로 하고 특1급을 목표로 한다.(관광진흥법 제9조)

* 부대시설의 결정

- 옥내 : 양식당, 한식당, 일식당, 중식당, 대연회장2개, 중소연회장 3개, 로비라운지, 커피숍, 나이트클럽, 사우나, 이미용실, 약국, 아케이드, 예식장, 역사교실, 수영장, 주차장 등

- 옥외 : 옥외풀장, 주차장, 테니스장 등

* 인테리어, 데커레이션 : 전체 이미지의 통일을 위한 전용칼라, 공간관리, 실내장식, 내장재, 카펫, 조명, 안내표지판, 기타..

* 호텔명칭과 이미지 : 호텔명칭은 착공과 동시에 반드시 영문으로 명명하되, 호텔의 상징적 이미지를 고려, 기억하기 쉽고 지역적 특성 및 품위, 선전효과 등을 고려

* 편리한 진입 및 주차 : 진입동선을 부드럽게하게 하고 주차장은 법정주차대수(152대)를 고려하되 장기적으로 확장이 가능하도록 정원화한 조경

* 능률적 설비배치 : 동선의 편리성, 걷는 시간의 단축, 동작연구, 안전성, 문턱과 작업시간 검토

* 전문 경영조직 : 단독경영방(Independent Operation)채택

* 음식 : 음식의 질과 양목의 표준화

* 서비스 : 물적 서비스- 시설상의 서비스로 고객 지향적 하드웨어 구축

          인적 서비스- 최대만족을 위한 직원들의 서비스마인드 교육

          시스템적 서비스- 고객중심적 편리성과 유용성, 정확성, 신속성

*분위기 : 자유롭고 편안한 휴식처, 조명은 밝은 분위기를 연출하되, 차분하고 우아한 분위기를 조성하고 조작이 간편하도록 설비

* 적정요금 : 탄력요금제로 고객의 선호도와 시장수요변화에 즉시 대처

* 안전성 : 보완관리 시스템, 방화관리 시스템, 자동제어 시스템

* 정원 : 휴양지 및 고도 경주인 점을 감안하여 호수와 조화를 이룰 수 있는 정원화

* 전산화 : 전업무의 전산화(온라인)로 사무의 자동화 및 능률화, 고객지향적인 고객관리에 주력한다.

5. 인ㆍ허가계획

1) 개업을 위한 인ㆍ허가사항

기간	인ㆍ허가사항	처리기관	비고
	호텔사업계획승인신청	시ㆍ도청 관광과	사업계획승인단계
	건축허가신청 토지형질변경 허가신청 도로점용 허가신청 배출시설설치 허가신청	시구청건축가 도시정비과 건설관리과 환경청(시구청환경과)	건축허가 단계
	가설건축물축조신청 착공신고	동사무소 시구청건축과 도시정비과	건설단계
OPEN전 23~12개월전	상표등록신청 시장지적고시 도시계획신청 자가용 전기공작물 인가신청 전력 수급계약 사전신청 위험물 제조소 설치허가신청 고압가스 제조허가 신청 급수시행공사신청 소방시설시공신고 건축물 신축 중간검사신청	특허청 심사과 시구청 도시정비과 시도청 산업과 한국전력공사해당지정 시청산업과 소방서 시청 산업가 시청 수도관리과 소방서 시구청 건축과
11~2개월전	자가용전기 공작물설치신고 전기사용전 검사신청 전력 수급계약신청 전기공작물사용개신신고 전기보안담당자선임신고 위험물제조소관공검사신청 위험물취급주임선임신고 고압가스사용저장장소개시신고 안전관리사채용신고 액화석유가스사용신고 방연후처리물성능검사신청 방화관리과선임신고	시도청산업과 전기안전공사 한국전력공사 시도청지역경제과 시도청소방과 소방서 소방서 방호과 시구청 산업과 시구청 산업과 시구청 산업과
1개월전	건축물관리대장등재신청 토지지목변경 및 대장정리신청 건물보존등기신청 토지변경등기신청	시구청 민원실 시구청 지적과 등기소 등록과 등기소 등록과	준공 후 단계
개업전	공중전화 청약신청 우표류판매소지정신청 주류판매업신고 광고물설치허가신청 숙박업영업허가신청 수영장영업허가신청 결혼예식장영업허가신청 대중,전문음식점영업허가신청	전신전화국 우체국업무과 세무서부가가치세과 시구청새마을과 시구청사회과 시구청사회과 시구청사회과 시구청사회과	개업준비 단계
수시	휴일,야간근로인가신청 감가상각계산방법 및 재고재 부가가치세신고 취업규칙신고 Telex가입신청	노동사무소근로감독과 세무서법인세과 세부서법인세과 노동부지방사무소 전신전화국

 주: 인ㆍ허가사항은 관광호텔의 부대시설이 추가됨에 따라 그에 따른 인ㆍ허가사항이 별도로 있을 수 있다. 인ㆍ허가사항의 처리기관은 각 지방의 행정조직에 따라 취급부서가 다를 수 있다.

2) 업무추진일정표

- 본 호텔건설의 계획에 따른 사업추진의 일정을 다음과 같이 세웠다.

D-3년

D-2년

D-1년

1/4분기

2/4분기

3/4분기

4/4분기

1/4분기

2/4분기

3/4분기

4/4분기

1/4분기

2/4분기

3/4분기

4/4분기

관광호텔사업 계획승인

건축허가

공사착공신고 및 전기설비관련허가및 공사

건축물 준공

가옥대장정리 및 보존등기

영업관련제인허가 및 관광호텔등록

법규관계검토

6. 설계계획

1) 시설기본사항

* 시설개발전략

- 부문간의 유기적인 기능 연결로 복합기능화

- 사업성 확보

- 호텔건물 내 다양한 시설 배치

- 고객지향적 개발

- 장래의 변화에 대비한 신축성 있는 계획

2) 시설도입계획 및 부분별 시설계획

부문	도입시설의 검토
객실부문	수익성과 경쟁성 양호  호텔개발에 필수요건
식음료부문	동양식당 : 기존의 한식, 일식, 중식의 장점으로만 처리하여             경쟁력  향상  서양식당 : 라운지와 카페기능을 강화하여 비 수익공간의 제거             를 목적으로 운영
연회부문	대 연회장 : 비즈니스나 관광을 목적으로 방문한 외국인이나               내국인의 결혼식등 대규모 연회유치로 활성화 유도  중,소 연회장 : 가족연 중심의 연회유치
부대시설부문	휘트니스: 경쟁력 양호, 지역유지흡수  사우나 : 수익과 경제성 양호, 스포츠시설과 연계  나이트클럽 : 수익, 경제성 양호, 임대업장으로 도입

*시설도입계획

가. 객실부문

 ㄱ. 시설도입 계획시 고려사항

- 장기체재형 고객위주의 외국인에게 편리한 시설제공

- 외국인 이용률을 60% 이상으로 예상한 객실구성

- 비즈니스센터 서비스 제공

- 세탁 및 청소는 용역으로 외주 유치

- 미니바는 냉장고 설치, 생수 무료제공

 ㄴ. 객실형태

- 객실면적은 약 11.5평으로 함

- 욕실의 고급화

- 더블룸 중심의 객실형태

- 트윈룸 전용 층 배치

- 온돌은  양실과 겸용배치

- 층당  개의 객실 배치기준으로 룸메이드 인원 효율성을 제고

- 전체 객실은 350실로 함

 ㄷ. Room mix 계획

구분	Twin	Double	On dol	Suite	합계
객실수(실)	280	35	21	14	350
구성비(%)	80	10	6	4	100

                                                     (단위:개,%)

나. 식음료부문

 ㄱ. 시설도입 계획시 고려사항

- 복합시설 및 단순 공간배분으로 비효율적인 업장 형태 탈피

- 고급화로 접대 및 사교장소로 활용

- 지역 내 경쟁시설과 차별화 고려

- 통합주방으로 인번비 낭비요소 사전제거

 ㄴ. 도입시설

- 동양식당 :  영업장 면적은  평 이내로 구성

              PDR(Private Dining Room)을 설치하여 접대 및 사교장소 제공

              일식부문은 고급화하여 고급수요를 수용

- 서양식당 & 라운지, 카페 : 다기능화 업장으로 구성

                            룸서비스담당

                            최대한 공간을 확보하되 효율성과 수익성 고려

                            최소한 평이상으로  명이상 수용가능

다. 연회부문

 ㄱ. 시설도입 계획시 고려사항

- 노동생산성을 고려한 인원계획

- 내국인 이용 증대를 감안한 시설 도입계획

- 최적 면적 확보

 ㄴ. 도입시설

- 연회이용 목적은 비즈니스&컨벤션, 예식, 가족연회, 기업체, 학술단체, 공공기관의 이용예상

- 연회장은 대형 연회장(2), 중형 연회장(1), 소형 연회장(2)으로 구성

- 내국인 이용증대를 감안한 시설도입계획

- 대형 연회장은  1000석 규모의 1개로 면적은 300평

- 중형 연회장은  450명 수용, 소형 연회장은  150~260명 규모의 2개의 시설로 평 규모의 시설

- 가능한 연회장에 기둥이 없도록 설계

 ㄷ. 연회장 최대 수용인원

구분	대연회장(300평)	중연회장(100평)	소연회장(60평)	소연회장(30평)
Conference	N/A	160	90	50
Banquet	500	300	130	70
Reception	1000	450	260	150
Theater	800	280	160	90
Class Room	400	180	100	50

라. 부대시설부문

 ㄱ. 시설도입 계획시 고려사항

- 경쟁력 확보를 위한 최고시설유지

- 장기 체류고객 및 지역 주민을 위한 시설도입

- 지역 내 중산층 고객을 확보하기 위한 시설

 ㄴ. 도입시설

- 나이트 운영  지하에 별도의 출입동선으로 처리

               규모는  평

               이용객은 컨벤션의 외국인, 보문단지 관광객 및 지역주민

               임대업종

- 휘트니스 센터  복합시설로 회원제 운영과 객실고객이 사용할 수 있는 고급 시설로 포지셔                     닝

                 이,미용실 설치

                 일반을 위한 사우나 별도 운영

3) 시설도입배경

시설		도입배경	비고
객실		-경주지역내에 특습호텔 객실부재 -경주지역의 관광객 증가와 수용의 확보
식음료	라운지&카페 서양식당	-라운지와 카페의 수익성 양호 -비지니스맨을 위한 편의시설 확보 -다기능 업장으로 활성 -고객선호가 높은 시설 -다양한 엔터테이먼트 제공	통합주방운영
	동양식당	-특화된 업장개발:고급접대 및 사교장소 -비지니스고객 이용률 증가 -공간낭비요소 사전제거 -지역내 시장의 자별성 부각	통합주방운영
연회장		-지역의 중심으로 지역단체의 행사유치 -예식위주의 대형 연회 -지역주민에게 편의제공, 미래시장 대비 -비지니스 및 컨벤션 유치로 인한 외국인 수용
부대시설	사우나 휘트니스	-복합시설로 휘트니스와 연계 개발로 Golfer유치 -비지니스맨들 이용율 증대	회원제 검토
	나이트클럽	-젊은 세대 중심의 연령구성 -경주지역 근로자 및 지역주민을 위한 시설 -2차접대장소	임대영업

4) 공간배분계획

* 객실의 시설개요

Type	면적		객실수	총평수	객실계	비고
	㎡	평
standard twin	34 32	10.12 9.95	192 80	1,944 796	272
standard double	36	10.9	26	265	26
corner twin	29 32	8.66 9.8	3 5	26 49	8
corner double	26 25 27	7.73 7.75 8.16	3 3 3	23.2 22.6 24.5	9
standard ondol	33	10.07	14	141	14
deluxe ondol	67	20.28	7	142	7
junior-suite	45 40 46 40	13.63 12 13.84 12	3 3 5 2	40.9 36 69.2 24	13
royal suite	214	64.6	1	64.6	1
총계			65.3	3,668	350	(평균 10.48평)

* 업장별 면적

구분	객실	식음료	연회장	사우나	나이트	계
면적(평)	3,668	906	927	996	423	6,920
구성비(%)	53	13.1	13.4	14.4	6.1	100.0

* 호텔내 수익시설 VS 비수익시설의 면적

구분	수익시설	비수익시설	계
면적	6,920	5,242	12.162
구성비	56.9	43.1	100.0

* 보문단지

* 단면계획

8층	객실
7층	객실
6층	객실
5층	객실
4층	객실(신혼부부용더블)
3층	객실(가족용온돌)
2층	대연회장(1), 라운지, 로비, 프론트데스크, 아케이드....
1층	로비, 식당(양식·일식·중식당), 대연화장(1), 중연회장(1), 소연회장(2)
지하1층	back office, 사우나, 나이트, 이·미용실, 게임룸, 예식장, 약국, 실내 수영장...
지하2층	종사원시설, 전기·기계실, 역사교실, 세탁실...
지하3층	지하주차장
지하4층	지하주차장
지하5층	지하주차장

* exterior의 모습(그림과는 다를수 있으나 거의 비슷한 이미지)

7. 재무계획

1) 투자비산정 및 조달계획

① 건설공사비

*투자비산정                                                    (단위:백만 원, %)

항목	금액	비율	비고
건축비	62,148	80.1	직접 공사비
집기 비품비	7,448	9.6	가구, 집기, 비품, 카페트 등
개업준비 비	7,992	10.3	차량운반구, 초기운전자금
계	77,588	100.0
평당 공사비	14,400,000

* 건축비 산정                                                      (단위:백 만원)

구분	금액	구성비(%)	비고
설계비	2,296	3.3	감리, 현장설계, 관리비포함
건축	17,020	24.6	토목, 공통가설 포함
설비	13,292	19.1	주방기구 포함
전기	8,908	12.7
인테리어	16,982	24.4	영업장 부문
F.F & E	7,448	10.7	가구, 집기, 비품, 카페트
건설제비용	3,560	5.0
계	69,596	100.0

* 자본조달계획

구분		2005년	2006년	OPEN 후	계
소요자금		17,846	50,432	9,330	77,588
조달	자본금	17,84	20,948	0	38,794
	차입	0	29,484	9,310	39,794
구성비		23.0	65.0	12.0	100.0

 - 총 투자액 77,588백만 원 중 자기자본으로 하며 나머지 40%는 타인자본으로 조달함.

 - 차입금 중 20%는 외국 합작회사의 투자분으로 하고 30%는 국내조달로 충당함.

 - 국내조달 중 50%는 관광진흥자금으로 하고, 30%는 산업은행 시설자금, 20%는 시중은행 대출로 함.

*  자금조달 내역

구분		외자			내자			합계
		시설 자금	운영 자금	계	시설 자금	운영 자금	계	시설 자금	운영 자금	계
해외 조달	외국인투자	15,518		15,518			15,518			15,518
	외자 차입
	계	15,518		15,518			15,518			15,518
국내 조달	자기 자금				30,802	7,992	38,795	30,802	7,992	38,795
	금융기관 차입				23,276		23,276	23,276		23,276
	계				23,276	7,992	62,070	54,078	7,992	62,070
합계		15,518		15,518	23,276	7,992	62,070	69,596	7,992	77,588

② 연차별 손익계획

* 추정매출                                                         (단위:천 원)

부문	부서	금액	산 출 내 역
객실	객실	7,829,250	객실판매율 65%, 평균실료 110,000
	미니바	313,170	객실 수입의 4%
	소계	8,142,420
식음료	서양식당	3,153,600	좌석회전율 1.5, A/C 12,000 (480*1.5*12,000)*365+음료(식료수입10%)*365
	동양식당	1,156,320	좌석회전율 1.0, A/C 12,000 (240*1.0*12,000)*365+음료수입(식료10%)*365
	소계	4.309,920
연회장	대연회장	2,312,640	(800석*3*22,000)*365+음료기타수입(식료20%)*365*0.1
	중연회장	867,240	(300석*3*22,000)*365+음료기타수입(식료20%)*365*0.1
	소연회장	751,608	(260석*3*22,000)*365+음료기타수입(식료20%)*365*0.1
	소계	3,931,488
휘트니스	사우나	2,628,000	600명*12,000*365
임대	나이트클럽	1,200,000	평당 보증금 5,000원. 평수 400평 평당 임대료 250천원
기타수입		404,236	총수입의 2%
합계		20,616,064

* 추정비용 산출근거

구분		산출근거
매출원가	객실부문	객실수입의 10%
	식음료부문	식음료수입의 30%
	사우나부문	사우나 수입의 13%
인건비	정직	150명 2,250만원/년
	용역	47명 1,600만원/년
판매비와  일반관리비	수도광열비	매출액의 4%
	광고선전비	매출액의 1.5%
	수선유지비	매출액의 3.0%
	소모품비	매출액의 2.5%
	제세공과금	매출액의 2.0%
	기타경비	매출액의 5.0%
감가상각비	건물 및 부속설비	정액법, 내용년수 40년, 잔존가치 10%적용
	집기, 비품	정액법, 내년년수 5년, 잔존가치 10%적용
개업비 상각		총 투자비의 3%, 내용년수 3년, 잔존가치 무

 인건비는 연봉개념으로 적용(봉사료 포함)

8. 운영계획

1) 경영형태검토

* 경영형태구분 - 단독경영(Independent Operation)

 : 개인이나 시업이 호텔에 투자하여 전문경영인으로 하여금 경영하는 형태로 독자적인 경영기법과 상호를 사용하여 운영함.

 : 경영기술 개발, 마케팅 활동, 광고선전비의 부담이 크고 경영 노하우 축적이 어려움.

 : 장점 - 기업 이미지 제고

          경영에 외부간섭 배제하고 독창적인 경영가능

          경영외적 비용 절감 가능

          철저하고 시설이 유지관리가 가능하고 장기적 계획에 의한 투자가능

          제도 및 조직의 탄력적 운영 가능

          의사결정이 신속하고 경영환경에 대한 적응용이

 : 단점 - 경영기술 축적에 장시간 소요

          마케팅 활동과 시장 개척에 불리

          시행착오 발생 및 경영손실이 발생 할 가능이 큼

          유능한 인재 확보가 어렵고 독자적 기술개발에 한계

          책임경영체제 구축이 어려움

2) 마케팅전략

가. 목표

   고객의 욕구를 파악하여 효율적인 고객 만족 프로그램 개발

   경쟁지역(부산)과의 시설, 서비스 차별화를 통한 경쟁력 확보

나. 단계별 마케팅 목표 전략

   ㄱ. 제1단계(이미지 제고)

         - 표적시장에 대한 판촉 활동을 위한 조직정비

         - 호텔의 부정적 이미지 탈피를 위한 홍보, 광고활동 강화

         - 잠재고객의 수요창출을 위한 패키지 상품 개발

   ㄴ. 제2단계(고객중심의 마케팅)

         - 다양한 고객 우대제도 실시로 이용객에게 편의와 만족제공

         - 고객의 호텔 브랜드 충성심 제고

         - 서비스의 고급화로 재방문 수요 창출

   ㄷ. 제3단계(공익마키팅)

         - 지역사회와 유대강화

         - P.R 및 사회활동 지원

         - 환경보전과 활동참여

다. 시장분석(Market segment)

   ㄱ. 시장세분화의 과정

-호텔시장의 필요와 욕구조사

-주요시장의 필요와 욕구조사

-시장의 규모와 조화

-시장세분화

   ㄴ. 시장세분화의 기준

-인구통계학적요인 : 성, 나이, 배우자 유무, 직업, 가족 등

-지리적요인 : 정치, 기후, 인구 등

-사회경제적요인 : 생활형태, 활동력 등

-사이코그래픽요인 : 직업, 교육수준, 소득수준, 사회계층 등

-행위형태 : 구매형태, 구매시기, 구매빈도, 이용습관 등

-소비형태 : 이용빈도, 행사이용도, 브랜드 선호경향, 타 상품 이용도

-소비자 성향 : 상품에 대한 인지도, 상품 이익 추구도, 소비자 문제

라. 표적시장(Target Market)

부문	요인	1차 타겟시장	2차 타겟시장
객실부문	지리	김해시지역	부산, 진해, 창원, 마산
	인구통계	외국인	내국인
	사회경제	비지니스	지역주민 및 관광객
	사이코그래픽	자기중심형	다른중심형
	행위형태	장기간, 높은 구매빈도	단기간, 낮은 구매빈도
	소비형태	높은 이용빈도, 높은 브랜드 선호도	낮은 이용빈도, 낮은 브랜드 선호도
	소비자 성향	편의 추구형, 높은 인지도	가격추구횽, 낮은 인지도
식음료부문	지리	김해시 시가지	김해시 주변지역
	인구통계	내국인	내국인
	사회경제	상류층 소비형태	중상류 층
	사이코그래픽	가치중심	중간형
	행위형태	높은 구매빈도, 성취용, 만족추구	낮은 구매빈도, 명예, 체면추구
	소비형태	높은 이용빈도	낮은 이용빈도
	소비자성향	고급 추구형 높은 인지도	편리 추구형, 낮은 인지도
연회부문	지리	김해시 지역	김해 주변지역
	인구통계	기업체, 지역주민	지역 연고자
	사회경제	고급 상류층고객	중류층 고객
	사이코그래픽	가치 중심형	대중 지향적
	행위형태	높은 구매빈도	낮은 구매빈도
	소비형태	높은 이용빈도	거의없음
	소비자 성향	만족추구형, 높은 인지도	편리 추구형, 낮은 인지도

마. 전반적인 전략사항

투숙객과 회원들에게 최신 설비와 시설을 갖춘 체육관, 클리닉, 실내외 수영장, 골프연습장, 테니스코트, 사우나와 휴게실, 아케이드 등을 완벽하게 갖추어 놓고 있어 고객의 건강증진을 위한 운동과 활동을 기호에 맞출 수 있다.

* 영업기획

 고객의 만족과 시장의 상황변화에 대한 지속적인 조사 분석에 의하여 판매활동의 효과분석과 효율성 제고 및 나아갈 방향을 제시하고 점검하는 일 등을 실행

* 판촉활동

 판매부문은 6개과와 국제판매, 여행사로 구분되어 있으며, 마케팅 팀내에 '거래선 통합관리 시스템'을 구축하여 운영할 계획이고,  거래선정보, 연회정보, BAS 회원정보, 식음고객정보, 전사 매출현황정보 등의 각종 정보를 전산화하여 더욱 체계적이고 조직적인 판매활동을 지원한다.

* 고객관리

 고객 서비스의 질적 향상과 고객에게 보다 높은 만족감을 제공한다.

 SCI에 가입자격이 있는 회원에게 회원카드를 발급하여 각종 혜택을 부여하며 고객이 다시 호텔을 방문하도록 SCI관리 업무를 수행한다.

 단골고객에 대한 정보를 컴퓨터로 지속적으로 관리하고 고객의 기호·습성 등을 정보화하여 재방문시 이를 활용하여 서비스체제를 구축한다.

 'WE LISTEN'(투숙고객의 서비스 만족도 평가 및 설문) 제도를 지속적으로 실시하여 투숙고객의 서비스 만족도를 체크하며, 이를 청취 분석하여 월1회 GSC(고객만족도 제조위원회)를 개최하여 이를 평가한 뒤 지속적으로 사후관리한다.

 식음업장 및 요리의 질적 향상을 위하여 투숙고객중 엄선된 내국인과 외국인에게 주기적으로 식음·조리의 모니터링을 실시하고 있다. 또한 그들의 의견을 수렴하고 정책에 반영하는 SGC(Shilla Gourmet Club)을 운영하고 있다.

 고객과의 유대강화를 위하여 투숙 실적에 따른 Give-Away 제공, 장기투숙객 관리, 투숙고객과의 접촉, 월1회 투숙고객 파티 개최, 판촉 인쇄물 DM발송 등의 업무를 수행하고 있다.

* 가능고객 조사

 통과관광객, 투숙관광객, 주변시장조사, 일본지역, 기타(단체, 협회, 관공서, 기업체, 여행사, 외국인 상사, 호텔, 정당, 종교, 학회 등)

* 상품화 및 가격경쟁

 고객수준지향적, 이미지 및 데코에 적합성 부여, 고객들에게 소구력 유도, 판매활동, 각종 패키지 상품개발, 객실요금

바. 부문별 영업전략

*객실부문

- 객실 내 전원은 룸키에 의해 작동되도록 하는 Energy Saving System 도입

- 객실업무의 모든 관리가 프론트에서 이루어질 수 있도록 컴퓨터 시스템 도입

- 객실 내 미니바 운영

- 객실요금은 특1급 호텔요금을 적용하되 할인율 탄력 적용

*식음료부문

- 식당, 주장으로 주방은 가능한 한 동일 층에 집중화

- 동양식당과 서양식당의 복합기능의 식당 개념 도입 운영

- 식당간 동일 유니폼 시스템으로 인력 호환가능

- 룸서비스는 서양식당에서 처리

- 로비라운지와 바의 종합처리

- 단체식사는 연회장 활용

사. 홍보전략 -홍보매체 광고 게제, 홍보물 제작, gift제작, DM계획, 안내서 제작 등

구분	개업 전 홍보활동	개업 후 홍보활동
Publicity	회사의 심벌마크, 해외체인호텔 또는 사원채용, 신문에 관련된 기사거리 개발 게재	직접 매출증진과 연계될 수 있는 기사 중심, 기업의 이미지에 악영향을 미칠 수 있는 내용에 대한 사전 예방 활동
광고	사언채용, 개업전 이미지 광고	상품 광고 위주로 전환  - 호텔 이미지 광고  - 호텔 판촉성 광고
C.I.P	심벌마크, 유니폼, 인쇄물, 영업장 소모품에 이르기까지 일관성 있는 양식, 색상, 디자인 도입	특별 이벤트를 위한 제작과 상시적 제작무롤 구분하여 체계적으로 진행
D.M	표적고객의 리스트 수집 및 전산 입력, 회원모집 안내 및 기타 상품 카달로그, 결혼식장 안내	고객리스트 작성과 지속적 관리 업데이트, 특별 이벤트의 지속적 고지

아. 조직 및 인력계획

* 조직도

*인력계획

구분	부서	적정인원	구성비(%)
관리	기획 총무 경리 시설	7 12 16 10	3.55 6.09 8.12 5.07
	소계	45	20.84
영업	객실 식음, 연회 사우나 마케팅	50 80 15 15	25.38 40.6 7.61 7.61
	소계	160	79.16
합계		197	100

 - 관리 : 영업인원 비율 = 21 : 79

*인사관리계획

- 직제규정의 명확화를 꾀한다.

- 채용기준을 설정한다.

- 급수별, 직능별 교육계획을 수립한다.

- 적성검사를 실시하여 적소에 배치한다.

- 업무분장을 명확히 설정한다.

- 고객 집중시간을 고려한 staffing schedule을 짠다.

- 주말에 아르바이트생을 최대한 활용한다.

9. 결 어

1) 호텔건설시 프로젝트팀과 건설팀과의 상호보완체제의 유지로서 원만한 일정을 유지하도록 노력하여야 한다.

2) 보문관광단지는 리조트호텔의 특수성으로 인하여 단기년도에 손익분기점에 도달하기가 힘들다. 따라서 장기적인 안목을 가지고 투자하여야 한다.

3) 경주지역은 특히 오픈시 인원수습에 큰 차질을 빚기 때문에 타호텔로부터 스카웃 해 오기보다는 수 개월 전에 무경험자를 모집하여 교육을 실시한 후 배치함이 가장 바람직하겠다.

4) 집기 및 기물 등의 선정 및 발주는 다른 무엇보다도 예기치 못한 지연사유 등이 우려되므로 CIP만 해결되면 즉시 처리할 수 있는 조직이 되어야 한다.

5) 전산화는 지역특성에 맞추어 프로그램을 짜도록 한다.